上海振龙开发的绿洲康城项目位于浦东康桥开发区康桥路两侧，总规划建筑面积93.59万平方米，目前已完成15.2万平方米开发面积，规划剩余项目可开发面积78.3万平方米，可开发年限预计4-5年。

　　2007年，地产企业中盈利能力较强的开发商万科的结算面积为393.7万平方米，结算收入351.8亿元，实现净利润48.4亿元；金地集团(600383)结算面积89.24万平方米，结算收入72.81亿元，实现净利润9.65亿元；保利地产(600048,股吧)结算面积110万平方米，结算收入74.08亿元，实现净利润14.89亿元。按结算面积及净利润简单计算，上述三家盈利能力较强的地产商平均每平方米结算面积相对应的净利润约为1230元左右，销售净利率约为14.6%。

　　按绿洲康城项目每平方米结算面积相对应的净利润为万科、金地集团及保利地产平均值的3倍即3690元计算，目前上海振龙开发的绿洲康城项目剩余的78.3万平方米可开发面积相对应的净收益约为28.89亿元，按60.07%股权计算，相对应的净利润约为17.36亿元，不及创兴置业收购上海振龙60.07%股权所支付的溢价20.53亿元。

　　据了解，绿洲康城项目最高销售均价约为12000元/平方米，以此计算，上海振龙开发的绿洲康城项目剩余的78.3万平方米可开发面积相对应的销售收入约为93.96亿元，按销售净利率35%计算(2007年上海振龙的销售净利率为31.35%)，相对应的净利润约为32.89亿元，其60.07%权益对应的净利润约为19.75亿元，这一数字仍然低于20.53亿元的收购溢价。

　　据最新统计显示，2008年7月上半月，上海新建商品住宅的成交量环比下滑了22%，且只相当于2007年同期成交的三成。因此在上述计算中，对绿洲康城项目每平方米结算面积相对应的净利润3690元及35%的销售净利率均是建立在高估的基础上的。而即使是在高估的情况下，上海振龙未来所能够实现的净利润总和仍远远低于创兴置业对其的收购溢价，可见此次收购的价格是极其不合理的。

　　拟收购的目标资产未来能够给上市公司带来的净收益低于支付的溢价，这样的资产收购对上市公司而言，无疑并不恰当。

　　风险转嫁上市公司

　　由于房地产业前期发展速度过快，随着宏观调控效应开始显现，目前国内大部分城市的楼市都已进入调整期，房地产市场价格开始出现回落，销售量明显放缓，观望气氛加重，市场逐渐回归理性。

　　实际上，虽然创兴置业首次收购上海振龙39.93%的股权的价格并不合理，收购完成之后，上海振龙2004年和2005年及2006年的盈利水平远远低于公司当初收购时的预期。

　　但由于2007年上海房价大幅飙升，使得绿洲康城项目的盈利能力大幅度提高，而按目前房价粗略估算，绿洲康城项目的房价需在2007年的基础上再次提升30%-40%以上，创兴置业的此次收购才能够做到不亏，而由于目前房地产市场价格已经出现了明显的松动，未来价格走势已经存在极大的不确定因素。

　　上海振龙成立初期原始股东出资仅有2000万元，创兴置业两次收购上海振龙合计100%股权的价格累计高达约23亿元，从成立至今短短的7年时间里，原始股东获得了超过20亿元的净收益。

　　通过将拟开发的项目高溢价转让给上市公司的方式，上海振龙的实际控制人即创兴置业的实际控制人陈榕生提前锁定了约20余亿元的利润，而风险则转嫁给了上市公司。未来若房价下跌，创兴置业极有可能会遭遇重创，即使未来房价能够保持目前的水平不变，创兴置业也将会因收购溢价过高而遭受损失。

• <<
• 1
• 2
• >>

·新世界百货：斥2.9亿元收购渖阳3.25万平米物业连停车场 08/07/28

·香港街市大王的淘金术：动物异常凶猛 08/07/28

·深物业：重聘保荐机构 法律仲裁有异议 08/07/28

·银行业与市场：二房飓风 08/07/28

·创兴置业 超高溢价收购地产资产 08/07/28