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保利10亿“敲门”冼村 启动广州旧改自主模式
作者: 武瑾莹     时间: 2011-12-13 03:03:12    来源: [ 观点网 ]

目前，保利进入冼村旧改项目之后，将以何种模式参与改造，盈利模式将是如何，都尚未有相关信息披露。

　　观点网 武瑾莹 就在2011年即将结束的时候，保利获得其在广州的第二个旧改项目。而此次获得的冼村旧改项目位于广州中心城区，一直颇受业内及各家房企的关注。

　　不过，较为特别的是，与此前广州旧改大部分通过招拍挂获取不同，冼村本次与保利合作直接由冼村村委投票，现场表决。

　　冼村花落保利

　　12月9日下午冼村集体经济组织，广州市冼村实业有限公司召开股东大会，对引入合作参与冼村城中村改造的企业进行集体表决。最后，保利房地产股份有限公司中标。

　　据了解，为确保此次冼村改造的顺利进行。在12月1日到8日，冼村实业有限公司已发布招商公告，面向全国寻找合作企业参与冼村城中村改造。

　　据悉，至8日下午，共有4家公司报名，分别为保利房地产房地产公司、广州富力地产股份有限公司、广州市君源置业有限公司和广州市鸿泽实业发展公司。经监事会审议，后两者由于多项条件不达要求，且未按事先约定在规定时间内将保证金注入改造的资金监管账户，被认为自动放弃。

　　9日下午，冼村集体经济组织广州市冼村实业有限公司召开股东大会，对通过初选的保利、富力两家房地产企业进行集体表决。

　　根据目前披露的信息，在第一轮表决中，57名股东代表有56人投票选择保利房地产股份有限公司，1人请假。而广州富力主要是因为注册资本没有达到冼村在《招商公告》中开出的条件--注册资本金不低于15亿元而落选。

　　按事先约定，自10日起，投票结果将公示5天，如无异议则由保利接手冼村改造。

　　而保利签约后须在5个工作日内将10.24亿元注入资金监管账户，以确保复建房不烂尾，村民能在三年半的时间按时回迁。

　　这也意味着，自2008年冼村旧改正式纳入广州旧改计划过去了三年时间后，冼村的旧改终于进入实质启动的阶段。

　　资料显示，早在2008年，广州市政府在召开全市城建工作会议时已宣布，冼村、谭村将于2008年进行整体改造。

　　而在2009年7月，天河区就抽调工作人员，协调开展冼村整体改造工作，村公司班子也成立旧村改造领导小组。

　　2010年2月，广州市三旧办正式批复冼村改造方案。2010年4月1日，与村民签订拆迁补偿安置协议启动。

　　2011年3月31日，冼村进入全面拆迁阶段。

　　保利旧改前例

　　对于冼村村民来说，这是关系到自身切身利益的旧改项目，而对于保利来说，这已是其第二个在广州的旧改项目。

　　2009年10月20日，保利底价拿到了琶洲村捆绑出卖的40万平方米巨无霸地块，成交价为底价1.42亿元。

　　尽管4幅地块地价底价仅1.42亿元，但保利需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治，实际楼面地价达到4714元/m2。

　　根据相关要求，保利要在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆迁工作。复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。

　　而此次琶洲的旧改，保利被业内认为是最合适的企业。因为其除了其总部就设在琶洲的保利国际广场，自身对当地环境比较熟悉，处理相关事宜也较为方便之外等因素外。

　　保利当时在琶洲已有保利国际广场和保利世贸中心两大项目，无论是卖楼还是自己持有经营都非常有经验，而琶洲村改造首期出让的四块地大部分又是金融商业用途，这使得保利更有连片开发的规模优势。

　　其实，据了解，在琶洲旧改之前，保利在广州已经完成农林村的安置房建设，也曾部分参与杨箕等其他城中村的改造项目之中。

　　但与保利在琶洲旧改项目拥有诸多先天优势不同，此次冼村旧改此前并未听闻任何有关保利有意的消息。

　　自主改造模式

　　不过，与保利获得琶洲项目不同，此次保利参与冼村旧改却并不需通过土地招拍挂。

　　事实上，直到目前，保利进入冼村旧改项目之后，将以何种模式参与改造，盈利模式将是如何，都尚未有相关信息披露。

　　而据广东国土规划科技公司总工程师黄鹏的推测，如果冼村项目尚未经过招拍挂出让的话，极有可能这些土地性质还是属于村集体建设用地。

　　黄鹏称，按照目前的相关规定，村集体建设用地虽然不能随意出售转让，但可以兴建商业项目，然后由冼村村集体经营。

　　其猜测，如果真是如此，那么保利将不能获得冼村项目的所有权，而保利以后的盈利可能来自商业项目的经营分红。

　　对于这种由改造主体城中村自主选择改造开发商的方式，黄鹏认为与此前模式相比有利有弊。

　　最大的特点是开发商是由村民自己选择，但同时不确定因素也会比较多。比如因并未经过招拍挂，那么只要有一户村民不同意，或对村委不满意，就可能导致整个项目停滞。

　　“毕竟，这是由少数人决定大多数人的事情，处理不好会很麻烦。”上述人士称。

　　但广州地产专家韩世同却对此有不同意见，其认为虽然没有走招拍挂流程，但不代表是没有经过国土局土地审批。

　　韩世同认为，冼村涉及的土地应该已经经过国土局转换为住宅或商业用地了。

　　在韩世同看来，诸如冼村这种位置重要的旧改项目，其一举一动，任何进展应该都是在国土局的指引和主导之下才能进行。

　　韩世同称，其实本次冼村的出让过程与此前新鸿基获取林和村项目如出一辙，都是并未经过招拍挂流程，但却是在政府主导之下，由开发商和村委接洽协调，谈妥之后直接签订合约。

　　其续称，从之前与政府相关人士交谈中得知，广州国土局目前其实颇为倾向以此方式进行以后的旧改项目，最大的好处就是可以协调多方面的利益。

　　值得注意的是，冼村项目虽是去年杨箕村出让一年之后广州首个正式启动完成的旧改项目，但在此之前，广州另有几个旧改项目也开始运作，其中包括黄浦区沙步村。

　　在11月底通过的沙步村改造方案中，比较特别的是沙步村复建安置区总建筑面积144.32万平方米，改造所需资金为68.81亿元，全部通过地块融资筹集。

　　和冼村一样，这又是一例自主改造的项目工程，但与冼村不同的是，沙步村的资金将以卖地获取。

　　黄鹏称，这或许将与猎德村的改造模式更为接近。主要为，出让部分土地以换取足够的改造资金，而获取土地的开发商将在所得用地上进行商业开发。

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