上半年深圳住宅消费市场仍处于理性调整期，消费者仍因房价调整而处于观望状态，刚性需求没有得到完全释放。

　　上半年深圳楼市仍处于调整期，市场供需双方的关注焦点向楼市调整何时结束、房价何时探底转移。豪宅成交拉动总体房价回升，成交在价格调整中逐渐活跃，市场趋于理性。

　　市场供应：供应量急升

　　二季度是深圳楼市传统销售旺季，另一方面，因市场观望而推迟入市的楼盘于二季度大批量放盘，因此，2季度市场供应急升，极大提高了整个上半年的市场供应量。住宅消费市场仍处于理性调整期，消费者仍因房价调整而处于观望状态，刚性需求没有得到完全释放。与此同时，部分资金流未受严重影响的开发商因对市场消化能力有所顾虑而减慢推盘速度，但另一部分开发商因对市场未来预期不乐观且受资金压力影响，从而加大推盘速度。据深圳国土资源和房产管理局公布的数据统计，2008年1-6月全市新建商品住宅供应量为257.44万平方米，同比上涨6.20%，其中盐田因有万科东海岸三期、天麓等大户型豪宅、别墅入市，上半年供应比去年同期翻了三倍，同比增长330.74%，而福田因土地稀缺，供应也再度萎缩，同比下降65.02%，成为全市上半年供应量最少的区域，二季度仅有1个项目入市（见表1）。

　　关外的城市化进程加快也推动关外项目入市，上半年全市住宅供应集中在宝安、龙岗两区，两区推盘总量占全市的75%。其中宝安区推盘量最大，达122.3万平方米，占供应总量的47.50%，二季度共有15个项目入市，其中星河丹堤、深业·新岸线、金港华庭是该区域供应量最大的三大项目。深圳市政府公布的《深圳市城市总体规划（2007-2020）》中，首次将宝安中心区列入城市未来重点建设的两个中心区之一，欲将此片区建设成为具有国际水准区域功能、以生产性服务业为主的片区，加之地铁工程进驻、内港码头和中央公园等配套的建设，片区价值增值明显，硬件配套的进一步完善及开发的深入使宝安中心区再次楼市供应热点地区。龙岗区上半年住宅供应量也有71.2万平方米，占供应总量的27.65%，供应多集中在龙岗中心城、布吉、坂田等片区。

　　二季度住宅供应户型普遍偏大，有不少大户型及豪宅产品入市，致使全市供应的住宅平均套型面积达99平方米。其中罗湖、盐田一改以往以中小户型为主的供应，本季度有较大量豪宅推盘，如百仕达东郡广场等，两区平均套型面积达131平方米和146平方米。宝安入市项目平均套型面积为102平方米，以大户型为主，其中套型面积为90-144平方米的项目6个，占比40%；套型面积为144平方米以上的项目4个，占比26.67%。全市除南山供应的住宅平均套型面积低于90平方米外（88平方米），其余区域都高于90平方米，可见豪宅、大户型项目对入市信心仍然充足。

　　市场成交：中小户型及豪宅成交活跃

　　1-6月全市商品住宅销售面积154.25万平方米，同比下降54.02%，销售套数为17045套，同比下降48.82%。从上半年全市商品住宅成交量走势来看（见表2），二季度4、5月传统销售旺季来临，开发商供应量加大，加上春交会的推动，五一后"价格调整"由少数项目转而成为市场大趋势，成交回暖迹象逐渐明显。但6月受汶川地震、暴雨天气等客观因素影响，加上央行两次上调存款准备金、房价处于调整期，观望氛围依然存在，促使成交再度回落，全市各区成交面积环比上月有微幅下降。

　　在上半年各区的住宅成交中，罗湖的成交降幅最大，同比减少77.51%，关内的福田、盐田、南山成交均比去年同期减少六成以上，同比分别下降69.62%、70.63%和62.78%，龙岗降幅最少，但同比也下降达35.30%（见表3）。上半年市场成交出现了明显的"两头热"现象，中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷，包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为主要客户，因此，适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体；同时，此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大，开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。如宝安的书苑雅阁、金海华府，龙岗的景和园、中海康城、鸿基花园三期等，都成为成交热点。

　　高端豪宅拥有稀缺环境、景观资源，具有较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，因而仍然受到高端客户的追捧，二季度成交活跃，如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、纯水岸五期、卓越维港等均以较高的价格入市并取得较理想的销售成绩。

　　随着各区域已贯彻90/70政策的项目逐渐入市，大户型住宅在市场中的比重将逐步下降，稀缺性渐明显。大户型住宅的消费者主要为换房的中高端客户群体，与关内相比，关外大户型产品性价比更高，因而将逐渐成为中高端客户升级换房的首选，但由于总价高等因素影响，此部分住宅的消化需要一定的过程。

