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陈启宗：楼市最“黑暗”的时候还没到来
作者: 武瑾莹     时间: 2012-02-01 02:15:58    来源: [ 观点网 ]

像限购、限贷如果放开，楼市就可以回升，就像09年第二季度一样，所以这很大程度取决于政府怎么看经济。

　　观点网  武瑾莹 除夕前两日，已经在内地开业四个项目的恒隆公布了过去6个月的经营业绩。

　　据恒隆公布的资料显示，截至2011年12月31日止6个月，恒隆地产的股东应占基本纯利增长29%至港币16.5亿元，营业总额上升22%至港币30.69亿元。每股盈利0.56港元。

　　其中，中国内地物业租金收入及溢利分别上升23%及15%，至港币13.93亿元及港币10.72亿元。上海的恒隆广场和港汇恒隆广场，其购物商场再次录得卓越成绩；而济南的恒隆广场已于2011年8月开幕，租出率达100%。

　　期内，投资物业及发展中投资物业添置总计74.14亿港元。集团录得投资物业及发展中投资物业的公平值增加9.64亿港元，其中包括于中国内地的发展中物业的增值800万港元。

　　但值得关注的是，向来资金充足没有负债的恒隆集团首次出现了负债现象。

　　据恒隆集团公告称，截至2011年12月31日，其现金及银行存款达港币261.49亿元。扣除银行贷款港币276.94亿元，以及全数付清昆明项目的地价后，负债率仍处于1%的甚低水平。

　　对于房地产企业来讲，1%的负债率的确是很低的数字，但对于多年维持正现金情况的恒隆集团来说，这样的情况却并不多见。

　　但恒隆主席陈启宗却在业绩发布会上对此表示并不奇怪，因为目前恒隆每年在内地的建筑费就已经高达几十亿，开销大，自然钱就用的多了。

　　而且陈启宗还明言，目前尚处于正现金状况的恒隆地产估计在接下来也将进入负债的情况之中了，其还称在未来一段时间内恒隆都将处于负债的状况下，回到正现金的可能性并不太大。

　　1月19日，恒隆主席陈启宗、总经理陈南禄等高层出席在业绩发布会现场，并接受诸多媒体提问。

　　以下为现场采访整理实录：

　　现场提问：恒隆去年9月份在大陆买了地，最近其他开发商也加速陆续买地，那您是否觉得内地的土地市场已经到了最低点了？另外在与内地同行分享时，他们是怎么看大陆的环境？

　　陈启宗：内地的土地市场是否已经到底？这个问题我不敢肯定地回答你，我只能把过程用几句话简单地描述一下。

　　去年8月左右，相信大家都比较清楚感受到政府以往几年的紧缩政策是越来越有效，其实在6月7月的时候还不是很明显，到8月的时候就比较明显了。

　　8月份的时候限购、限贷等等政策和卖方紧缩的状况开始在市场上反映出来，首先是量的下降，接着是价的下降。但到了12月底的时候，似乎也有一点点松绑的迹象，特别是在贷款方面。限购方面没有太大的松动，而在贷款方面有些变化，但这些变化不敢说是持续的，只能说现在的情况很不明朗，所以现在是不是买地的时机，这个大家都不敢确定。如果市场转好，像2009年第二季度的话，那我们9月买地就很好了。但也有一个可能性就是未必松绑得那么厉害，或者还有更多的买地机会。

　　现场提问：根据资料显示半年中内地有10亿多租金收入，而香港方面有12亿，那什么时候内地的租赁业务贡献会超过香港呢？

　　陈启宗：看我们上一年6月末的时候，内地的租金收入占比为45%，今年上升至48%。照这个速度看应该会很快超过香港的贡献。

　　但其实这个也不是很重要，因为我们这十年新落成的物业都在内地，内地每年至少有一两百万尺的新楼加入，自然这些就是新加的租金，或者是说增值，不能说新加入，所以内地租金贡献超过香港是迟早的问题，迟一年早一年不是很重要。

