我有时候站在这里一讲，就不好意思。人家专家一讲就是从国外到国内，从金融到宏观调控政策。我一讲就是自己家这点事。别人的事说不清楚，社会的事又怕误导了。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午论坛上，中体产业集团总裁、中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵先生发表了主题为“当前市场中的品牌突围”的演讲。以下为吴振绵先生演讲的全文实录：

　　吴振绵：大家下午好！首先感谢主办单位和联合主办单位和各位同事对奥林匹克花园的支持和爱护。包括对我们的信任，给我们机会能够达到跟大家沟通的目的。今天主办单位给我出的题目叫做品牌突围。品牌突围如果按实际上讲，金融危机来了，我们的品牌被包围了，我们怎么能够突出去？实际上，金融危机来了，我们确实做了一些准备，包括去年年底我们预测到08年的房子卖的不好，09年利润要受到影响。我们主动向董事会报告，我们要降低经营目标，同时以我为首带头高管人员降低工资1/3。严格控制成本。说白了，没想突围。但是今天主办单位让我讲突围这个概念。我一想实际上应该是希望讲一些品牌的再发展，不是突围，而是怎么能够发展成更好的品牌。

　　我有时候站在这里一讲，就不好意思。人家专家一讲就是从国外到国内，从金融到宏观调控政策。我一讲就是自己家这点事。别人的事说不清楚，社会的事又怕误导了。所以只有说自己的事比较清楚，就跟各位报告一下品牌突围我是怎么理解的，我们下一步的品牌如何发展。

　　奥林匹克花园我们没有被围住，不管自身发展还是政府救市，从今年年初开始，特别是3月份以后都有明显好转，各方面良性指标大幅度提高。应该说是比较乐观，下一步我们也在积极做一些动作。但是我想一个品牌最大的必须做到的，就是不断创造新的概念，打造新的品牌。可能是中体产业从成立之后不断创造了一些房地产、体育方面的品牌。有的同事可能知道，今年3月份，在北京在国家体育总局新闻发布厅，由国际奥委会、中国奥委会、中体产业等四家联合和三亚签订了一个奥林匹克湾协议，三亚市政府给我们划出2200亩土地，让我们打造一个体育概念的联合体，我们本来想叫奥运村，国际奥委会说这会重名。后来我们想叫奥林匹克湾，概念也不错。如果说是奥林匹克花园，只是跟健身或者一些其他单向体育活动结合的话，那我们这个就是更大的符合，把奥林匹克文化、房地产、度假旅游概念、教育概念、论坛概念等等都打包在一起了。简单介绍一下，我们地标建筑是5万平米的一个奥林匹克博物馆，主馆就是把国际奥委会所有展品全部复制过来，虽然结构不一样，但是国际奥委会展品有的，我们这个都应该有。第一个附馆，我们把北京奥委会展品有收藏价值的放在第一个附馆。第二个附馆作为其他流动性的有关展览或者论坛用。这也是海南省、三亚市都非常欢迎的，也是海南省委省政府、三亚市委市政府都非常重视的项目。第二个项目，奥林匹克研究院，也是重点发展在这里有教育、有科研。因为它作为北京奥委会一个遗产项目，我们必须要把它文化保留下来、把教育保留下来。另外我们在一线海景还要做奥林匹克大家庭。这个奥林匹克大家庭，凡是参加过奥运会的同志都知道，他就是参加奥运会期间的概念，官员、运动员、教练员都可以来的地方，在这里开论坛、在这里洽谈、在这里消费等等这么一个综合体。再加上其他的度假村，可能还有更大一部分土地用于整个项目的度假村。这就是目前奥林匹克花园品牌突围后在做的一个更新的概念。

　　这个概念从3月份出来后，我今天晚上还要赶到三亚，跟他们市委领导进一步洽谈这个项目怎么做。我们这个概念提出后，国内反响也很大，特别是沿海旅游城市，都希望奥林匹克湾到他所在的城市，他给提供最好的土地做这件事。我们打造了这个综合体，应该说是有生命力的。就目前来看，已经受到有关城市，特别是一些旅游概念比较重的城市或者新开发的城市，比如我发现积极性最高的就是澳门和珠海中间有一个横琴岛，86万平方米准备开发，国务院已经批准成特区了，将来享受中英街、沙头角概念，象这些地区都在积极洽谈。品牌突围在这方面有所体现。品牌第二个突围，我们现在积极做的，我们正在筹备的，这个月末可能实现的就是我们对中国的体育场馆进行一次大联盟。我是万变不离其宗，我做的任何事情都是体育，从小就打球，到现在做体育经济，大概专业机构统计，这个跟房地产有关系，全国体育设施整个建筑面积大概是20多亿平方米，整个投资是19700亿，就是建国以来建设的体育设施的总称。其中大概有5000亿用于教育，不管大中小学，教育也包括在这里面。他们占的面积要占一半，但是实际投资比体育场馆投资要少。我们现在这些城市，包括地级市、直辖市等等，我们这些城市体育场馆总的建设造价大概将近1.5万亿，国家发改委同志跟我们座谈的时候就谈了这个事，中体产业现在发展的不错，国家体育总局以金牌为主，全民健身你们也抓，每年卖彩票的钱拿出很大一部分做支持全民健身活动。但是我们最大的一个闲置的资产就是我们的体育场馆。就这1.5万亿体育场馆建设，而且很多都是几十年前建的，现在来评估，土地一评估，都是价值很高的。所以这1.5万亿资产在这里闲置，通过统计97%闲置亏损，只有3%能够持平，在这3%中，只有0.3%是盈利的。发改委提出我们花了这么多钱建了这么多体育设施，要求为民所用。建设完后，没有给老百姓用上。呼和浩特汤市长就说无论如何要把体育场馆运营起来。体育场馆建了两年半，一共搞了三场活动，其中两场是政府办的。建完后，十几个亿扔进去，就这样闲置着。政府考虑一定要把体育场馆充分利用起来，真正做到为民所用。发改委提出的第二点，盘活国有资产。国家拿出四万亿拉动经济。就觉得这个数字很大了。实际上我们1.5万亿资产就在那里趴着，如果评估一下可能就不是1.5万亿，可能就是3万亿。

