从2009年底至今，国家针对住宅市场启动了四轮调控，2011年被称为“史上调控最严”的一年，调控效果得到肯定。

　　以“平衡与发展——可持续的中国房地产”为主题的2012博鳌房地产论坛昨晚在海南闭幕。论坛上，与会专家重点探讨了房地产业调控政策，呼吁加快建立有利于房地产跨行业可持续发展的长效机制。

　　从2009年底至今，国家针对住宅市场启动了四轮调控，2011年被称为“史上调控最严”的一年，调控效果得到肯定。财政部财政科学研究所所长贾康说，这一轮房地产调控效果明显，建议尽快用经济手段替换下行政手段，用税收、利率、信贷等政策来替换当下类似“限购”这样的政策。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也呼吁在坚持现行调控政策的基础上，抓紧建立中长期制度，包括进一步完善土地供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规政策。

　　小户型的极致

　　商业地产、旅游地产、养老地产……如果开发商想转型，会选择什么？多数开发商的答案是做自己最擅长的产品线——住宅产品，但会细分产品市场。

　　开发15平米的小户型，万科对于“小户型”的追求几乎已达到极致。万科执行副总裁周卫军在去年的博鳌论坛上，透露万科将开发面积仅为15平方米的房子，但由于政策原因没有“兑现”，但这已经是对细分市场的一个积极的尝试。

　　周卫均昨日透露，万科将计划推出30平方米的小产品，以满足都市年轻一族的需求。数据显示，上半年万科144平方米以下户型的销售占比已达89%，折射出中小户型已经成为市场的主力户型。他说，现今环境下万科的应对策略是为普通人盖好房子、盖有人住的房子、在细分市场研究的基础之上做产品创新。

　　事实上，业界对户型结构的调整不止万科一家，金地集团去年10月份开始加大中小户型比例，世茂房地产甚至把豪宅的面积定义在90平方米以内。

　　远洋地产副总裁陈润福透露，今年前7个月的成交结构中，改善性需求占比提高的幅度比较大，而这样的调整从去年就已开始。

　　这些都说明，房地产的产品未来将会是小户型。

　　武汉市房管局数据显示，7月武汉市户型在90平米以下的商品住房销售6091套，占商品住房总销售量的42.14％；90-120平米的商品住房销售5428套，占商品住房总销售量的37.55％。两者合计120平米以下商品住房销量占全市商品住房总销售量的八成。

　　业内人士称，不管调控怎么持续，首次置业者是始终存在的，而这些需求更倾向于中小户型。

　　秦虹：限购、限贷无取消迹象

　　“2009年之前的调控，是在发挥房地产的经济功能，2010年开始的调控，更多在发挥房地产的社会功能。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹告诉记者，住宅市场调控是为了满足居住需求，预测房价不会暴涨。

　　秦虹介绍，2003-2007年是中国经济高速增长最好的五年时期，但那时经济增长面临着投资环境压力过大问题，国家采取了缩紧银根、地根两大措施，直接制约了房地产的供给，上一轮房价上涨是不可避免的。

　　“2003-2009年，所有的调控政策都在服从‘保增长’的大局，新一轮调控，则是重在发挥其社会功能。”

　　秦虹说，其社会功能主要从两个方面体现。一是满足低收入家庭、城镇新增低收入家庭住房需求；二是在住房市场上抑制投机和投资性需求，差别化的信贷和税收政策、限购措施等都是为了满足合理住房需求。

　　秦虹说，正是鉴于房地产功能的转变，限购、限贷政策会长期坚持，没有松动的迹象。

　　陶冬：三四年后房价必大跌

　　与华远地产董事长任志强“新一轮房价上涨将来”的观点不同，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬坚信中国房地产比2008年还要低的点在三四年之后发生。

　　对于目前调控中的房地产市场，陶冬用了“稳健”来形容。他说，从上市房地产公司土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等指标来看，表现还是相对稳定。从上半年行情分析，特别是从最近两个月的成交数据来看，这个行业已经出现复苏的迹象，所以至少在今年12月份之前，不会出现大量开发商资金链断裂的情况。

　　不过，他认为中国房地产新一轮调整迟早会来，只要具备三个因素：一是中国政策环境正常化在新一届领导人上台后必然加速；二是中国贸易顺差必须大幅度减少，甚至进入逆差；三是美国的量化宽松政策必须退出，因为人民币或多或少的还和美元挂着钩。

　　三个因素何时同时具备？陶冬认为，三四年之后将会出现这样的局面，建议房地产开发企业防范风险。

　　赖国强：房地产调控就像少女的心

　　“上半年楼市成交量回暖得益于金融政策的宽松，下半年市场比上半年更好。”中原地产中国区总裁赖国强在论坛上表示，看好市场预期。

　　他认为，在持续调控之下，2012年比起去年差的时候，量、价格抉择在稳步回升，中原今年前7个月在中国大陆区的业绩比去年同期增长15%。房企也体现出对后市的信心，出手买地更积极。

　　赖国强说，房地产调控就像少女的心，根本不知道什么时候出新政策。他建议，开发商应多注意到市场需求的变化。

　　“80后、90后正逐渐成为楼市购买主力。”赖国强说，作为新中国第一批独生子女，当他们遇到限购令，选择举全家之力一步到位越来越多。

　　客户的变化催生出了更多细分市场，例如“潮流物业”、“遗赠物业”、“理财物业”等都卖得很好，而之前的“投机”市场风光不再，客户也非常理性。赖国强表示，未来房地产市场将进入一个需求多元化、市场细分化、金融捆绑化的新时代。

　　赵驹：房地产未来仍是GDP推手

　　房地产是不是支柱产业、有没有被抛弃？这个话题引起众多专家的热烈讨论，瑞银证券董事总经理赵驹认为，中国经济的转型目前仍未找到新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着助推GDP增长的角色。

　　赵驹说，中国经济过去二十年的高速增长，前十年得益于大量的吸引外资，比如很多城市的经济技术开发区吸引了大量国内国外品牌设厂，推动了中国经济发展。

　　但在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位逐渐凸显，相对于建材行业、钢铁行业、能源行业等等的带动和拉动是非常巨大的。房地产行业打一个喷嚏，就会影响到相关行业的业绩和发展。

　　他认为，就目前形势看来，经济转型到目前为止似乎还没有找到一个新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然会对GDP增长、经济增长起着推手作用。

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