房地产的发展快于城市实体经济的发展，这也是我们研究产业地产时要考虑的问题，就是怎么让房地产的发展要和产业发展相协调。

　　朱中一：各位领导、各位嘉宾，大家上午好。很高兴到文登来参加本次论坛，文登我已经是第三次来了，每次都是匆匆来匆匆走，但是我对文登也好，对威海也好都留下了美好的印象。

　　会议的主办方要我讲的是“养老产业与房地产”这个题目，因为这个会议是城市观点论坛的会议，它突出的是产业地产这个问题，所以我想借这个机会讲三个问题。

　　第一个问题我想讲的就是，对房地产的定位和对产业地产的认识。因为这涉及到整个课题，所以这个问题比较重要。

　　对房地产的定位，咱们有了几个版本--国民经济的支柱产业或者是重要的支柱产业，社会各方面关注的重要的民生行业，但实际上咱们最早的时候，在这两个版本以前还有一种提法，就是房地产是先导性的基础性的产业。过去这三个提法在各个时期的不同用法都是可以的。

　　至于这段时间对于支柱产业没有提，我想这也无关大体，因为这个行业是不是成为支柱产业，根据国际上的通行标准，主要是看这个行业的增加值是不是对国民经济的贡献率能够达到5%了，自然而然就是国民经济的支柱产业。

　　说到产业地产，实际是从房地产的先导性基础性方面讲的，因为讲产业地产就是什么产业跟房地产结合它就是产业地产，包括我们讲的商业地产、旅游地产、工业地产、产业园区地产等等都叫产业地产。

　　关于产业地产的一个重要问题就是，有关的产业要跟房地产业，要跟城镇化，要稀缺化的，我认为这个是相当重要的。因为房地产作为一个基础性行业，是给各个行业提供生产场所、工作场所和居住的一种行业，居住就是住宅地产这一块，所以它首先是有一个先导性，当然它肯定是可以和相关行业的发展是相协调的，如果滞后了，就会影响相关产业的发展和城市的发展；如果是超前了，就会造成资源能源的浪费，就会形成泡沫。

　　应该说，前十几年房地产行业为老百姓居住条件的改善，为城镇面貌的改善，为当地经济社会的发展都做出了贡献。但同时也出现了一些问题，就是我们现在的城镇化中经常提到的两个问题，一个就是我们土地的城镇化快于人口的城镇化，土地的城镇化大大地消耗土地资源，以致城镇城市面积越来越大，很多原来的农民虽然进城了但没有享受到居民的待遇，所以大量的农民工没有没有成为真正的居民，这是一个问题。第二个就是房地产的发展快于城市实体经济的发展，这也是我们研究产业地产时要考虑的问题，就是怎么让房地产的发展要和产业发展相协调，这是个重要的课题。

　　在文登开这个会很有意思是，刚刚文登市长也说了，文登这个地方产业还是比较多的，有汽车的零配件产业，有基建工具产业，另外还有新型的材料、医药、另外还有养生等，产业门类很多，这些产业如果能够协调发展，我觉得凭着文登这样一个得天独厚的自然条件，这个城市肯定可以上一个很好的台阶。

　　但是也有些城市走过头了，最典型的就是鄂尔多斯，鄂尔多斯也有很好的产业，讲得通俗一点就是羊、煤、土、气。“羊”就是畜牧业，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“气”就是天然气。所以说鄂尔多斯有很好的产业，有很好的资源。这些资源前几年快速地开发之后，造成了不少老百姐手头很有钱，很有钱就造成了房地产的快速发展，而房地产建设的这些钱很多都是老百姓集资的，有些是高利贷集资，这个产业产能过剩以后，尤其是这两年经济有一点下行，煤炭这一块销售不畅的时候，这个问题就暴露出来了。现在很多楼盖了是空的，有的项目盖着盖着就盖不起来了，因为有些项目盖的资金是从老百姓那里高利贷集资的，这就造成了债务问题。另外，房地产价格高了以后，由于煤炭不景气之后，有些人就外流了，这样人口少了，产业也下来了，城市也萧条了。所以说为什么专门说一下房地产的定位问题和产业地产的问题，就是咱们的房地产业应该给相关产业的发展是相协调的，这点特别重要，而且和我们的城镇化是相协调的，滞后了会拖后腿，但超前了就会造成资源能源的浪费，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂尔多斯，这是我讲的第一个观点。

