　　此次方案不等同于允许小产权土地上市流转。传统意义上的小产权土地是指农村集体所有的土地(宅基地或工业用地)，因而此次深圳允许原农村集体组织继受单位合法工业用地上市流转，被市场解读为允许小产权土地上市流转的前兆，引发市场充分的想象空间，但这其中存在较大的误解。深圳已经在2004年通过补偿地价的方式实现了全部土地的国有化，因而在深圳，不存在农村集体所有土地。此次允许上市流转的，是原先属于集体所有，后归国有的合法工业土地部分，方案本身涉及的仍是国有土地的流转，而非出让制度出现拐点式变革。

　　主要目的仍是为缓解工业类建设用土不足。我们认为本方案的出台主要为解决当前深圳工业用地供给不足。2011年和2012年深圳工业用地供应量分别为133、104万平米，显著低于之前的水平。而原农村集体组织拥有土地约3.9亿平米，其中拥有合法产权的土地大约为25%(9200万平米)，按10%的工业用地占比估算，可释放920万平米的工业用地，可大大补充深圳工业用地供给不足的影响。

　　可以视为城市更新计划涉及原农村集体所有土地部分的补充。城市更新的核心理念是土地的转性，也即符合政府发展需求的工业用地经过补偿地价后可以申请转性为住宅和商业用地进行改造，无需进行招拍挂过程。这其中的主体包括原农村集体所有组织和非农村集体所有组织。而此次办法的核心是允许原农村集体所有的工业用地上市流转，但不涉及转性。也就意味着，未被列入城市更新计划的工业用地可以进行转让，已列入城市更新的工业用地也可选择转让回收现金流，成为城市更新计划的补充。

　　未来想象空间：土地转性、非农村集体主体的工业用地流转。此次方案的实施对于未来的土地市场改革想象空间一方面在于流转后的工业土地是否存在转性的可能，另一方面则在于现在属于非农村集体所有的工业用地是否在未来也将被放开上市流转。对于第一条，我们认为可能性较小，如前面的分析，此次方案的主要目的仍是为了缓解深圳市工业用地的不足，而土地的转性已有城市更新方案作为主体，不会是1号文件未来延展的方向。至于流转后的工业用地以后是否会列入新一批的城市更新计划，这属于市场参与者的博弈及投机问题，而非方案本身带给市场的想象空间。第二条是我们觉得可以想象的方向，也是资本市场的敏感点。虽然目前上市公司体内的工业用地也可以通过成立股份公司的方式进行转让，但如果未来允许此类工业用地上市流转，将形成一个流动性和定价更为市场化的体制，使得这部分企业手中的工业用地价值得到更直接的提升，且得到一个更迅速回流现金的机会，因而长远来看是利好方案本身并不直接利好上市公司，想象空间的纵向打开维度上可选择深圳本地拥有工业用地较多，价值较高的企业，如深天健、沙河股份、中粮地产等。但我们仍需强调，此次法案本身并未在短期对上市公司起到直接刺激，投资者在概念想象行情中仍需谨慎。

　　华泰证券-房地产行业：深圳土改1号文，非拐点式变革

（审校：杨晓敏）