对话李明：细说远洋调控下的“压力”
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-04-19 01:58:23    来源: [ 观点网 ]

碍于调控的影响，市场在认购、成交及客户积累等方面都呈现下降趋势，售价也存在焦灼和下行的压力。

　　观点网 梁嘉欣 “保障性住房”显然是当下房地产业最热门的关键词。对于所有的房企来说，如何参与政府的保障房大计，已经是无法避免的课题。

　　万科总裁郁亮称“只要一块钱利润就可以”，但已参与不少保障房建设项目的远洋却表示，在没有找到盈利模式前，不会大规模参与保障房建设。

　　4月18日，远洋地产控股有限公司行政总裁李明公开表示公司仍会高度关注各类保障房项目的建设，同时表示保障房建设的当务之急是建立可持续的发展模式。

　　保障房建设

　　在保障房的建设方面，远洋地产的参与更早一些。

　　目前远洋在北京有两个配建保障房项目，分别是远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目。前者是目前北京单个最大的保障房项目，预计今年年底竣工。而后者作为北京第一个面市的公共租赁房项目，亦预计将于今年秋天竣工。

　　但保障房的盈利之路仍有待观察，李明坦承。当问及股东对保障房建设的态度时，李明表示，保障房对公司业绩及资金并无太大影响，目前股东和投资者还没有提出做了保障房和公租房会对企业的效益和现金流是否有影响的问题，因为投资者、股东更关注的是企业最终经营的效果。

　　“李明表示，无论是在何种市场状况下，响应政府规定，积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点，未雨绸缪，并非‘被动转投保障房市场’，更不是为了‘度过低迷期’，体现的是企业的责任感。就盈利模式的问题，远洋正在积极研究，并愿积极配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策实施细则。远洋认为，保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。然而，在现阶段，一切仍处在磨合期，还需要参与各方的共同努力。

　　除了盈利，目前仍有缺失的保障房机制亦让不少房企担忧不已。万科总裁郁亮日前也曾表示，如果没有制度的建设，那么今年大力推建的保障房最后又会成为一笔浪费。李明对此表示，这种担心并不多余，但目前来看，矛盾尚不突出。

　　“保障性住房的建设形成规模供给，平均还得需要1.5年的时间。第一例公租房是我们承建的，最快得到今年9月份投入分配，所以分配的问题还没有显现出来。我个人认为还有时间，还有很多实现的过程，也相信政府可以解决好。如果解决不好，这比保障性住房本身带来的问题还多。”

　　商业地产

　　2010年3月，远洋高调拿下北京大望京项目，此举亦预示着远洋开始在商业地产领域的大步迈进。

　　据称，目前远洋的商住面积比例约为1：9，远洋希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。在未来2至3年内，远洋将有200万-300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。

　　李明指出，目前远洋的投资性物业主要涉及三类产品，首当其冲的就是写字楼，在该类持有型物业的经营上远洋是个“老手”，但在商业综合体的建造上，远洋的经验并不丰富，故此，远洋选择与太古、汇丰等机构合作来实现产品的升级。

　　他透露，远洋与太古合作的首个项目将于今年年底开业，该项目位于北京四环路旁，包括一个20万平米的商场、一个五星级酒店及一个写字楼。此外，双方在成都的合作项目亦于本月28日正式开工。

　　至于近期获取的北京CBD核心区Z6地块项目也预计将于年底动工，拟建成350米高的标志性建筑，总投资额将达80亿元，总建设期约五年。

　　此外，远洋亦尝试参与工业产业园、旅游地产、体育地产等项目的建设。

　　事实上，除了商业地产以外，远洋今年还想在金融投资方面做一些新的突破，并把住宅、商业及金融提升为远洋的三大发展战略。据远洋相关人士介绍，未来远洋在商业地产的发展上还会适当地引入金融工具。

　　调控的影响

　　自去年“国十条”颁布以来，房地产调控已持续整整一年。谈及调控的效果，李明表示或还会有新政策出台，并对此感到“不意外”。其称目前调控对一二线热点城市的影响非常显著，为此，远洋亦加大非热点城市的销售比重。

　　李明指出，今年远洋在一线及二线热点城市的销售比重将较去年略有下降，非热点的二三线城市销售比例将有所增加。

　　他举例介绍，去年远洋新进的九个二三线城市当中，有两个已于去年形成销售，今年共有8个城市将会贡献销售额。此外，目前远洋地产65%-70%的业务在黄河以北，预计北京、大连、天津均将比去年销售量递增50%左右。

　　与此同时，李明亦指出，碍于调控的影响，市场在认购、成交及客户积累等方面都呈现下降趋势，售价也存在焦灼和下行的压力。

　　据透露，远洋在二季度将有7、8个新盘相继入市，李明表示，新盘入市将采取谨慎定价策略，售价会根据市场情况及项目现有情况而定。

　　此外，不断收紧的银根让远洋也倍感压力。“不仅开发贷收紧，就连购房者按揭贷款额度都非常非常紧。”李明感慨。

　　截止2010年末，远洋手持现金约150亿，资产净借贷比为0.4。“这两个指标挺好的，但即使这样，在今年宏观调控银根收紧的情况下，每个企业在资金上都会遇到空前的压力。”李明坦承，远洋也不例外。

　　他指出，远洋资金的压力取决于三大因素，“第一取决于市场，不光是销售，销售完成还要个人住房信贷政策不能过于紧，这样才能够回收资金；其次取决于远洋本身，能够准确地把握投资节奏，如果不去买地，只把在建的项目和在建商业物业做上去，这样资金没有压力；另外也取决于目前情况下企业的借贷水平。”

　　李明表示，短期内远洋不会采取大规模购地的行为，而会谨慎买地。“买地就像买股票，行情好的时候才会多买。趁低抄底只是极少数企业才会去做的，大多数企业都会随行就市。”

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。