国泰君安-2012年房地产金融专题会会议综述
作者: 国泰君安 时间: 2012-03-06 10:49:34 来源: [ 观点网 ]
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会议邀请开发商、银行、信托等高管对行业资金状况、信贷、销售走势、政策判断等进行解读，受到市场高度关注。
本报告导读：
我们于2月28-29日组织了2012年房地产金融专题会议，邀请开发商、银行、信托等高管对行业资金状况、信贷、销售走势、政策判断等进行解读，受到市场高度关注。
摘要：
销售相同点：2月上旬开始一二线、部分三线重点城市住宅上门访问、认购和签约普遍回暖。
销售不同点：（1）回暖的可持续性（2）回暖的结构性,高端是否回暖。
按揭贷相同点：（1）银行认为按揭贷是优质贷款，普遍支持；（2）按揭贷款发放方面有所改善，回到基准利率，部分低于基准利率（优质客户85折利率），放款速度也有所加快，普遍从3个月降到1个月。
按揭贷不同点：某银行表示对按揭向好、利率下降的可持续性存疑。
开发贷相同点：（1）放松不明显，开发贷主要支持在建续建项目，对新项目从严控制。主要置换到期贷款，基本没有新增贷款。利率下降不普遍；（2）房地产开发商贷款实行名单式管理。目前大行总行的开发贷都向大的地产公司集中，小的地产商还本后很难放出贷款了。
开发贷不同点：部分开发商表示近期有好转，部分表示仍很困难。
开发商资金链紧张，普遍反映最紧张、最高峰尚未过去。房地产信托陆续将有到期，个别已出问题，但总体不会有流动性系统风险。
资金链紧张程度判断不同点：部分开发商认为行业内资金链普遍紧张，部分开发商压力已经非常大，难以偿付相对小额的需偿还资金；部分认为冬眠状态下，行业整体资金压力尚可。
开发商应对：（1）主流开发商推盘积极，降价较普遍，走量成共识，心态变好。大企业先跑量，小企业以缩减各项资金流出为主。（2）拿地开工普遍谨慎，偏悲观，先保生存再图发展。
地价应会下降：房价、地价双向向下趋势下，开发商不会拿地。地方政府的压力很大，地价会有下跌。
地价下降形式：（1）在房价下跌情况下，即使是一些已拿地块有部分地价款未付的也有一定议价空间。（2）另外地方政府财政压力大，一些分期付土地款的项目如果提前付清的话还会给予一定的变相折扣。
并购机会：一些中小型高负债率公司（包括上市公司）的一些项目都出现了并购机会，但价格还不算太低。大中型的并购机会还没出现，大规模并购并不会出现。
政策判断：（1）普遍反映地方经济财政压力巨大，松动意愿日益强烈；（2）龙头公司对政策放松不做预判，中等公司期待政策半年后放松。
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