复苏还是坠落？对于2012年的楼市，似乎没有一个人说得清道得明。这场与熊共舞的博弈，未来将何去何从？

　　主持嘉宾：

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪（先生）。

　　讨论嘉宾：

　　中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏（先生）

　　奥宸地产(集团)有限公司副总裁包律（先生）

　　云南子元(集团)股份有限公司副总裁王星（先生）

　　北京三磊建筑设计有限公司总裁总设计师张华（先生）

　　昆明世联卓群房地产经纪有限公司总经理杨小和（先生）

　　慕维尼建筑设计公司(MG2)中国区总经理张仁仁（先生）

　　圆桌主持人（李战洪）：现在主持“市场的启示，房地产的周期、市场的模式”，在刚才观点规划的时候，周期是年度周期，一个是周期性调整，一个是结构性调整。周期性调整的时候是等待，结构性调整的时候是模式的转变，结构的创新。我想，孟总来一趟昆明不容易，这个话题就交给孟总，在没有人说得清楚的情况下，孟总应该说得清楚。

　　孟晓苏：没有人能够说清楚，我也说不清楚。就是保障房的需求，因为多年没建保障房，很多老百姓，他们到城中村租房，到郊外买小产权房，我们现在大力推动保障房建设，我们把去年叫做保障房建设的元年，从我进入房地产行业开始，都在建保障房，中间耽误了12年，去年是国家恢复保障房建设的第一年，保障房建设陆陆续续，这个需求蛮大的。

　　在保障房目前需求大的同时，我们看到商品房市场上，这种顾虑和怀疑和迟疑，老百姓形成的是一个降价预期的时候，这种情况，我们在1997年的香港市场就看到，当时香港政府为了打压房价，就用超过市场供应量的2倍、3倍的量，打压房地产。为什么房价下跌了，老百姓还是不房，老百姓希望再下跌。我们看到，只是对央视宣传的几个楼盘，宣传当然有目的，我们看到不少地方的楼盘，稍微松动一点，老百姓就买了，买的时候就签了协议，如果再降价，你要补偿给我。中国老百姓不是一定要拿着钱，去到美国、加拿大、澳大利亚、新加坡或者是香港地区去买房，中国老百姓也不是事要拿着钱去炒黄金、炒玉石，老百姓看好房屋有居住功能、也有投资功能。

　　今年在在这个时候，老百姓持观望态度是很困难的，还有政府的资金链断了。也希望今后，有人说十八大，我认为到了2011年、2012年的研究里就认为，这是一个低谷期，但到2013年开始，将进入一个新的发展期。即便没有这些增值因素，就房地产的现状看，也应该是走出低谷，进入一个新的发展期。

　　主持人（李战洪）：何去何从，我听懂了？有三个方面，第一要往保障房里面走，保障房不是我们想建就能建的；第二就是买房不错；第三就是的未来的向好，我们听懂了一半，重要的一半，孟总没有说，希望听到开发商应该要何去何从？

　　孟晓苏：要说开发商，2008年老百姓不买房，有人问我，是不是到了该买房的时候了？我说该出手时就出手。听懂话的就赚翻了，没有听懂的就赔惨了。老百姓的这种购买心理，直接造成了对开发商市场的这种影响，开发企业应该说主要任务不是建保障房，现有的商业开发商，主要还是建商品房，形成两个体系，保障房主要是政府职责，社会资金要积极参与。如果全部把保障房推给了开发商，那就是政府失职了。另外一个方面，社会资金要参与，社会资金要让这些上市公司参与，也不一定，当然可以配建一部分，我们知道开发商资比较紧张。我现在作为一个金融界人士，要提倡建立保障房。因为在中国，保障房需要资金的投入，另一方面拿着钱，不投入，小伙子愁娶、大姑娘愁嫁，我们要搭建一个非诚勿扰的平台，把这个资金用起来。还有像我从事的保险业也是一样的。所以我们呼吁要建立租赁性保障房的资金进入，保障房租赁内给6%-8%，这样就可以减轻政府持有保障房的压力。保障房要各地下大力气来做，很多问题我们已经提出来了，但是没有跟进。所以我们要关心保障房，同时也要关心商品房市场。未来老百姓的需求还会被释放出来，我们不可能永久地限购下去，限购的政策迟早要退出。所以现在要加快商品房的开发，不要被一时的困难吓倒，相信经过低谷，会迎来发展期和高涨期。

