观点网 曹萍 今年业绩会上明确提出将伺机进入华南后,龙湖终于在6月26日得偿所愿,并进入福建。不过,并非如传言所说悉拿4宗地块,而是只竞得3宗。
但这将预示着龙湖在原来的环渤海、中西部、长三角三大区域版块后,新增华南区域。据悉,在进入厦门后,龙湖拿地团队还在华南其他地方考察,有望进一步扩大其在该区域的版图。
17.37亿 “强龙”摘3地
6月26日,厦门市国土局公开出让位于集美区灌口镇的J2012P02-05号4宗地块。宗地均位于集美区11-03片区324国道与规划三南路交叉口南侧,总的出让面积约40.82万平方米,建筑总面积约74.28万平方米,是厦门今年以来出让住宅用地面积最大的一次。
其中,J2012P02、J2012P04、J2012P025号地由龙湖地产以17.37亿元的总价竞得,成为当天土地拍卖会最大的买主。另外一宗地块则由当地国企厦门联发集团竞得。
正如拍卖会之前所料,在6月5日厦门住宅用地市场的试温后,6月26日的土地拍卖现场堪称火热。
今日出让的第一幅地块是J2012P02宗地,在龙湖第一个应声报价后,其他开发商迅速跟上,经过106轮的厮杀后,该地块最终由龙湖地产旗下的重庆恒弘投资有限公司以5.01亿元摘得,楼面价为3033元/平米,溢价74%。
而出让的4宗地块中,受关注度最高的应该是J2012P03地块。该地块是出让地块中占地面积最大的一个,为13.8万平米,在龙湖地产率先报价后,本地房企联发、禹洲等纷纷举牌。
途中,甚至有两家房企直接将加价幅度由200万元增至1个亿,在52轮的激烈竞价后,该地块由厦门联发集团房地产有限公司以8.02亿元摘得,楼面价3763元/平米,溢价率为87%。
之后,龙湖地产旗下的重庆恒弘投资有限公司在经过10多轮的竞价后,又以7.64亿元摘得J2012JP04地块,楼面价3117元/平米,溢价率55%。该宗地土地面积为13.76万平米,建筑面积为24.5万平米,起拍价为4.943亿元。
土地拍卖会上,溢价最高的当属最后出让的J2012P05宗地,该地块在经过97轮竞价后,由龙湖地产旗下的龙采企业有限公司以4.7亿元竞得,楼面价3949元/平米,溢价104%,地块起拍价为2.3亿元。
据统计,今日龙湖地产以17.37亿元的摘得的3幅地块,总占地约405亩,总建筑面积52.99万平米,折合楼面价3279元/平米,规划为住宅、商业等业态。
实际上,在此次拿地之前,就有业内人士指出,龙湖将有意拿下今日出让的4宗地块,并有意打造成一个综合体项目。
对于此番拿地,龙湖方面表示价格在公司预期之内。而根据公司的观察,局部土地市场已经回暖。这3宗地所处的集美区灌口镇为厦漳泉交通咽喉地带,是福建、乃至海西经济区的重要地带,受政策方面的利好影响,区域发展潜力很大。
与此同时,龙湖还表示,从公司发展战略来讲,进入厦门符合龙湖“加大区域纵深”的运营扩张战略,并有助于龙湖品牌的全国化发展,未来,在保持财务稳健的前提下,龙湖也将继续关注华南市场其他机会。
厦门知名地产评论人程凌虚则认为,目前,已经有万科、万达、华润、金地、招商等多家全国性企业进入该区域,这也是龙湖进入华南首站选择在此的原因。
另外,对于今天拍卖中厦门联发集团截得龙湖预期中的一地块的情况,有厦门业内人士就透露,这在厦门土地出让历史上比比皆是,早先进入厦门的华润与保利都曾有过此类遭遇。因为在厦门,比较重要的地块都会有当地大型房企参与其中。
不过,该人士也指出,作为厦门最大的国企建发控股的联发集团,目前在厦门的土地储备已经不是很多,而目前市场情况又非常好,所以趁机补充土地也是正常的需求。
“龙湖最终没拿3号地块,可能是觉得地价有点高,不过,少拿这一块地应该不会对其项目发展造成大的影响。”其续称。
回暖与泡沫 厦门土地观察
此次拿地,虽龙湖认为地价符合预期,但参与竞拍的禹洲地产相关负责人则表示,昨日成交地块的地价太高,地块性价比也不如中央海岸,跟公司的预期不符。
禹洲更倾向于在一些不是很热门的地方,拿一些面积比较大的地块,地价水平在2000多元/平米,这样就可以做一些能保证公司毛利率的项目。而今天拍的这4块地,可以发展一些高端项目。他这样认为。
厦门知名地产评论人程凌虚预计,龙湖拿的3幅地块,地块楼面价普遍在3000多元/平米,以后这些项目无论是发展住宅还是商业,价格将近1万才保本。
其介绍,从区域来看,海西经济区,尤其是厦门,目前岛内土地已经不多,岛外土地开始放量,而岛外区域中集美区域的发展潜力逐渐被发掘,随着厦漳泉大都市圈一体化进程的推进,未来区域发展前景无限。
不过,不足之处是,地块周边配套还不成熟,居住氛围不够浓厚,且地处工业区,人文、景观资源缺乏底蕴。
厦门新景祥咨询顾问中心总监熊寿峰在接受观点新媒体采访时则指出,昨日厦门土地的溢价出让与目前厦门市场回暖有关。
他分析称,5月厦门房地产市场成交4600多套,为厦门楼市成交历史最高,甚至超过09年的水平。
且最新数据显示,厦门6月成交量继续复苏,端午3天厦门一手住宅成交量高达492套,是去年同期的7.7倍。在这种趋势下,手上现金充裕的房企拿地热情高涨。
但程凌虚认为,土地市场的升温也与地方政府土地放量供应有重大关系。
据链家地产统计,6月上半月,包括北京、上海、广州、深圳、重庆、成都杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块,仅半月就比5月份多出239块。
厦门6月份土地放量达到今年的最高峰,加之地价还算合理,因此,一度患上土地饥渴症、资金充裕的开发商在抄底,抄地价的底。程凌虚如是分析。
不过,程凌虚担心,这突然形成的新一轮土地热潮,并不是中国房地产泡沫彻底化解和周期性调整宣告结束的结果。在政府不遗余力的土地刺激政策和市场对通货膨胀预期的担心下,土地泡沫的再次膨胀,也许正隐藏着房地产的下一轮危机。