4、长三角多业态零售体系趋向合理化

　　长三角区域零售市场几乎涵盖了目前所有的主流业态：百货店、超市、大型超市、便利店、购物中心、专业店、专卖店、折扣店等一应俱全，立体式的结构互为补充、错位发展、差别经营，使得长三角多业态零售体系趋向合理化。

　　（1）中外大型零售企业加快区域市场的战略布局

　　长三角地区零售业的外资进入之多、速度之快，在全国乃至世界范围内都很少见。据不完全统计，国际零售业50强中的70％已经进入长三角地区。外资的进入加剧了区域零售业的竞争程度，也产生了示范效应，促使大型内资零售企业向兼并整合的模式转变。

　　（2）高端品牌经营成为商家提升竞争力的新亮点

　　商品种类、品牌的增多一方面迎合了近年来长三角地区不断增长的消费需求，另一方面也对区域的消费层次和消费结构产生影响。尤其是一些国际一线品牌的大量入驻，既提高了区域零售市场的国际化程度，也使高档品消费成为区域零售业发展的新亮点。

　　（3）商业网点规划促进现代商业有序发展

　　为了确保城市各区域间、市场各业态间的均衡有序发展，商业布局、商圈规划成为长三角地区众多城市零售业发展的热点。尤其是一些发展潜力较大的中小城市，摒弃了原先那种业态越全越好、网点越多越好的态度，按计划有选择地开发商业，避免了同业态的重复建设、网点资源的闲置与浪费。

　　二、长三角商业地产存在的问题

　　1、仓促上马，盲目投资，导致空置量增加

　　许多的投资商看到了长三角商业的商机，而进入了长三角商业地产领域，某些城市商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海的商业地产已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平，现在上海商业的零售面积每年净增量在400-500万左右。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。其中有一些业态定位不明确的项目，占68%，投资的盲目性，影响了商业地产建成以后招商和营运，导致空置量上升，也可能对市场流通秩序产生了不良的影响，还有很多大型物业在建设的时候，没有跟周边环境进行配套，造成了资源使用不经济。

　　2、市场定位模糊，忽视项目策划，缺乏竞争力

　　市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。搞商业地产必须项目未动，策划先行，不能只重形象，重景观建设，重概念炒作，重广告宣传，忽视商业地产需要全程策划、全程风险防范。只要建设规划设计形象，不要商业运作策划，缺乏事前风险防范意识的商业地产，往往造成好看不中用，商铺用不起来，最终被市场抛弃，黄金宝地变废地，这种案例随处可见。商业地产必须营造主题特色，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。目前一些商业地产项目的主题定位存在同质化的倾向，都要建成集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大型体验式购物中心，没有主题与特色。

　　3、以销售为主，漠视投资业主后期经营风险

　　大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。商业地产经营失败，可能对金融企业、供货商、消费者和本单位的职工带来风险，因为许多企业普通采用先销售后结帐，占用了资源，有的是先发放会员卡、优惠卡等。这些企业一倒闭就会导致供货商、消费者和职工的风险。

　　三、长三角商业地产发展的趋势

　　1、优质物业有更大发展空间

　　中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5％，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

　　2、由开发时代转向运营时代

　　商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

　　商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。

　　3、模式趋于国际化和专业化

　　新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。

　　4、商业地产融资渠道多元化

　　从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。可见，现在商业地产融资渠道趋向多元化。

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