“第四驾马车”：世房详解360亿目标与模式
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-03-23 03:06:30    来源: [ 观点网 ]

我们做旅游地产更需要专业的团队，分拆能把业务做得更为专业，管理也更为方便，所以分成“三驾马车”。　　

　　观点网 梁嘉欣 3月22日，世茂房地产召开2010年业绩发布会，主席兼执行董事许荣茂、副主席兼执行董事许世坛、首席财务官许伟文出现在了发布会现场。

　　世茂当天公布的年报显示，2010年，公司确认收入为217.9亿元，较上年升28%；全年利润大幅上升52.4%至55亿元；全年合约销售额达305亿元人民币，同比增加约36%；总合约销售面积253万平方米。

　　此外，来自酒店、投资物业及其他业务的收入上升57%至人民币13.4亿元。年内物业销售收入为人民币204.5亿元，占收入总额的94%，比上年增长26%。平均入账销售价格从2009年的8507元/平方米上升18%至10025元/平方米。

　　世茂房地产表示，2011年的合同销售目标将达到360亿元，这还是一个保守的目标。

　　尽管面对调控下房地产市场的诸多不确定性，但世茂对该目标的完成相当有信心。

　　“A股上海世茂今年的销售额目标暂定100亿，旅游产业今年的销售预计能达到70亿。这两项加上投资性物业的收入，今年就达到180亿，占了今年销售目标的一半，所以我们很有信心能完成360亿的目标销售。”许荣茂表示。

　　以下是世茂房地产全年业绩会现场提问实录：

　　海峡城

　　现场提问：2010年年底，世茂把海峡城定义为“第四架马车”，世茂对海峡城未来的发展有怎样的设想？与其他合作方的合作模式如何？在现有的南京、平潭两个海峡城项目当中，世茂投资的金额大概有多少？

　　许荣茂：实际上世茂集团的控股公司世茂房地产一直是“三驾马车”策略，海峡城实际上只是当成世茂房地产的对外投资公司，所以并未列入报表，从宏观来讲，现在应该是“四架马车”。

　　为什么要做“四驾马车”？国内“十二五规划”里写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统的产业大部分要淘汰。一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。

　　所以，我们的投资也会据此做相应的调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这些就是对服务业发展的最好体现。而先进制造业最主要是高科技产业，我们自己不大会搞这些，所以我们选择与台湾、香港等公司合作，而台湾的两个合作者，都是在台湾做高科技产业规模最大的公司。

　　例如台湾招商能力最强的远雄，其招集的高科技产业几乎占市场份额的80%~90%。另一个合作伙伴东元，南港软件园就是它一手打造的，所以，他们两家都很有实力做高端产业园的开发。由于是云端高科技技术群，所以现在海峡城也与台湾交通大学、台湾中华电讯公司合作开发高科技产业。

　　至于合作模式，现在是几家公司共同合作投资，但实际上是由一家公司独立运营，与世茂房地产的团队分开。第一期准备筹集11亿美金，但这11亿美金是根据项目的发展来推进，目前我们只拿到两个项目，所以预计该两个项目今年可以占股东投资约5亿美金。至于第三个、第四个项目何时才能取得，暂时未知，因为要通过招拍挂程序漫长的过程，现在还不能预测，所以投资额度没有很大。

　　现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。A股上海世茂今年的销售额目标暂定100亿，旅游产业今年的销售预计能达到70亿。这两项加上投资性物业的收入，今年就达到180亿，占了今年销售目标的一半，所以我们很有信心能完成360亿的目标销售。

　　现场提问：实际上海峡城是由世茂房地产负责还是上海世茂负责？此外，目前海峡城的项目虽少，但占地面积很大，投资也是上百亿计算，各合作方是怎样参与投资的？

　　许荣茂：海峡城是世茂房地产对外投资公司，是一个独立公司，并非由我们控股。海峡城很大，因为政府在那里规划要做高科技产业园、云端产业园、总部基地，但这些要一步一步来做，所以第一期我们拿了94万平方米的土地，规模还算挺大，今天早上，我们还在平潭拿了170万的土地。

　　关于平潭项目，根据“十二五”规划，温总理指出，平潭要作为台商的独立模式示范区，平潭距离台湾新竹只有64海里，现在坐广中船2个小时就到了。平潭还有四个“共同”：共同投资，共同规划，共同管理，共同收益。将来这个地方会作为与台湾合作的试验区，中央会提供很多优惠政策。