　　主持人（李战洪）：最后孟总说的，我反复听明白了，房子有两个名字，一个叫保障房，让人人都有房子住，是由保障房来实现。还有一个是商品房，让有钱的人住房子，所以开发商要把中心放在商品房的建设上，房地产才能活下去。

　　我想问奥宸，与熊共舞的过程中，何去何从？奥宸到了深圳，是不是对昆明市不看好，对昆明市场失望了？究竟奥宸集团是如何想的？

　　包律：我们在2006年去的深圳，2007年去的北京，为什么要走出这一步？奥宸是新发展起来的一个企业，在昆明有做过一些有知名度的楼盘，像香槟小镇、地中海这样的楼盘。到2006、2007年的时候，我们企业碰到了瓶颈，在社会资源、资金，我们要整合，需要更广阔的市场，但是云南给予我们的东西不多，这个时候我们开始往外走，看看外面的大千世界有多好，学习一些先进的东西。

　　通过这几年的发展，我们在深圳扎了根、我们的在北京扎了根，我们的大本营在云南，奥宸在云南有11个项目，其中有8个是在建的项目，积极地参与城中村建设，参与公务员小区的建设。我们的公务员小区，120万平方，一年完成。我们开了城市广场、城市综合体等项目，在腾冲、芒市也有项目开工建设，我们不是不看好昆明的市场，昆明的发展方向是往旅游综合体做，我们会做一些城市综合体，延续我们的风格，我们在这些有好的旅游资源的地方，往这个方向扩展，以云南为核心，以深圳和上海为核心，我们有所发展。

　　我们不是不看好云南，我们希望奥宸在云南越做越好！

　　主持人（李战洪）：虽然奥宸洋装穿在身，但是心依然是云南心！

　　我们看到一个现象，开发商要么做大，要么做小，在贵阳，我前两年专门去看了一个项目，一个月有13个亿，占了贵阳市的很大份额，可能会达到60%到70%。今天有一个开发商没有来，我看了资料，在昆明，也是3200万平方，要么做大，要么做小，比如我们的紫园集团。我想问一下王总，要么做大、要么做小，开发商的生存，请王总谈一谈。

　　王欣：在昆明的房地产市场，我理解真正做大是政府支撑，房地产十几年一条腿走路，我们的保障房没有跟上，我们没有做大，所以我们要在商品房市场做大。同时做小，随着我们昆明市的整个城市的刚需的现象出现，因为我们以前做营销，从终端消费讲，昆明的刚需也是突出的一个现象，很多朋友问我，昆明的房价会不会跌，昆明的发展是什么情况。昆明的6月28号，全国的第四大枢纽机场出现，昆明作为这一个市场中我们的第四大枢纽市场是很大的刚需，我们顺着这个思路，在长水机场附近做了3000平米的生活配套区。

　　同时我们在昆明的第二个刚需，我认为从2009年园博会之后，我也发现，十年一个城市发展周期太长了，这个刚需我们城市继续升级，所以在昆明市来讲是一个最大的城中村改建、扩建的城市，在全国力度是最大的，也是今年产业化协会在昆明做的，出现了整体开发的模型。

　　这个城市需要更新，具体的项目，就是润城，我们拿了城中村改造项目，这个要做大。同时我们要做小，做小在什么方面？我们在行业中、在商业、在办公、在非住宅方向要做精、做小，昆明市缺乏的不是写字楼，我们跟其他很多城市像比较，压力很大。但是我们的城市需要的质，我认为这个城市的刚性需求，我们要做精、做出品质。最终应该来讲，昆明市的房地产市场，我个人还是十分看好的，因为我们理解到昆明市民的刚性需求，这个过程中开发商能够把握自己的心态，定位我们的作为品质、作为城市的开发商的这个定义的话，我们对城市会有贡献，最终实现双赢的局面。

