政策平衡线 京细则版本乱象下的调控测试
作者: 李雯露     时间: 2013-03-22 02:26:39    来源: [ 观点网 ]

处于多方利益博弈之中的地方政府也会比较谨慎，需要找到一条政策的平衡线。

　　观点网 李雯露 在“官方版本”尘埃落定之前，坊间对于各地“国五条”细则的关注和讨论，终于在这个星期进入了白炽化阶段，各种版本的细则在民间广为流传。

　　在此之中，作为调控政策的风向标城市——北京无疑最有可能率先出台地方细则。因而，时至今日仍在不断更新的北京版民间细则成为各界关注的焦点。

　　民间细则京城乱象

　　3月15日晚间，一则包含北京国五条细则详细条款的消息在网上传出，引发了不小的关注和恐慌。

　　根据彼时所传细则的内容显示，对于非唯一普通住宅，征收20%个税。但对于已购公房和经适房都以房本年份的地区经适房基准价为参考。倘若遗失商品房契税发票，将以房本年份的地区评估价补齐契税发票后上市交易。与此同时，合同中，装修款不得大于房价的10%，房价低于地区评估价的以评估价为准。

　　而对于唯一普通住宅，按已购年限、面积和单价适当减免。五年及以上免除个税，四年免除80%，三年免除60%，两年免除40%，一年期免除20%。同时低于人均面积三倍的免除等。

　　在公积金方面，上述细则亦有涉及：二套贷款额度降至80%，商贷二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍。并称，已网签的按老办法执行，执行时间点为3月17日。

　　而后，3月18日，有媒体援引中介机构相关人士的话表示，中介公司已经下发了相关文件，如果出售满5年的唯一居所，可以免征个税；出售满4年的唯一住房，只征收卖房所得的4%个人所得税；满3年唯一住房征收8%，以此类推。若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。

　　该新闻一出立即引发轩然大波，随后，北京市住建委于3月19日对其进行澄清，表示目前并未出台楼市新政细则，如果相关政策出来将第一时间发布。

　　于同日，北京地方税务局也表示，目前尚未收到任何关于20%住房买卖个人所得税的细则通知。

　　不过，政府部门对于民间细则的内容并未有所回应，从而也增加了民间细则的可信度。

　　3月20日，“京城细则”的2.0版本呈现在大家面前。另有媒体报道称，目前，北京已初步形成几个版本的“意见征询稿”，还需交市长办公会进一步讨论。

　　据称，“意见征询稿”再次提及执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间(五年以内以及五年以上)和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。

　　与此同时，将对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。

　　另外，被征询的意见还包括在京购买第二套住房按揭贷款首付提高至70%，大幅增加“限地价，竞房价”的土地出让方式的比例，在地价撞线后，承诺未来售价最低的开发商将中标。

　　就在坊间众说纷纭的民间细则乱象之下，“国五条”政策持续处于空窗期，地方细则悬而未决。

　　制定者的思路

　　地方政府对于民间细则模棱两可的态度令外界纷纷猜测，地方细则民间版本的传出很可能并非偶然，而是地方政策制定者的试探之举。

　　“目前来看，地方政府对于‘国五条’细则的制定都是比较敏感的。”北京政策研究人士表示，不过可以从中揣测制定者的思路。

　　现有的几个北京细则版本均体现了对二手房交易所得按20%征税的差异化诉求。

　　事实上，3月初，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则(即“17号文”)的落实方案。

　　彼时就有消息称，北京市有可能按照住房面积、销售价格等因素划线，实施“有所区别”的售房个税征收办法，以对刚性需求实施保护，打击投资投机资本。而在征收个人所得税方面，除保留居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税之外，还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖指出，原来的政策对于“出售满5年的唯一居所”是可以豁免(征收个税)的，那么地方细则对于豁免的条件和标准将如何认定？与此同时，原来的政策对于税费的抵扣也有所规定。比如，买房的税费、装修，这些怎么抵扣？

　　“另外，对于遗失购房合同、发票的情况，如何认定原价？我想基本还是围绕这些问题。”胡景晖如是说。

　　在阳光100集团常务副总裁范小冲看来，民间版本存在一定的合理性。他认为，个税20%以及二套房贷等政策总体和国五条确定的方向一致，也符合各部委大员两会期间释放的20%个税肯定会被定调定向宽松的方向。

　　“虽然官方版本尚未出台，但预计也会和该版本有重合之处。”范小冲在接受媒体采访时如此表示。

　　而对单身离异者加大限制，不少观点认为民间猜测的成分会大一些。

　　“尽管现实中的确存在很多为了规避政策而假离婚的情况，但是否就一定要在这方面采取应对措施呢？”胡景晖如此表示。

　　对于民间细则中提及的对北京户口单身含离异人士进一步限购，华远地产董事长任志强亦表示，八成是假的。

　　不过，有上海业内人士却表示，在北京这个房价涨幅偏快的城市，收紧北京户口单身、离异人士购房具有一定的合理性。

　　其指出，国五条细则里提出住房供需矛盾突出、房价压力较大的城市限购要进一步调整政策和措施，也就是说像北京、上海限购已经很严的城市，由于房价压力比较大、供需矛盾突出，应该酌情提高限购程度。

　　“单身者有一套房子可以满足自主需求，如果想要再拥有一套，在特殊时期，紧一紧是可以理解的。”该人士如此表示。

　　博弈与平衡

　　面对坊间诸多猜测，北京市住建委相关负责人仅表示，目前尚未收到任何关于“新国五条”细则的通知，也并未收到任何关于个人所得税细则的发文。另据北京交易中心相关税务人员介绍，现时尚未收到调整通知，目前依然按照房屋总价的1%-2%征收个税。

　　倘若按此进度推算，国五条地方细则按时在3月底之前出台的难度不小。

　　对于地方政府迟迟没有落地细则，中国房地产集团理事长孟晓苏在微博上表示，“国五条”细则赶在换届前出台略显匆忙，而更为举棋不定的是各地官员。他们本来就不赞成对楼市限购，弄得地方财政困窘不堪。

　　“有些事不能稀里糊涂跟太紧，(地方政府)还是等等看看再说吧。”孟晓苏如是说。

　　胡景晖进一步指出，实际上，“国五条”细则还是上一届政府(提出的)。两会以后，新一届政府上台，新一届政府的思路是什么？

　　“地方政府在制定地方细则时，就得考虑不能与新一届政府的思路相冲突。与此同时，这一政策需要协调的部门也比较多。如果主要涉及的是税收的话，要与税务部门、财务部门、住建部门统一协调；如果还涉及对‘单身离异’的进一步限购，还要协调民政部门。”胡景晖总结称：“横向，要协调很多部门；纵向，又不能跟国家未来的新的政策思路相冲突。此外，地方政府还得考虑到当地市场的实际承受能力，以及地方细则落地之后是否真的可以控制住房价的上涨势头。所以处于多方利益博弈之中的地方政府也会比较谨慎，需要找到一条政策的平衡线。

　　对于政策的平衡线，胡景晖指出，从原则上来讲，对二手房交易所得按20%征税的差异化政策还得落地。从现实情况来看，最关键的是不要把20%的税费负担转加给购房人，不要导致房价的变相上涨。

　　“我觉得地方政府首先得把握好这方面的平衡。而且，还要考虑到如何与后续的调控政策相衔接。”胡景晖如是说。

　　与此同时，他还预计，地方“国五条”细则落地之后，各个地方政府可能在今年会加快供应节奏和推盘速度；同时，也会有一些结构调整，鼓励中低价位、中小户型的开发和供应。



（审校：刘满桃）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。