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深圳控股：香港上市国企的信心
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-06-25 23:55:52    来源: [ 观点网 ]

“作为深圳市政府控制的最大一家香港上市房地产公司，我们有信心保持公司的财务稳健，更有信心完成今年的销售目标。”

　　观点网 梁嘉欣 就在不久前，深圳控股获得一笔2亿港元的三年期贷款。

　　6月21日，深圳控股公告称，公司与一家银行订立了一份2亿港元的可转让定期贷款融资协议。深控须在融资协议日期起计满三十六个月当日一次性偿还所有贷款。

　　在翌日召开的新闻发布会上，深圳控股首席运营官朱国强透露，该笔贷款的利率成本将控制在4%左右。

　　朱国强表示，一直以来，深圳控股的净负债率均保持在70%左右，去年年底因为有一笔账没有到款，所以净负债比率升至72%。但今年公司的净负债率将控制在70%以内。

　　但大家依然对深圳控股的资金流动性产生忧虑，因为截至5月底，深控才累计完成14.12亿元的合同销售金额，仅完成全年60亿销售目标约23.53%。

　　当然，该完成率属于行业普遍水平之内。不过，目前楼市虽然有回暖迹象，但这股回暖潮下半年是否仍能持续下去，市场上众说纷纭。在如此市场环境下，把大部分的货源押宝在下半年，销售的不确定性大大增加。

　　深圳控股却表示无需担心。深圳控股总裁吕华表示，受宏观调控的影响及推货安排，公司上半年的销售情况与市场平均水平相当。而下半年的推盘量占到全年总推盘量的百分之六十至七十，鉴于市场回暖，公司对完成60亿目标非常有信心。

　　60亿有信心

　　朱国强亦透露，进入六月，公司在深圳的一个写字楼项目正式公开发售，截至目前的认购情况非常理想。

　　“今年光这一个项目，预计就可产生超过15亿的销售收入。从目前掌握的信息来看，该楼盘已经有很多人抢购，加上该部分的销售，我们今年的销售情况会比较理想。特别6月份之后，公司的销售包括回笼现金的速度都大大加快了。”

　　据了解，深圳控股今年全年可售面积153万平方米，可售价值达150亿元，按照可售货量及目标销售额计算，深圳控股的目标去化率仅为40%左右。

　　深圳控股总裁吕华告诉观点新媒体，面对这么庞大的可售货量，却仅把目标定为60亿元，主要还是基于公司的稳健原则。不过，公司给旗下项目定的去化率目标肯定比上述数字高，但不方便透露具体数字。

　　“我们充分考虑了今年市场的复杂型，包括回暖的可能性。60亿我们是比较有信心、有把握完成的。而且该目标基本上能够保持深圳控股整个业绩情况处在一个比较平稳，略有增长的基础之上。”吕华透露。

　　同时，吕华亦表示，近两个月各地房地产市场回暖迹象比较明显，成交量在逐渐放大，深圳控股项目所在区域也出现了一些回暖气象，并预计这种回暖在今年年内还会持续，但也不能抱非常高的期望。

　　“因为虽然宏观基本面出现一些变化，但国家在对房地产的调控政策没有放松，特别是限购的底线在年内会很难突破。所以总体而言，今年年内房地产市场回暖会延续，成交量会进一步放大，但价格会保持平稳，上升空间不是特别大。当然了，下跌的空间也不是特别大。”吕华称。

　　“所以各位朋友请放心，作为深圳市政府控制的最大一家香港上市房地产公司，我们有信心保持公司的财务稳健，更有信心完成今年的销售目标。”朱国强表示。

　　土储寻突破

　　此外，朱国强亦透露，公司今年也在积极地与政府及大股东探讨合作计划或增加土储的工作，目前公司的在建项目运作正常。

　　吕华补充道，公司的土储约60%集中在三四线城市，因此公司今年的拿地重点主要确定在一二线城市，尤其注重深圳地区。

　　但他亦指出，目前深圳的土地供应量不是特别多，上半年才有第一次住宅土地的拍卖机会。所以今年公司的增加土储重点，集中在加速推进在深圳地区的旧改项目。其次便是加强公司与深圳国资集团其他兄弟单位在土地方面的合作。

　　“现在来看，上半年这两方面的工作成效很显著，无论是旧改的推进以及和兄弟单位在土地方面的合作，进展非常顺利，而且有一些方面都取得了很好的突破。”

　　这不得不提到深控在深圳的五大城市更新项目，几个项目分别位于笋岗、清水河、上步、车公庙和观澜，预计规划建筑面积约160万平方米。

　　吕华透露，目前清水河项目的进展最快，已经开始动工，其中一期的工作基础经已完成，正进行三步建设的施工，预计会在今年年底明年年初开盘。二期工程计划在9、10月份进行开工。

　　他表示，该项目是以物流园区的项目向国土委申报建改，土地成本较低，所在片区伴随着整个罗湖区的旧改推进，看市场前景比较看好。相信会给深圳控股带来一个比较好的投资回报。

　　此外，其他四个项目的推进亦很顺利。其中观澜项目会在今年年底动工，另外几个项目则可能要到明年进入实质性的开发建设阶段。

　　另外，值得注意的一点是，深圳控股的母公司还拥有近300万平方米的城市更新项目。该些资产何时注入深圳控股亦是市场关注的焦点。

　　“这些项目何时能跟深圳控股进行合作，有关的工作还在紧锣密鼓地进行，暂时还不便于给出一个非常明确的时间表。相信工作的推进目前力度很大，进展也很顺利。”吕华表示，深控大股东深业集团旗下所拥有的旧改项目，大部分具备了前期的开工建设条件，推进的速度非常快。

　　商业地产

　　上述所有的城市更新项目，未来无疑要建成一个个城市综合体。为了更好地推动城市综合体的开发，深圳控股于2011年11月成立商业地产平台--深业置地有限公司，并邀请原太古集团广州及华南区总经理、太古汇(广州)开发公司总经理郝继霖及其商业团队加盟。

　　吕华告诉观点新媒体，深圳控股在商业地产方面有着自己的天生优势，其一便是资源优势，“这些项目都位于深圳的核心地段，商业地产所处资源的地段非常重要。”

　　其二，深圳控股的短期策略是专注深圳项目的开发，以后随着跟大股东的合作，未来可能将在深圳有六七个大型城市体在建。“以后能够把这六七个项目做好也不容易。”在深圳做成功的基础上，再向其他城市辐射。

　　“为了做好商业地产，我们专门成立了一个商业地产公司，并引进了国际团队，现在来看，我们还是很有信心的。”吕华表示。

　　据介绍，目前深圳置地已经参与到一些项目的前期工作中，但目前该些项目不在深圳控股内。“像土地面积达13.6万平、总建筑面积超过100万平方米的赛格项目，现在基础部分已经完成，正进行主体施工。”

　　此外，当天针对近期讨论较为热烈的深圳前海规划，吕华指出，深圳前海的规划已经上升到国家战略层面，未来开发前景非常好，深控早期亦与前海政府进行密切的联络，希望能在前海的开发过程中扮演比较重要的角色，目前这种接触还在进行中。

　　“目前整个前海的规划刚刚通过，政府还在主导前期的土地准备等工作，并没有邀请企业参加。所以目前我们的合作只是意向阶段，还没有实质性的进入。相信随着前期工作的推进，将来一些实质性的开发工作会慢慢有一些企业的介入。”

　　吕华表示：“深圳控股作为深圳市政府以前在深圳的一个窗口企业，我们跟政府有一个比较好的合作关系，相信在这种合作的竞争中，作为企业的力量，相比较我们可以做出更多的贡献。”

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