　　第二个观点就是关于养生、休闲和旅游的问题，主要是讲一下怎么引导休闲旅游地产的发展问题，因为这次主题突出的是养生。休闲也好，养生、旅游也好，它们的概念、内容和外延都不一样，但也都是密切相关的，休闲与养生可以是当地居民就可以了，但与旅游一结合，主要是侧重于外地居民了。但是，不管怎么样这些关系要处理好。

　　发展休闲和旅游业可以扩大内需、促进消费，满足人们多层次的物质文化需求，现在各地也比较关心，我们的企业也比较关注。对于我们国家来讲，既有这方面的需求也有这方面的可能，这种可能就是我们国家历史悠久，地域辽阔，自然资源和人文资源相当丰富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青岛、威海等一批知名的旅游城市，拥有一大批资源，像有世界级的文化遗产，自然文化遗产42个，国家级的风景名胜区218个，省级风景名胜区700多个，各类自然保护区2300多个，还有一批可以发掘的红色旅游线路和创意性的旅游活动场所，所以我们国家既有这种需求，又有这种可能。现在，全国27个省区市已经把旅游产业作为支柱产业或者是地产产业领头者的产业，现在和今后一段时期，肯定是旅游产业大发展的时期。

　　但考虑到休闲和旅游大多数依托自然资源和旅游资源，这使得进入休闲旅游这个领域的时候一定要把握以下五个方面的问题。

　　第一，不管怎么样，进入这两个领域基本上是以持有为主的，它的产品不是以销售为主的，所以开发企业必须要考虑资金的承受能力，还有考虑相关的人才、运营等各方面的经验。这是第一点，这是通常的问题。更重要的是下面这几点。

　　第二点，就是坚持对自然资源、旅游资源的保护和开发并重，防止对自然资源、旅游资源的过度开发，破坏生态环境。

　　第三，开发的项目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同质化。因为自然资源和旅游资源是有本地特色的，现在有些地方同质化的问题，往往是没有生命力的。

　　第四点，一定要将旅游资源的开发，旅游产品的设计和旅游服务体系的建设通盘考虑，要制定规划、培养人才、借鉴经验、加强营销、提高服务，实现精品开发和服务水平上档次，防止重视开发，忽视顶层设计和运营管理的问题。

　　现在我们一些资源性的城市在开发的时候往往重视的是资源的开发，而没有整体地考虑旅游产品的设计和整个服务体系的建设，这是很要命的一个问题。而开发资源的时候盲目开发和过度开发。

　　第五个问题，就是开发休闲旅游地产也要把握好总量基本平衡、结构基本合理，产品的价格和游客的支付能力相适应的问题。为了说明这个问题我举一个例子就是海南，海南是我们国家的国际旅游岛，有独特的旅游资源。

　　七月份我在鄂尔多斯开会，他们也提出要建设成一个旅游城市，还提出“南有三亚，北有鄂尔多斯”；然后8月1-2号，我们在伊春，它也提出“南有三亚，北有伊春”；昨天我到了威海机场，也是“南有三亚，北有威海”。

　　这说明什么？大家都认为三亚市一个好地方，但我们总结一下，就出来这个问题了，你要建一个国际旅游岛，国际旅游岛的产品，房地产它肯定是带有国际为了旅游而制造的产品，并不是做一般的房地产开发，你这个定位可能就有问题了，那样定位现在很明显示了，比如海南，开始是东海岸，后来是西海岸，现在土地已卖得差不多了，房子也盖得差不多了，卖出去的空置程度也相当高，有的地方是80%，有些地方超过80%。那么大量的房子空置要怎么办，这暴露的问题就是，对资源的开发很快，但对整个旅游产品的设计，尤其是旅游服务体系的建设考虑失衡。