　　主持人（李战洪）：王总说了一句话，春江水暖鸭先知。第一我们要做小才能发展，农村包围城市。第二要依托城市的发展，做好城中村的城市改造。第三，我想问一下，北京三磊的张总，我看了以后，很多有名的建筑，都是他们做的，比如说北京的娱乐文化广场也是他们做的，他们也是提倡低碳式的，在房地产的调控中，房价上不去，控制成本很重要，我想请问张总，调控中，如何依托设计单位，帮大家寻一条生存之道？

　　张华：我是建筑师，很少有机会参加这样的活动，因为在房地产的论坛里面，大家在关心经济的总量。设计是房地产地面的一个重要部门，我们是注重GDP的贡献，刚才说了，质量是很重要的。一直都在讲房地产是在调整，我感觉放在全球来看，我们一点都不慢。因为有人算过，我们中国建筑师的效率和收费的单价，我们设计的是美国的2500倍。这是挺普遍的，我们主要是时间紧，实际上，我觉得提高质量，不是一句空话，再一个项目上花很多的时间是必须的。

　　我感觉，孟总大师一直在强调保障性住房，我认为中国对设计师来说，无论是保障房、还是商品房，对于设计师都是一样的，都是人们居住的空间，都是为在城市当中存在的，这样的实实在在的东西，所以我们首先都是要把它当成是一个质量优先的设计理念。至于你谈到的低碳方面，我们三磊就是强调的整合设计的理念，主要是做了很多的实践，在各个方面，包括居住区，包括公共建筑，包括一些文化类的建筑。这个低碳，实际上也是提高设计质量的一个很大的部分，因为我们正常看到房地产买房，都强调奢华、强调观景。随着房地产业的激烈，应该给全体的公民灌输，你实实在在买房子获得的品质，比如说你在室内的感觉，你所看到的空间，看到的色彩，你感觉到的空气的质量等等这些方面，应该比奢华、比风格更加重要。所以所谓的低碳设计，不仅是减排的概念，同时也是提高居住的舒适度，同时利用一些可再生的能源，减少对整个城市的污染，我们知道整个的房地产、整个的建设量，占了中国碳排放量30%以上，所以我们一直在致力于这方面的工作。很多的开发商也在鼓励我们做这件事，都在获得利益的认证，获得了中国的绿色星级的认证。我们三磊一定在这个路上坚持走下去，也希望能为有战略眼光的开发商有一个合作的机会。谢谢！

　　孟晓苏：谈到低碳设计和GDP质量，我要说几句，我觉得我们要谈到要不要精装修的问题。现在说到保障房，如果不是精装修，怎么让老百姓住。所以现在要进一步提倡精装房，但是精装房，包括一些设计师和建设部的专家提出多年，为什么迟迟不能为开发商所推进，主要原因还是因为现房价成了第一要务，主要目标，这个目标掩盖了减噪、环保、低碳、惠民这样一系列的目标，我们把单一目标，提得过分了。现在就在考虑，如何能够为了低碳环保、为了GDP转型，为了转型发展，我们要考虑众多的环保，要把精装修提到日程上来，精装修是房地产企业交的税，包括交的阶级增值税，都要加在购房人身上，这不公平。有一个新型的城市扬州市，就提倡精装修，把多征的税补贴给老百姓，说它是救市，不是精装修，扬州强调我是精装修。我们要支持扬州的精装修，它是未来住房发展的方向。精装修要有政府的政策支持，不能让这些住精装修房的老百姓花冤枉钱。而且特别是对公租房、廉租房的改进要支持精装修，我们要支持扬州政府，要支持精装修房的举动。

　　我讲完了，谢谢！

　　主持人（李战洪）：房地产的低碳很重要，三磊集团的低碳是否涵盖，也很重要。市场将何去何从？市场好不好？我们简单地看一组数据，就是看一手房成交和二手房成的比例。在美国，一套新的一手房房交，往往能带动三套二手房的成交，在日本一套能够带两条，如果在一线城市，一套一手房的成交能够代表一条二手房的成交，所以我想请问世联的杨总，往商业上面发展，有很多难题？如何突破？