　　房价理性回落

　　受去年底调控政策影响，上半年房价开始在下降中向理性区域调整，呈现波动状态。1-6月全市商品住宅销售均价为12789元/平方米，同比上涨4.04%（见表2）。4月中旬起，为打破市场低迷的僵局，拉动销售，部分在售楼盘推出特价房，另有部分新入市项目以特价房作为卖点拉动销售业绩，如南山鼎太风华均价1.3万元/平方米，但推出60余套特价房，价格为9088-10088元/平方米；龙岗的君悦龙庭均价为9200元/平方米，水岸新都均价6400元/平方米。此批楼盘一定程度上带动了成交量，与此同时成交价格也因此下降。"五一"春交会期间，促销氛围浓厚，全市近20个楼盘推出特价房，“特价房”普遍降至7折，比正价单位便宜2000元/平方米以上，当期全市成交均价也降至万元以下。5月中旬，由特价房、春交会引起的销售小高峰基本结束，市场注意力转移到地震的赈灾活动中，成交重现停滞状况。5月房价跌至上半年最低点，只有11143元/平方米。

　　6月，中小型住宅主动降价，推出特价房、打折促销活动，成交活跃，房价已找到平衡点，而高端豪宅凭借其稀缺性价格也获得较好的销售，因而拉升全市房价回升至12581元/平方米。个别项目以片区内偏低价格入市，引起市场波动，如雷圳0755二期推出少量特价房最低价为7800元/平方米，远低于片区14000元/平方米的均价，接近2006年同期价格，或引发持续僵持的南山前海片区进入新一轮价格调整。中小户型产品房价止跌、豪宅热销，处于中间层次的大户型中高档住宅较尴尬，但此类产品面积大、总价高，主要消费者是换房客，所以产品消化周期较长，加上本身产品价值决定，未来将不会有太多降价的可能，由此可见，先阶段房价已找到不同的支撑点，预计大涨、大跌的可能性不大。

　　从全市各片区来看，关内片区上半年房价普遍比去年上涨，主要因为成交量减少，且入市项目有部分为重大户型或豪宅带动房价上涨，如盐田，因为有别墅、大户型豪宅入市，上半年成为房价最高的区域，均价达26282元/平方米，同比上涨166.65%；关外宝安、龙岗两区房价基本与去年持平，政府规划重点支持的区域，表现出较强抗跌性，如宝安中心区，因其享有诸多利好因素，故该区项目在价格未作明显调整的情况仍保持了较快的销售速度。而部分偏远片区房价调整则较明显。

　　降价促销与文化活动成营销主流手段

　　自2008年初开始，为拉动有效需求，促进销售，加速资金回笼，越来越多项目开展形式多样的营销手段，其中以降价促销、文化活动为主流手段。文化活动方面，深业·新岸线除举办"五一业主大抽奖"与"端午粽飘香"等客户回馈活动外，还邀请粤港易学名家郑国强在售楼处举办了一场精彩的《室内设计与建筑风水》讲座，中信红树湾联合保利剧院邀请并承办著名世界音乐剧《猫》，金域东郡举办客家文化汇演，红树西岸举办纪念6.5世界环境日稀朗油画展等。这些形式活泼的文化活动，有效吸引了处于观望期的消费者的注意力，一定程度上将消费者注意力由过分关注价格转移到重视住宅项目的内在品质与文化内涵上，对销售起到了较好的促进作用。

　　降价促销方面，进入4月以来，不少新入市项目在进行打折优惠的同时，推出特价房优惠、老业主购房优惠活动，一定程度上提升了当期销售业绩。宝安区中海西岸华府三期开盘起价5500元/平米，均价6500元/平米，相比其最高历史价格9550元/平米降幅达32%；金地梅龙镇三期以11000元/平方米附带精装修低价入市，引发龙华片区调价风波。部分楼盘的降价行为在"买涨不买跌"的心理作用下反而加剧了众多消费者的观望心理，整体销售量并没有提升，一定程度上延长了片区市场调整期，越来越多的刚性需求被压抑。

　　市场热点

　　春交会并未成楼市分水岭

　　5月1-5日，2008年第30届深圳春季房地产交易会暨第三届中国城市土地展（以下简称春交会）在深圳会展中心举行。在深圳楼市深度调整、市场持续观望的背景下，本届春交会促销气息重于展览意味，此间成交主要靠关外楼盘、特价房为主力支撑。春交会期间，全市近20个楼盘推出特价房，总量约1200套，以龙岗布吉、福田、南山和宝安中心区数量最多。"特价"普遍低至7折，1200套特价单位最终成交近650套，成交率超50%，对比889套的全市总成交量，特价房占到70%。由于看房人气虽旺但成交量仍显低迷，故春交会并未成为深圳楼市淡旺季分水岭，整体市场继续处于调整期。

　　央行6次上调存款准备金率

　　2008年1-6月央行6次上调金融机构存款准备金率，由14.5%调至17.5%。此轮调整，收缩了商业银行的流动性过剩，抑制了商业银行的放贷冲动，限制了过多的信贷投放，在一定程度上双向影响了深圳楼市。一方面，房地产企业成为银行的重点监控对象，房地产项目贷款难度增加，市场又处于调整期，贷款压力与销售压力双重影响，致使房地产企业的资金周转出现不同程度的压力；另一方面，居民住房贷款审批转严，还贷压力增加，一定程度上限制了消费者置业需求，从而影响了楼市整体成交量。

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