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我们预计公司2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　首次覆盖：增长前景或尚未被股价充分反映；列入瑞银A股KeyCall买入名单

　　公司初步完成对重点城市的全面覆盖，开启2.7万亿市场的大门

　　万科已进入54个城市，我们估算对应房地产市场规模2.7万亿。公司2011年销售市场占有率仅4.5％，我们预计如能提升3个百分点，销售额就将超过2000亿元。我们认为：公司在其中多数城市的项目数量、土地储备规模和销售金额都较小，尚处发展早期，增长空间充足；公司产品设计能力强，品牌知名度高，在住宅工业化方面有先发优势，具有扩大在已进入城市开发规模的实力。

　　受益于市场环境改善和推盘量增长，预计2012年销售额将达1450亿元

　　相对宽松的政策、更具可承受性的房价水平和趋于稳定的房价预期，有望改善商品房市场销售环境。我们预计公司2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　公司Q112资金充足且净负债率仅23.0%，已为土地市场机遇作为准备

　　万科2012年1季末持有货币资金391亿元，净负债率为23.0%。我们在2012年新增土地储备150亿元的假设下，预计公司年末货币资金将增加至421亿元，净负债率下降至14.1%，我们认为公司已为抓住土地市场机遇做足了准备。

　　估值：首次覆盖给予“买入”评级和11.20元目标价

　　我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.43/1.70元，较市场一致预期分别高出1.1%/6.0%/5.7%。我们基于2012年预测EPS1.12元和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给予12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV15.33元有27%的折价。

　　瑞银证券-万科A：首次覆盖，增长前景或尚未被股价充分反映

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