　　所以一个资源性的城市，一定要把旅游资源的开发、旅游产品的设计、旅游服务体系的建设安排好，因为今天不是专门讲旅游为主的，时间只有20分钟，我就不展开了。但这个问题一定要考虑，旅游产品里起码要包括吃、住、行、游、购等问题，你怎么去考虑这些问题呢？所以这是旅游的问题。

　　第三个，讲一下养生和养老的问题。主要是讲一下怎么样积极探索老年住区开发建设和对应管理的模式问题。养生和养老的关系很密切，但是这个概念以后完全一样。

　　养生可以是全生命周期的，从小就要注意养生，养老则指老年人。但它们的关联之处就是，养生基础好了，将来养老寿命也长了。我倒很主张把这两个概念联系起来，把养生和养老联系起来，从经济意义上讲是好的，如果仅仅讲养老，有些养老又办得不是很理想的，有些老人只在养老院等死，那肯定是消极的，所以想更多地增加经济的因素，包括养老的项目里怎么更多地增加养生的内容来增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我认为这两者的关系相当重要。

　　就目前来说，我们国家的老龄化比较严峻，从国家层面看，要抓紧建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的服务体系，在这个服务体系中，房地产也占到了相当的份额。和房地产关系比较密切的，在国务院办公厅去年12月印发的社会养老服务体系的十二五规划中，有一段话，要求“各地要将社会养老服务体系建设摆上各地政府的重要议事日程和目标责任的考核范围，县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、转换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过用地保障、信贷支持、补贴和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。”这是国务院办公厅的一段话。

　　作为企业，我们要结合自身的设计，开发建设与居家养老、社区服务相适应的小区，或在新建的小区当中增加养老服务设施，也可以开发城市公寓型的老年公寓和几个护理型的医疗看护型的养老院、护理院，还可以在旅游度假区开发休闲的养老社区。我觉得这是我们行业的任务。

　　那么老年住区的问题，既可以解决老年人在哪里住的问题，还有就是采取什么方式养老的问题，而养老又涉及到了医疗看护等养老设施和文化娱乐设施的配套，和养老服务的到位问题。

　　所以我觉得养老地产的开发和运营，需要多个领域和行业的协调、配合，它环境很多，非常复杂，这样我们现阶段相关的政策制度还不配套，护理的人才和专业的管理还比较缺乏，因此，许多企业目前还停留在前期阶段的和方案的筹划阶段。

　　前不久，7月24号，民政部印发了《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，这个实施意见也提到了很多优惠政策，大家可以认真学一下这个文件。当然，我自己也感觉到，因为这个文件是民政部一家贯彻的国务院文件印发的，有一些优惠政策能不能马上直接到位可能还有一个过程，但不管怎么样，它提出了这个方向，对大家总还是好的。

　　另外，我们协会还有一个“老年住区委员会”，我们这个“老年住区委员会”将协助政府有关部门对老年住区的有关标准、规范进行制订和修订，现在已经有9个了，最近的养老设施的国家标准也要印发，有些标准还在修改。另外，我们也借鉴境外的以及国内已经开发的一些小区，对他们的模式进行梳理，进行比较研究，此外还将组织考察和培训活动，一是想通过这些活动完善标准规范，二是培训人才，三是加强项目的试点、示范和宣传推广。我们有一个专家组，最近我们协会和全国老龄协会、还有中国城市规划协会，准备搞中国老年住区项目的试点示范工作。

　　我们想通过这些引导企业和社会力量积极参与到老年住区的开发和建设运营中来，共同为促进养老公共事业的未来发展做出贡献。谢谢大家！

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