　　现场提问：想请问在香港买地的事，您之前说要在市场最黑暗的时候才会买地，但看到你们今年也有动静在看南昌站地块，那是不是感觉香港楼市已经到底了？

　　陈启宗：其实我们是什么地都看，但什么地叫最黑暗，我给个定义好吗？最黑暗就是所有人都离开市场，只要还有人在就不是很黑暗。而且不能忽视，这个地去年6月有6家在争，我们都预先打定了会输，后来地又收了回去，到9月底的时候还有另一家，就是只剩两家在争，这时候才感觉有些机会。

　　不是很黑心地讲，全部倒了就是黑暗来临了，黑暗来临的时候就是我们最高兴的时刻。

　　现场提问：根据刚刚公布的数字，恒隆集团的负债很低但也有1%，同时银行借贷有200多亿，之前银行借贷似乎是没这么高的。那么为什么在半年时间内银行借贷会增长到这么大的数字，管理层有没有想法把正负债重新调整到正现金的状况？

　　陈启宗：以往这一年有这么多项目在建，加上买昆明的地，总计大概有60多个亿，40多亿花的是自己的，所以正资金就减少。

　　这个也是早就知道的，恒隆每年不算新买地的钱，建筑费都是几十亿，四年可能就要270亿，这个数是不小的。

　　现场提问：那正负债的现象短时间是不会改变吗？

　　陈启宗：除非两件事之一发生：香港的购房市场突然好转，能够满足房地产企业，但个人估计这个事情不会发生，至少是短时间内不会发生。

　　第二件事是忽然市场股市非常好，或者又配股了，但这个估计再过几年也不会发生。

　　不是说股市不会好，而是我们配股的可能性不大。既然这两件事的可能性都不大，那么接下来的一段日子，恒隆集团会继续有正负债，从恒隆地产角度看，可能也会从正现金转为正负债。

　　做房地产永远是正现金也不是那么合理，对于资金结构来说不是一件最明智的事情，转为正负债是很正常的一件事，也可能是一件好事。

　　现场提问：近期国内讨论比较多的可能就是房产税，因为很多人认为下一步调控的关键就是房产税，而近期也有传言南京、广州可能是下一个试点的城市，您是否认同下一步调控就是从房产税上着手，您预期短期内房产税真的会出台吗？

　　陈启宗：中国有个很特别的现象，就是市政府靠卖地过活，而其中一个原因就是他们没有定期的税收，所以要靠卖地，这样就会使土地市场非常扭曲，因为市政府有诱因去卖更多的地或更贵的地。长远来说，这是房地产包括住房价格上升的一个根本原因。要是能够解决这个问题，使得市政府基本上不需要靠卖地过活，而是从别的方面，譬如房产税拿到比较稳定的、定时的收入，那对整个国家应该都是好事。

　　当然，我不是这方面的专家，有没有不良的影响我暂时还想不到，而且根据别的地方的经验，包括香港，没有房产税是很特别的，有房产税是很正常的，从这方面看，中国内地开始要有房产税。

　　其实商业房产税本来就有，当然这里讲的是住宅，而住宅这块要大得多，所以这一块也最重要。其实有房产税之类的固定收入，对市政府是好事，我相信对国家长远的发展，包括房地产市场、土地市场的发展都是好事。

　　现场提问：刚刚说到恒隆手上现金有19~30亿左右，如果接下来要拿地，其实这个资金也算是比较少的了。现在很多发展商正在做融资发债，那恒隆有没有这些计划呢？

　　另外看到恒隆财务费用方面比之前升了很多，是因为利息支出或者是整个经济环境差了，所以开支方面也跟着受到影响吗？

　　陈启宗：若说发债的话，以公司目前的状况、银行备用的信贷，以及我们成立了一个MTM的方案是用来发债的渠道，这样我们在整体上可以备用的资金有200多亿。如果我们手头有这么多现金和正现金数，是没必要像其他发展商那样发债。不过在时机适当的时候，发债其实也不算什么特别的事。

　　至于利息方面，这是和会计准则有一些关系，因为从会计准则来看，一个项目在建的时候，相关的融资利息是会资本化的，当这个项目建成开业，像沈阳、济南那些项目要落成了，这些项目相关融资的利息就会涨。所以这个不是说我们融资成本比以往增多。