　　我们做这些是一步一步来做，不会一下子把土地全买回来，然后又一下子去买别的项目。而且海峡城是世茂房地产作为对外投资的项目，股本金是世茂一定要给的，但其他的发展要靠海峡城自己融资。

　　因为现在制造业的行业前景较好，现在它正在搞硬件，管理还不错，这些要靠海峡城自己的团队去处理。至于余下土地的取得，现在还在洽谈当中。

　　世茂房地产在海峡城项目当中所占的比例是分期来看的，因为每一期大家的投资比重不同，到今天为止，世茂房地产所占的比重较大些，达到49%，不排除该数值会随着项目的取得出现调整。

　　“三驾马车”

　　现场提问：对比2010年305的销售业绩，今年360亿的目标增长其实仅有两成左右，是否表示管理层认为今年的市况并不乐观？

　　许世坛：其实该增幅是一个保守的预测，是基于今年的可售面积卖一半。从历史上来看，我们每年都可完成可售面积6、7成的销售。当然，今年因为出台较多的调控，是很多政策突袭的年份，所以我们希望定一个比较保守的销售目标，但从目前来看，今年应该能超过该销售目标。因为在这360亿里面，有一半是不受政策的影响。

　　现场提问：世茂的第三架“马车”其实做过调整，原来只是酒店业务，之前世茂曾透露想将该部分独立上市，那调整之后是否也有考虑将旅游地产独立上市？

　　许世坛：在第三架马车上，我们希望做一个更大的产业，单单是酒店的话，产业很单一，其实除了酒店以外，还有酒店公寓。去年单酒店公寓一个项目就能买几十亿。目前国内的投资渠道并不多，现在住宅项目的限购，酒店式公寓反而成为市场的热点。

　　此外，包含酒店公寓、主题公园、高尔夫、养老公寓在内，旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。

　　至于未来是否会将该板块分拆上市，还要视乎市场情况，当然我们还需要进行团队的建立，以及对资产、项目的准备，目前我们正在准备当中。

　　现场提问：因为旅游地产也涉及一定的商业和住宅项目，世茂讲如何解决同业竞争问题？

　　许荣茂：旅游不搞商业，也不搞住宅。目前世茂在国内在建及将建的酒店将达30家，另外我们还有很多主题公园，将有三大主题公园准备开放。此外，还有会议会展，健康产业，包括老人公寓、疗养院等，这些都是包含在旅游范畴内。

　　另外，我们还有高尔夫球场，度假别墅、酒店式公寓等可以进入销售，实际上，旅游板块拥有的资产相当大，已有几百亿的资产在手上，直到去年年底才开始独立运营。

　　今年旅游业务目标为70亿，但我预计明年旅游业务的收入可达到百亿以上每年都可能会实现翻番的增长。

　　为什么要分那么细，可不可以三家一起做？其实真的做不到。就A股上海世茂而言，现在很多公司都开始做商业地产，其实商业地产不是那么简单，起个模型很容易，因为大家都是做这类型的建筑，但我们现在所做的商业还包括百货公司、国际影院、文化娱乐设施等，由上千人进行运营，这需要相当专业的知识。

　　如果世茂房地产只是自己做，不把商业分拆出来，只是做个外壳，如何招商、运营时一件很让人头痛的事。我们做旅游地产更需要专业的团队，分拆能把业务做得更为专业，管理也更为方便，所以分成“三驾马车”。

　　现场提问：住宅板块今年的销售目标可能仅有180亿元左右，但限购令出台后，对世茂房产住宅业务的影响有多大？因为酒店式公寓不受限购影响，未来是否会增加该类产品的销售？有否考虑将现有的住宅项目改为酒店式公寓出售？

　　许世坛：限购确实有点麻烦，但因为世茂进入的城市较多，仍有部分城市是不限购的，就算是有些实施限购的城市，因为限购的只是市中心，郊区不限购，而我们有些项目恰恰位于不限购的区域，所以限购对世茂的影响也不会太大。

　　而酒店式公寓虽然不是70年的住宅项目，所以排除在限购之外，世茂也会加大力度在这方面的发展。

　　现成的住宅项目比较难转成酒店式公寓，因为使用年限不一样。当然，如果调控政策持续很长时间的话，也不排除有部分开发商会考虑这样做，但世茂暂时没有这些计划。

　　现场提问：许主席早前曾提到，有兴趣参加国内保障房项目，但很多开发商都表示对保障房没兴趣或认为利润较低，事实上，目前公司的负债已经到达一个较高的水平，为什么还会对保障房建设有兴趣？

