2、开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势

　　在商业地产开发的潮流中，很多的开发商是由住宅起家，从而转向商业地产的开发投资，并且大多是跨区域投资，即走出自己所诞生和发展的土壤，到其他的城市开发投资。上海的几大开发商就在长三角等地大肆拿地，如复地、绿地、大华等，可见开发商跨区域转战商业地产将成为长三角商业地产发展的趋势。主要基于以下几个原因：

　　（1）商业地产能有效拓展行业发展空间

　　从行业发展空间的考虑，各种迹象表明，中国房地产业的成熟期即将到来，进入成熟期的房地产的发展空间将会大幅萎缩，作为这个行业中的大型企业，就必须提前考虑到产业转型问题。而发展商业地产正是发扬房地产企业优势的成功转型，同时成为拓展发展空间的有效手段。

　　（2）享受资产价格升值和土地升值的双重利润

　　房地产开发利润是一次性的，现在房地产开发企业相对来讲利润比较丰厚再加上这几年房价高企，大家都在批项目，但房地产的利润只是一次性的不会再持续。随着全球人口的增加和资源的减少，资产价格在今后会长期处于一种上升的趋势。但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说是享受不到的，因为大部分住宅是短期产品，开发完进行销售，住宅资产价格的升值收益者更多的是购房者，而如果战略性的持有商业物业，那么除了每年可以收到稳定的租金外，还能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。

　　（3）避免住宅开发中激烈的行业竞争

　　中国现在约有4万家房地产企业进行住宅开发，竞争非常激烈，尤其土地的招拍挂制度出台后，有些地块要经过几十轮的竞价，如上海的新江湾城D1地块，屡次竟价，最终楼面价达到2万/平方米，这已经超过了该区域的房价。商业地产相比住宅地产竞争没有那么激烈。截至到2007年，全国从事商业地产的企业不到200家，而这200家中，目前大部分都局限在本区域内开发，跨区域开发的商业地产公司寥寥无几。

　　（4）长三角二三线城市商业地产投资成热点

　　上海成熟、领先的国际化商业地产开发模式对周边城市的商业地产开发产生了一定的促进作用，促使整个长三角商业地产不断得到提升。据浙商房产研展部的数据统计：目前，一线城市商业地产的投资回报率在6-8%，二线城市商业地产的投资回报率在10-12%，而三线城市，如果能在城市中心区域拿到优质的商业物业，其投资回报率将超过12%。从商业地产的发展模式上看，上海的商业地产发展相较其他城市更加国际化，吸引了众多跨国企业进驻，对商业地产的需求量也较大。长三角的二三线城市紧随一线城市经济步伐的脚步不断加快，城际之间的外溢性开发投资已经成为一种趋势，随着长三角城际交通的成熟，长三角地产互融性会更强，将会更快推动二三线城市的经济发展。

　　3、长三角商业地产的发展以专业市场为特色

　　（1）长三角是纺织专业市场最密集和最活跃的地方

　　近年长三角的新老市场竞争趋以激烈，中国轻纺城、东方丝绸市场、四季青服装市场等老市场依旧统领市场，新兴市场则分布在老市场周边。新的经营模式、经营理念以及涵盖的多种功能的专业市场的推进速度有所加快。一些新市场，如鹏欣国际家纺中心、上海服装城、宿迁泗阳县的“上海纺织城”、苏州吴江市盛泽镇的“国际纺织城”项目、扬州高邮经济开发区内的“国际服装商贸城”、无锡的新世界国际纺织服装城和东方国际轻纺城、南通中国苏通轻纺城等均采用全新的经营模式，促使老市场也加紧升级步伐，例如中国轻纺城联合市场和时代广场开业，常熟招商城等老市场也投入巨资进行改造。

　　（2）专业市场向规模化和批发功能方向发展

　　国内的商品交易市场越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而综合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大和随着交通的改善不断增强辐射范围，另一方面，中小企业和经营者随着经济的快速增长，所提供的产品规模也在迅速扩大。长三角地区专业市场如义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城等，作为年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向批发辐射功能，并逐渐把销售的末端留给零售商业和小型市场，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐减少和搬离市区。

　　（3）专业市场逐渐趋向细分化和专业化

　　市场竞争的日趋激烈，将迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，这必然是相当多的商品交易市场的发展方向，在长三角等地区已可以明显看出。除了传统批发市场外，许多只是内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等，在长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。

　　（4）专业市场将向品牌化和优质化的产品集散地转变

　　过去一提到专业市场，就容易与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。近些年开展的百城万店无假货向专业市场延伸的活动，目的就是提高专业市场中经营商品的质量和诚信，在专业市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立专业市场的新形象，将更加重视规划设计和品牌推广，千店一面、毫无特色的局面将改变。一些注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业批发市场竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和淘汰一批管理不规范、市场环境和秩序混乱的中小市场。

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