　　其实整个市场的融资成本增加是事实，我们新融资的话肯定也是跟市场一致，但以我们公司的情况看，相信融资成本不会比其他企业高。

　　现场提问：现在全球经济都不太好，而恒隆在内地的一些地方都有项目，那会不会有影响？对上海租金方面又有影响吗？

　　恒隆：这方面对租金的影响不大，其实我们现在上海办公楼基本上全部满额，而且租金收益依然保持在很好的水平，而且继续有人要进入恒隆广场的写字楼，暂时情况就这样。

　　现场提问：内地经济数据由年末开始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不错的增长，想问一下陈先生接下来这一年预计会不会保持比较理想的增长？

　　陈启宗：内地的租金市场，因为租赁时限都是绑定了三年、五年、七年，所以不会因为市场的变化而忽然间让租金有很大的影响，市场好的时候也不会一下可以反映出来，要过几个月甚至是一年的时间才能反映出来。不过无可否认的是，在谈租金的过程中从整体市况可以知道市场是走向下的。

　　从最近看，内地的商业市场其实没有很强，加上上海市场算是相对成熟的，经过了二十年的发展，所以租金的增长放缓是完全可以理解的。上海的写字楼市场这几年已经表现出困难，基本都是正负的波动，两三年都没动过，但今年反而好那么一点点，但这个不是可持续的现象，相信接着这一年上海写字楼租金增幅平平。

　　现场提问：那恒隆日后的增长是不是都靠上海未来的新项目？

　　陈启宗：两个方面。相信上海还是继续增长的，像今年上海应该有双位数字的增长，明年应该也可以维持，因为上海是一个比较大的市场，租金都不少。另外还有别的城市要加进来，像济南那样开个满堂红增长自然是不错的，商场的收入应该说也是不错的。到今年9月才开张已经租出了7成多，租金多少我们心里有数，所以希望收益率可以做到7%左右，这比我们以往的项目都好。

　　现场提问：您可否讲一讲一线城市和二线城市租金的增幅情况，以及二线城市会否面对一些中国人口和改革带来的影响？

　　陈启宗：一线城市像北京、上海已经高增长了十多年，所以这些城市的增长放缓一点是可以理解的。原因一方面是市场成熟了，第二是竞争也增多了。

　　所谓成熟就是说，以前到上海买东西的很多都是江浙一带的，因为在江浙买不到，或者品种不齐全，不过现在这些地方发展相当快速，所以自然很多人就不需要到上海、北京买东西了。反过来想，就是这些二线城市的市场大了，所以二线城市的增幅要更好，不过二线城市很多，当然希望我们挑的城市都是最好的。

　　这些城市的增幅是比较客观的，因为基数低，增长得就快，由一块变两块是比较容易的，由一亿变两亿就比较困难了。所以种种原因加在一起，我认为恒隆选的城市是选对了的。

　　现场提问：会不会二线城市的人均收入比一线城市的增长要快？

　　陈启宗：这个就难说了，因为一线城市越来越多元化，而二三线城市的资产分配是很不同的，不会很多人很有钱，也不会很多人很穷，而在一线城市就会有这些现象。因为一线城市贫富分化拉大了，像从事金融行业的自然收入就高很多。所以从这个角度看，二线城市人均收入低，但如果选对了的话就相当不错。

　　现场提问：您认为房地产是不是还有“最后一跌”？

　　陈启宗：这在很大程度上取决于政府的决定，政府让它跌不难，要它不跌也可以。像限购、限贷如果放开，楼市就可以回升，就像09年第二季度一样，所以这很大程度取决于政府怎么看经济。

　　现场提问：金管局周五放松金融措施，对香港楼市会不会有影响呢？

　　陈启宗：香港楼市一般来说政府可以做的比较有限，比起内地的政府，香港的做法都比较符合市场经济，所以可以用的手段都是市场经济的手段，比如利率控制各方面，所以调控是比较间接的，而内地政府的调控是可以很直接很直接的。

