上市融资更多的是投资不是融资，现在基本上也没有开闸；大开发企业并不缺少资金，信托是过河不是“过冬”，中小企业更多考虑如何“过河”。

　　365地产家居网 贾丛 2012博鳌房地产论坛现场报道 资金从来都是房地产企业命门，但钱从何来？低价卖楼、多方筹资仍难解渴的季节，更加需要未雨绸缪。在8月10日下午举行的博鳌房地产论坛《圆桌会议——基金气象》中，365地产家居网副总经理、三六五地产研究院院长李智作为嘉宾主持参与了此次讨论并发表了精彩观点，他认为，上市融资更多的是投资不是融资，现在基本上也没有开闸；大开发企业并不缺少资金，信托是过河不是“过冬”，中小企业更多考虑如何“过河”。

　　上市融资更多是投资 大开发企业不缺钱

　　调控政策之后不少房企面临资本市场的压力，而不得不采取各种融资的形式从境外或境内获得资金，借壳上市成为一个房地产资本市场的小趋势。对此，李智表示，上市融资更多是投资，不是融资，现在基本上没有开闸的情况。他还以今年3月15日上市的三六五网为案例，分析目前的房地产市场。

　　“从三六五网的上市就可以看出，3月15日在创业板上市路径非常难，主要是两个问题，一是与房地产相关受到很大质疑，二是房地产调控对你的业绩影响到底有多大，如果这两个问题不能得到化解的话，基本上很难上市”，李智表示，业绩是硬道理，尽管房地产调控延续但三六五业绩增长很快，今年增长率是30%-40%，应该来说三六五网与房地产相关，但经营不同，“这样看来，房地产企业的开闸基本上是没有的”。

　　分析目前房地产商的资本情况，李智表示，个人感觉大开发企业并不缺资金，“各个城市销售比较好的都是大开发企业，他们拼命卖房子加快周转做回报率，他们融资渠道很多包括信托等，大开发企业在资金上没有问题”。但是，需要算个帐，就是融资8%-9%的年利率到底能不能赚回来。

　　信托是过河不是“过冬” 中小企业更多考虑如何“过河”

　　从最终落地的房企案例来说，采用信托方式来融资的房企更多，包括大企业和中小企业。

　　“现在是在过河而不是过冬”，李智认为很多中小企业存在侥幸心理，把现在的环境当作过冬，过冬就是赌，以为融到资把冬天过完之后春天就能来就能赚钱”。他以南京出现大幅跳水的一家楼盘为案例，“在南京有一家中小企业融资是信托产品，楼盘价格2万元/平方米，而今年一下掉到1.5万元/平方米，因为信托产品到期了必须变现还钱，这就是典型的赌”。

　　李智表示，在两年前这家房企认为过一两年市场肯定会好，就去信托融资，融到资之后房价挺住不降，“存在一种赌的心理，融到信托产品但资金链又出现情况”。因此，“大企业和中小企业面临的问题与解决方式是不一样的，中小企业要更多考虑如何过河”，李智分析，住宅可能不是中小企业的天下，要考虑转型。

　　合作的结果有两种情况，“一是按照合同履约，该清还的清还，二是还旧借新，基金或者信托公司或说把原来的钱还上后面再发新贷，而银行拿到钱后基本上不会贷款给你，开发企业就背上了高利贷的包袱，在某种程度上，这只是基金公司诱使开发商还钱的手段而已”。
 

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