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新鸿基47亿再入佛山 试水广东旧改项目
作者: 武瑾莹     时间: 2010-02-28 22:59:15    来源: [ 观点网 ]

新鸿基前后两次拿下澜石地块的过程中，其正是唯一一家出价参与竞拍的企业。

　　观点网 武瑾莹 2月22日，新鸿基在佛山作为唯一竞拍人以47.05亿元拿下了澜石旧改项目的最后四块土地，再加上去年年底新鸿基已经到手的地块，至此，新鸿基已在澜石掷金81.65亿元拿下两大商住项目地块，占地面积超过74万平方米。粗略统计，新鸿基总共拿下了澜石旧改项目约1100亩地块。

　　对于新鸿基来说，如此大规模参与内地的旧城改造项目，尚属首次。

　　佛山澜石旧改项目

　　2月22日，新鸿基在香港以33.7亿港元拿下将军澳地块的同时，在佛山亦斥资47.05亿拿下佛山澜石片区改造的最后一片综合地块。

　　根据出让公告，新鸿基所拿下的地块为编号佛禅（挂）2010-002、003、004、005、006号地块，该四宗地块捆绑出让，均为商住用地，使用年限为住宅70年、商服40年，总出让面积达41.56万平方米，挂牌总起始价为人民币46.8亿元。

　　佛山本次土地出让仅有一名竞买人，也仅有一次报价，最终新鸿基旗下的嘉荟有限公司以47.05亿元竞得该四宗地块。

　　2009年12月30日，新鸿基曾以34.6亿元夺得佛山澜石三宗地块，折合楼面地价2688元/㎡。据了解，澜石旧改项目至今除安置房用地已全部出让，其中澜石改造片区A地块由新鸿基独得，土地成本逾80亿元。

　　新鸿基发展(中国)有限公司南中国总经理黄少媚也出现在佛山拍卖现场，竞拍结束后，黄少媚在接受采访时表示，新鸿基集团决心将澜石旧区改造成一个商住新城。黄少媚直言，新鸿基非常欣赏佛山对旧城改造的决心和整个城市的规划。她认为，广佛一体化之后，佛山的发展前景比较大，值得投资。同时，由于澜石改造项目比较大，符合新鸿基地产的发展要求。

　　深圳龙岗迷雾

　　深入参与国内的旧城改造项目对于新鸿基来说，或许是第一次。但新鸿基参与内地旧改项目却不是从佛山开始。早在2007年底，新鸿基曾与深圳市政府就旧改项目有过意向沟通，虽后来不了了之，但奠定了新鸿基参与旧改的基础。

　　2007年9月份，原新鸿基实际控制人郭炳湘和深圳龙岗区政府签约，表示将投资建设布吉、坂田、龙岗三个街道的4个旧改项目，预计总建筑面积超过70万平方米，投资将达近50亿元，原计划于2011年完成。

　　据当时的报道称，该项目是龙岗区引进的重点项目，也是新鸿基在深圳的首次重大投资。

　　郭炳湘当时曾承诺要在龙岗投资建设高质量高档次的住宅、商场等，其中龙岗中心城项目将建成地标性建筑物。

　　而龙岗区政府也将新鸿基的进入视作提升区位形象的契机，要求各有关部门和街道尽快完成旧城改造的审批手续，尽快研究申报规划，实施拆迁安置工作等。

　　在2008年年中新鸿基家族剧变之后，随着郭炳湘退出管理核心层，新鸿基打算退还深圳4个旧改项目的消息也逐渐传开。但不管外界的消息如何，新鸿基对此未作出任何回应。后来，这4个旧改项目的事情也随着新鸿基的沉默不了了之。

　　在新鸿基明确参与佛山旧改项目之后，这个之前在深圳的4个旧改工程又回到了业内人士的记忆中，但直到今日，即使是深圳的业内人士对这个项目的态度也是暧昧不明。

　　中原地产深圳的一位高层对观点新媒体表示，因项目太过敏感，加之中原地产曾参与前期规划，不方便透露。

　　而深圳众厦地产的总经理助理、战略研究中心总监林晓华则表示，目前新鸿基在深圳并没有什么旧改项目。但其认为，一般旧改项目的开发定位都是商住结合的项目，这与新鸿基擅长的商业加住宅开发颇为吻合。而旧改项目一般也在人群密集的地方，资金成本比较高，也很合适新鸿基这种大企业参与。

　　林晓华表示，新鸿基与龙岗政府之前签订的应该是投资意向书，变数较大。随着龙岗政府前几年的换届，这个项目的确可能已经停了下来。“而且现在新鸿基已经在佛山拿了旧改的土地，说明新鸿基的发展方向已经不在深圳，而是转向了佛山。”林晓华如此认为。

　　土地协议出让

　　与2007年不同的是，2010年广东省的旧改土地出让在全年计划出让的土地比重将会越来越大，更为不同的是，已在全国“消失”多年的协议出让土地方式将在广东“三旧”改造项目中再次重出江湖。

　　广东新政一出，作为新政先行试点的佛山则已有企业闻风而动，据佛山“三旧”改造办公室人士公开表示，在现有的房地产申报项目中，不乏协议出让项目。而佛山政府也在2009年10月26日出台的《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》中进一步明确，要“因地制宜，采用多种运作方式进行‘三旧’改造”。其中包括，“鼓励原土地使用权人自行进行改造，其涉及的划拨土地使用权和改变土地用途以及延长土地使用年限的，可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让”。

　　虽然佛山已经有明文条例为“三旧”土地出让进行导向，但政府还是不愿意冒进。“因为国家要求是公开交易的，现在我们突破了，肯定需要有一套制度监管，否则出问题就害人了。”佛山国土局某副局长就此问题接受媒体采访时曾作出如上表述。

　　而更重要的原因是，“协议出让”的细则还没有出台，政府还没有一个具体的执行标准。

　　因此，佛山在“三旧”土地条令出台之后推出市场的澜石地块，还是采取了招拍挂的方式进行出让。但因涉及“三旧”，澜石地块及新鸿基备受关注。事实上，当新鸿基拿下澜石地块之后，就已成功取代瑞安房地产，成为佛山最大地主。

　　经纬地产研究院的一位长期在佛山的研究人士认为，其实，协议出让一直都存在，只是过去不明显，处于比较隐秘的状态，而这个条令的出台，只是“转暗为明”：“看那些旧改的地块，出让条件设定得那么高，不是此前经过了协议是什么？”

　　新鸿基前后两次拿下澜石地块的过程中，其正是唯一一家出价参与竞拍的企业。

　　此前，新鸿基助理执行董事邝正炜在接受观点新媒体采访时曾经表示，新鸿基一直想在广州等城市的中心位置拿地，但无奈地价太高，新鸿基未寻得合适机会。如果广东“三旧”土地协议出让重新开始，那么以新鸿基的实力、开发经验而言，将是很多旧改项目的有力竞争者。

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