　　不过单就香港楼市看，我认为不会跌到什么程度，但暂时也不会升到哪里，长远看是OK的。

　　现场提问：您刚刚说未来会不会买地，主要是看市场是不是“黑暗”，那您觉得今年会有“黑暗”的情况出现吗？

　　恒隆：这个又是不会预测的了。政府要它黑暗它就黑暗，譬如说政府要房地产市场黑暗就继续限贷、限购，或者一点也不放松银根，市场就立刻淡下来了。就像那些搬货的，突然整个天都看不见了一样，所以说内地的市场是很考功夫的，要猜测政府高官是怎么看楼市的。但一般来说政府都看得相当准，很多时候证明他们预测的是对的。但有人可能会说，他们看得准但手段没效，你们要明白做官的都是很小心的，他们宁愿下手轻一点，没作用后再慢慢加重，但如果一次下手很重，就可能会出问题。

　　以我观察市场十多二十年的情况看，他们预测楼市看得是相当不错的。

　　现场提问：您刚刚说公司正现金将会转为正负债，那你认为公司的负债率在什么水平是比较合适呢？还有就是恒隆现在可能动用的银行贷款额是200亿，如果都用尽的话负债率会达到什么水平呢？

　　陈启宗：我想大家不应该只看到正现金这个数字，如果看现金额应该是达到280亿的。当然现在还没有债务，减去债务之后还剩余30多亿现金。

　　公司有没有一个负债比率的目标水平，我相信一般比较审慎理财的公司都有。我们内部也会有定，而且定的数字比现在看到的一些大公司的负债率要低。

　　另外假如我们现在把200多亿的备用额度都用尽的话，再加上另外200亿，就总共动用了430亿的新投资，这种情况下可能负债比率可以去到30%到40%多。

　　但有什么情况我们会一下用三四百亿呢？如果是这样的话那楼市真的很黑暗了，简直就是2012世界末日。

　　接下来恒隆会考虑理财方面，还有就是资金成本。

　　香港的投资有两点，一个是市道真的很黑暗，不买都不行了，这个诱惑真的很难抵抗。当然我们也不希望香港会到这么惨的地步，所以买东西当然要明智考虑了。

　　另一方面香港很多地方还是增值、角逐着的好地方，像旺角这些地方我们也正在做资产的增值。

　　现场提问：您刚刚提到内地项目的回报率已经达到7%，那未来有什么方法或措施去提高回报吗？

　　陈启宗：恒隆项目回报率的均值在4%~5%左右，如果做到了7%，又有人立刻就问，怎么再提升啊？

　　其实这么多年恒隆公开的数据是回报率为4~5%左右，投资者这么说，估价行也这么说。我觉得要慢慢来，有时事情不可以强求，有时可能一下子做到很高的成绩，但你就到尽头了。

　　而且要注意的是，我们不是短线投资者，我们是长线，这怎么证明呢，就是我们根本不卖项目，我们的物业是长线持有的。所以不是最高的回报率就是最好的，要是持续的、较高的回报，相对于需要承担的风险更高才是最好的。

　　最高未必是最好，还要可持续，可持续之后还要看需要承担什么风险，因此这不只是一个数字那么简单，要方方面面都想好，是全方位的考虑，是很复杂的事情。

　　我们认为做到7%的回报率已经很了不起了。我有个朋友在澳洲，是全世界最大的商业房地产发展商，一年多前他找我聊天，我问他开一个广场的回报率是多少呢？他说大概7%左右。

　　那我又说，当这个广场成熟，7年10年之后的回报率是多少呢？他说一倍好像还不到，就是当做从7%到13~15%左右。

　　他又反问我，那你呢？我说我们只有4%左右的。他说，哇，这么低。那你现在是多少呢？我说，现在30%多吧。

　　我们现在是37%，未必准，可能还不止。那这样的话投资者是要我的4%还是要他的7%？我认为这个不用想了，肯定是要我的4%好过他的7%，因为我可以由4去到30多，而他由7做到成熟也才得10多，这样的话，我是宁愿要4。

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