　　许荣茂：其实保障房不会占太多的现金流，但最大的问题就是利润不多，仅约为3%~5%。其实我们今年的施工面积超过1000万平方米，如果政府有需要，我们会出于对政府的支持、社会责任的考虑，做30万或50万平方米的保障房项目其实是无伤大雅的。但暂时还未有该方面的考虑。

　　资金账本

　　现场提问：2010年，世茂在土地储备上斥资约200亿买地，今年的土地金投入大约是120亿，目前现有土地未付的土地款今年要支付的是120亿？是否还包括今年再购地的预算金额？如果是后者，那今年在买地的预算实际上很低，原因何在？

　　许世坛：今年世茂的土地开支是120亿元，但这是未计算新增土地费用，此外，这120亿也未必全部支付完毕，因为有些土地涉及拆迁。另外，今年新增的三幅地块的支出也未算入其中。

　　在购地方面，还要视乎销售情况，如果销售情况较好，可能新增土地会较多，反之亦然。如果销售少点，施工成本也未必需要130亿元，可能100亿就能搞定。其实就算360亿这个比较保守的数字，我们还剩200亿元的资金。其实今年我们的财务状况比以往都好很多，2010年所有的财务数据应该是历史上最好的一年了。

　　现场提问：近期世茂房地产在融资上较为积极进取，3月8日更发行3.5亿元的美元票据，接下来世茂是否仍会继续以这种债务融资作为主要的融资手段？

　　许荣茂：其实世茂的负债率并不高，仍坚持做3.5亿元的高息票据，是因为在今年年末世茂会有一个2.5亿元的债券到期，如果等到年末才做，又担心到时市场没有窗口，倒不如趁现在有窗口先做，实际上现在也是为了调整世茂的负债结构。

　　现场提问：今年世茂新增借贷净额为50亿，将如何达到？其实世茂2010年的融资成本增加了很多，达到7亿美元，除了负债比率外，世茂将如何把融资成本控制在一个合理的水平？

　　许世坛：其实3月初发行的3.5亿美元票据中，有2.5亿是用于偿还之前的旧债，所以所剩金额并不多，净增额仅1亿美金左右。此外，剩下的空间也不多，主要是项目贷款。

　　现在在国内贷款的利率都很低，一般仅7~8厘，我们觉得其实还可以。回望世茂的整个控制财务的成本都是在一个可以接受的范围内。有部分小型开发商或个别企业的利率到达13~15厘，我们还是8厘，其实很低。

　　现场提问：2009年全年世房的毛利率为35%，但到了2010年上半年，毛利率仅为33%，为什么会出现2%的下降？

　　许世坛：2010年上半年的毛利率是33%，但是到了下半年世茂的毛利率已经达40%，全年为37%。上半年毛利率低，因为竣工的项目都是前几年销售的，大约是2008年底2009年初时，当时正值全球金融海啸，内地房地产市场也很差，销售基本是减两成以上。而当时也是我们历史以来降价最多和销售价格最低的时刻，销售的楼盘肯定也是最便宜，毛利率一定也是最低的，销售也不少，直到2010年上半年交楼。

　　但到了下半年，毛利率到达40%，回到正常水平。现在的售价其实也比2010年下半年的高，所以未来这两年的毛利率预计可以维持在40%以上。

　　现场提问：世茂预计到今年年底资金净额有200亿左右，到今年年底，世茂的负债比率将下降到怎样的水平？

　　许世坛：经过计算，若现金流超过200亿，2011年的负债率将较去年还要低，我们也希望能一直维持在较低的水平。负债每年都不同，管理层也希望用审慎的负债考虑。

　　其实69%的净负债比率是因为我们做了很多酒店项目，如果酒店是用一般的价值调整，该数值会减少11%至58%。

　　此外，在世茂去年销售的项目当中，包括200米左右的超高层，其中有部分是商业项目，需要竣工之后才能进入报表，客户也签好了合同，批文等手续也完成了。这些项目建成还需要两三年，可提供几十亿的销售收入，只要能办好按揭就能收到钱了。

　　我们内部计算过，这也差不多达到5%，如果减去该5%，净负债比率将低至53%。其实世茂的负债率并不如想象中的高。因为现在政策的出台对商用物业有所限制，不像以前只要办了按揭就能收到钱。此外，由于投资性物业的利润较高，这也影响到负债比率。

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