　　杨小和：刚才秦主任和孟总说了很多数据，我也跟大家回顾一下，从我们世联的数据来看，从今年春节以后，3、4月份以后，出现了小年现象，成交量都在上升，我们成为金三元市，为什么会出现呢？第一是联动性的持续改善，做支撑，两次的准备金的下调。第二个最核心的，我们在跟开发商聊天，展示是关键，价格是灵魂。目前从开年以后，价格的降幅达到了购房者的心理预期，刺激了刚需。这是整个上半年现象出现的原因。

　　我们还是说，作为我们专业的中国代理商，我们用数字说话，从目前世联每周每月都在监控全国所有的代理项目，甚至没有代理的，目前有35家综合公司，从目前的数据看，从短期看，世联认为随着各地的投融资在增加。未来短期的5、6月份是房地产传统的销售旺季。未来这两个月，以及今年以价换点，应该是今年所有开发商的主旋律，也是市场的主旋律。

　　第三个是我刚刚提到的，银行流动性的持续改善，是支撑未来市场住建回暖的现状，因为近期有相关的银行负责人也提到，会适当地、灵活地调节银行体系，比如下一次的准备金的下调等等，这是短期的。所以，世联觉得，这个市场短期来说，最近两个月是持续向好发展。至于未来的市场如何？我还是这句话，看三个方面：第一方面，看我们行业目前的行业政策和货币的紧松程度，这个直接决定了我们的调整的长板，我们房地产即将进入下半场，政府的换届，这一轮调控的时间长短。所以这个时间的长短，取决于行业政策是不是继续在紧，有一些小小的松动，这个大的基调不会变，是取决于这个；第二个方面，我们跟行业的同行和开发商聊天，我们今年、包括下半年房价，价格的走势，以及目前咱们开发商的现金流，因为各级城市，因为中国太大，各个城市的结构和人均消费结构都不一样。目前对于开发商来说，下半年以及未来，以价换量，仍然是主旋律，同时要快速地、努力地卖房；第三个方面，是购买者资金指数的问题，这来源于前两点，如果行业的政策调控力度和松紧度、张弛有度，结合媒体的报道，和开发商合理地安排现金流和项目结构，未来的房地产市场，像总理说的，中国的支柱企业，我个人觉得这个市场陆陆续续会向好地方向发展。这个时间何去何从，还得看市场和政府做法，以及目前开发商的存货、资金流的情况。谢谢！

　　主持人（李战洪）：世联的杨总，总结了两点：一个是以价换量，第二是看政策的走向、政策的出台，最终走向是说不清楚，就是要做好现在。

　　最后还有一位，也是做设计的，当房价上不去的时候，控制成本非常重要，张总，开发商要如何做？市场有可能提高代理成本的增加，这要如何选择？

　　张仁仁：可能我这个话题，不涉及成本的话题地因为我和上面的张总都是做设计的，我们是全球的商业地产设计公司，我们是做商业综合体的。我们著名的设计师，我们看房地产的发展的时候，会从不同的视觉看这个事，开发商会注重成本的投资，注重经济利益的回收。而我们会更加关注的开发逻辑和诉求。在这样的过程中，我们也发现一些问题，商业地产比较关心商业，商业就是一个大池塘，里面有各种各样的鱼，有大鱼个有小鱼，经过很多年的自然的生存，调整到一个最佳的状况。

　　现在有一个现象的发现，发现这些鱼不够威、也不够猛，就要放一些鳄鱼进去，放鳄鱼进行以后，觉得这些鳄鱼生长不够快，有给鳄鱼吃激素。所以我们做这个有一个共同感觉，我们要有方案，而且还要“吃激素”。我们觉得这样对于商业生态，会造成一个什么结果，我们也没有一个结论，我们在5年、10年以后，慢慢地来观察这个问题。我们从一个设计师来讲，我们在做项目的时候，会和开发商一起合作来做好这个项目。开发商也要注意，如果鳄鱼伺候不好，也会把主人吃掉，这是我们要注重的问题。

　　主持人（李战洪）：本场的对话到此结束，谢谢各位嘉宾！

　　主持人：谢谢各位嘉宾为我们带来这么精彩的对话，请到台下稍事休息。

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