　　第三点，拉动内需。发改委有关领导同志也说了要企业化改造，在座都是做房地产的，体育场馆中国的政策挺有意思，国外体育场馆都经营的那么好，尤其美国、欧洲的都赚大钱。我们这里赔钱。赔钱第一原因就是土地政策问题。我们国家规定体育文化用地不用交土地出让金。这是一个很大的支持。这个政策定完后，体育用地划拨来了，但是同样跟着另外一条，这个划拨用地不能做其他用途。体育场馆围起来后，什么商业都不能做了。但是国外体育设施都是和商业紧密联合在一起，无论购物还是餐饮、娱乐，统统放在一起，我们这儿是独立的，我说你这个土地政策一下来，就把这个场馆首先从政策上限制死了，你不许他干别的，只能建体育中心，到最后能赚钱吗？从根上，这个东西就不能赚钱，就不利于经营。我这第二点也是政策性问题，建完一个体育中心，20、30亿扔进去了，建完后，然后成立一个事业单位，叫体育中心也好、体育场也好，管理中心也好，然后管理体育场馆。最后造成什么局面呢？他们就是一个打扫卫生的，负责管理的。我记得我到武汉，武汉市长给我说，体育中心建完后，根本就闲着，一年搞不了两三场活动。我到内蒙，汤市长也提出了这个问题，还提出体育中心不作为。我说他怎么作为？他没有其他拉动能力，他不做这个还没有错误，一搞了，赔钱了，更撤了。他们过得很舒服，不用干事，干事还得担风险。体制上这两点，国家如果能够改。老体育场馆商业化改造问题，现在纯靠体育养体育，中国电视转播权又在电视台手中，这已经限制了体育产业发展。如果再没有其他的，比如有商业，可能就好多了。青岛的体育中心是全国第一个敢在体育中心建了商业面积这么一个体育中心，里面建了20万平米商业面积，我说这种结构本身就不会赔钱了。他一旦把场馆建成后，今年是全运会分会场，一旦建成后，他会千方百计把场馆搞活，不管是文艺表演，中体集团成立了这么多集团，各个单向运动会都搞起来，搞起来就是要把体育场搞活。没有人气的话，这些商业也不赚钱。如果体育场馆搞活了，人气上来了，商业设施就有收入了。回过头才能养活这个体育场馆。我想发改委提出第一条，改变土地政策，在原有体育设施基础上，增加30%到50%的商业面积。象青岛这种做法，你们准备拿它当反面典型还是正面典型，他们说如果能够自己养活自己，就是正面典型。这是发改委领导同志充分肯定。济南也不错，济南体育中心也有8万平米商业面积，这就是一个很大突破。中国1.9万亿体育设施闲置，这与我们政策、体制有巨大关系。体育场馆改造是很有商机的，我希望大家都能发展的很好，另外新体育场馆商业建设问题，就是从地方政府一报上来后，你首先要在整个体育用地当中划出一块，你给他做商业设施，这个商业设施才能转过来养活体育设施。NBA湖人队主场，你看到它的门口多漂亮，光会所有有四五等，从NBA老板会所一直到普通人会所，200个包箱，建场馆本身就是为商业服务。地下室等等统统都把商业广告充分利用。对面又有100多亩地，变成洛杉矶实况，左手一个8000人剧场，右手是制作基地。对面是一个差不多20、30万平米的购物中心，购物中心后面是两个塔楼，塔楼下面25层，一个是丽兹卡尔顿、一个是万豪。他在好的比赛的时候，左手8000人看台，它的墙都是可以移动的。明年好莱坞颁奖就要放在那儿了，他们手笔很大。好的比赛的时候，实况就在大屏幕播，他就是一条下马路隔着主场和广场。从商业到文化，到体育制作统统都包括在里面。所以这种结构很先进，他这个公司叫做AEG公司，现在已经把北京五棵松篮球馆改造拿过去了。现在接手世博会2万人的会议中心。下一步可能要奔广州这边做。

　　就是说中国体育房地产这块，特别是体育场馆，应该进入市场行为，应该改造成很好的商业，我说品牌突围第二件事可能就是要做这一件事。要把这件事真正能够做好，也希望得到大家的支持，得到同志们的合作，谢谢大家！