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楼市观察：调控再至 深圳“银十”面临转折

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深圳目前不少银行仍一直在放贷，只要贷款者还清了之前所有的贷款，便可按照首套房的要求进行贷款，这也是造成近期楼市井喷的主要原因。

　　观点网 梁嘉欣 踏入“金九银十”，当大家还在探讨楼市是否回暖之际，深圳楼市早已进入高烧阶段。然则未曾料到，昨日晚间多部委新一轮的调控忽然而至，“银十”能否像金九这般持续火爆，已经成为未知数。

　　“金九”热销

　　受惠“金九”，作为深圳宝安区龙华新城第二大盘潜龙曼海宁自9月推出以来，便录得了不错的销售。据了解，曼海宁项目共配有住宅925套，计划第一批推售100套，目前已售出已卖出60多套，均价达2.1万元/平方米。

　　事实上，这样的销售成绩在整个深圳楼市并不算突出。据知情人士透露，在同一区域，与曼海宁同期开盘的水榭春天花园到目前为止已经卖出了600多套，金地的上塘道花园项目也卖出400多套。

　　相关人士指出，曼海宁项目所在的龙华新城属于热点片区，2.1万元/平方米的均价并不算高，均价达2万7、2万8的项目并不少见。

　　观望之后，整个深圳市场的热度早就开始持续加温。9月份以来楼市供应大增，价格不降反升。

　　根据深圳市规划与国土资源委员会信息显示，上周（9月20日至26日），深圳全市新房住宅共成交1266套，成交面积106251平方米，成交均价19715.37元/平方米，成交量环比微降2.6%，成交均价环比微涨0.7%。

　　中秋期间，深圳楼市更尤为活跃，三天成交量达482套，部分楼盘排队买房的情景再次重现。

　　深圳资深地产专家林晓华指出，决定“金九银十”量价齐涨主要是因为开发商在下半年有大量的现楼供应，加上深圳由于本身人口结构及土地供应问题，导致永远都是人多地少、需大于供，而新政更是让购买力压抑了三个多月，需要一个爆发期。

　　林晓华称，“调控期在4-6个月以后肯定会有个爆发，这就决定了金九银十，由于销售量高，那么价格也会高，因此会造成整个价量往上走。”

　　不少业内人士断定，如果新一轮调整政策不出，深圳楼市热卖的高潮还将会延续。

　　资深人士风语表示，目前深圳楼市已开始进入上行通道，大家都开始抢房，主要因为调控的影响已经过去，很多人会认为在这样的调控力度下，房价还不会降，抱着房价是不可能会降的的想法的人很多，包括投资者及普通买房者，所以只要有房子推出来，大家都去抢。

　　“普通刚性需求者是怕房价越来越高，以后买不到，投资者就想现在买房，等以后房价高涨时获利。”风语表示。

　　在如此好行情之下，开发商的推盘计划也开始提速。据了解，上周全周深圳新政供应项目高达11个，当中龙岗8个，宝安1个，盐田1个。

　　风语指出，开发商大量出货，主要是看中眼前的行情较好，价格可以卖很高，且卖得快，能尽快地收回现金，倘若再遭遇调控，开发商得开发压力也会相对较小。

　　深圳资深地产人士贺承军也表示，因为开发商已预计下一波的调控政策将要出来，所以开发商都赶着时间来博银行的按揭贷款，赶在能成交的时候成交，若政策继续收紧，就更加成交不了。

　　调控与市场

　　9月29日消息，国家有关部委近期已分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。内容涵盖住房信贷、税收、住房供给、市场监管等方面。

　　这无疑给目前持续高烧的深圳楼市拨了冷水，“银十”成交情况将成为深圳楼市下一步走向的关键点。

　　贺承军表示，眼下深圳的“回温”可能快要结束了，高潮快要过去，而政策出来后，市场肯定会进入观望。

　　风语指出，现在的深圳市场仿佛回到了06、07年的全民炒房时代，大家只要手上有点钱，都会拿来炒房。“如果不出政策的话，以后肯定会更加疯狂。”

　　但他认为，实际上，目前出台的政策对市场的短期影响并不大，要控制房价最直接的做法就是收紧信贷，对买房者的购房需求有所抑制。

　　他表示，尽管中央不断有相关政策出台，但地方政府在执行的时候往往“阳奉阴违”，产生不了太大的影响。就深圳而言，目前不少银行仍一直在放贷，只要贷款者还清了之前所有的贷款，便可按照首套房的要求进行贷款，而这也是造成近期楼市井喷的主要原因。

　　林晓华指出，就算没有调控政策的出台，按照正常的市场规律，在经过了“金九银十”的大涨之后，市场会进入一个正常的阶段性的回调，因为供应量始终有限，成交量不可能无限放大。

　　“目前深圳的存货量是3万多套，9月、10月爆发式的成交，结果会造成开发商的现货卖完了，后续卖的货量就会减少。这轮爆发也让房价有所上涨，但随着房价反弹，需求则会开始逐渐减少，从而造成11、12月的下跌。”林晓华表示。

　　他指出，调控已经不是制约房价的因素了，只是增加开发商的成本，包括土地、开发、建筑、营销等成本，只能是推高房价，如果真的打击房价，就是投鼠忌器。“现在就是前期调控太多，把成本拉高。”

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