保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30%以上。

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　　进入2008年之后，广大中小房地产开发商的日子越来越难过。中国政府针对房地产行业的宏观调控，与应对通货膨胀压力的从紧货币政策叠加在一起，导致中小房地产商的资金链濒临断裂。在开发商与潜在购房者针对房价的博弈中，备受流动性困扰的开发商可能最终缴械。

　　自2003年以来的针对房地产行业的宏观调控，经历了三个阶段。在2005年之前，政府主要通过收紧土地与信贷两道闸门的手段来进行调控，从而造成房地产供给的收紧，最终推动了房价的进一步上涨，这与宏观调控的初衷南辕北辙。在2006年，政府开始针对购房者实施信贷与税收政策，目标是压缩购房需求。从2007年起，政府开始同时在供给与需求两方面做文章。在供给方面，注重提供从廉租房、经济适用房、两限房、中小户型商品房到商品房的无缝联结，改善住房供给结构。在需求方面，进一步通过紧缩信贷来压缩投资需求。

　　从2007年下半年起，由于消费者物价指数加速上涨，中国政府开始把控制通货膨胀作为宏观调控的首要任务。由于紧缩性货币政策是抑制通货膨胀的传统有效工具，中国人民银行开始频繁地使用上调法定存款准备金率、提高人民币存贷款利率、加大央票发行力度和实施贷款数量管理等货币政策工具来抑制总需求。而房地产行业作为一个对银行信贷依赖型很强的行业，无疑将首当其冲地承受紧缩性货币政策的冲击。

　　到2007年底，房地产开发商的资金链开始全面趋紧，主要原因包括四个方面：

　　第一，受到深圳等城市房价显著下跌影响，中国大城市的购房者对房价未来走向的预期发生变化，很多购房者认为房价不会继续上升，未来甚至可能下跌。因此，投资型购房行为已经严重萎缩，而很多自主型购房者也选择了观望。购房需求的下降使得开发商通过销售期房来获得融资的渠道被堵塞；

　　第二，受央行上调法定存款准备金率影响，商业银行的超额准备金率大幅下降，再加上央行对贷款的数量控制从季度改为月度，目前商业银行的可贷资金数量开始下降。随着人民币存贷款利率的提高，信贷资金成本大幅上升。以上两个因素决定了，房地产商，尤其是中小房地产商，能够获得的银行信贷数量显著下降，资金成本显著上升；

　　第三，从2007年10月开始，证监会事实上停止了对房地产企业在A股市场上市的审核。A股市场融资大门对房地产商关闭了。此外，受次贷危机影响，香港股市从2007年下半年开始大幅下挫，市场交投惨淡。2008年3月，广州恒大地产由于市场认购不足，被迫中止在联交所的上市计划。2008年6月，河南建业在惨淡的香港市场强行上市，但最终招股价不得不定在招股价区间的底端，融资规模从计划的80亿港币缩水至13.75亿港币。恒大上市受挫和建业廉价上市的案例充分说明，在最近一段时期内，内地房地产商到香港上市之路越来越窄。

　　第四，从2006年开始，中国政府已经开始规范外资和外国居民对中国房地产行业的投资。在2007年10月修订的《外商投资企业产业指导目录》中，更是将房地产行业的外商投资全部列为“限制”类。外资通过正规渠道投资中国房地产行业的机会越来越少了。

　　从以上四个层面分析，2008年中国的房地产投资不容乐观。然而，事实总是让经济学家们大跌眼镜。国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告显示，今年第1季度全国房地产开发完成投资3544亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。房地产投资明显出现了反弹。

　　如何解释在银行资金趋紧、上市融资趋紧、外商正规投资趋紧情况下，中国房地产开发投资不降反升的奇特现象呢？

　　热钱的话题是当前中国宏观经济中的焦点问题。尽管在热钱的定义、热钱规模的估算方面存在很大争议，但是当前热钱加速流入中国，则是不争的事实。问题在于，自2007年10月以来，股市大幅下跌，房地产市场陷入停顿，规模巨大的热钱究竟流向了何方？

　　从目前来看，热钱至少去了两个地方。首先，在全球金融市场哀鸿遍野，跌跌不休的背景下，热钱仅仅以银行存款形式停留在银行账户上，就能获得大约12％左右的无风险年度收益率（利差加汇差），这样的收益率已经相当不错了。因此，目前有大量热钱以人民币存款形式存在，并时刻对中国资本市场虎视眈眈；其次，有证据表明，热钱已经介入到中国沿海一带的民间借贷市场，为大量不能获得贷款的中小企业——尤其是中小房地产开发商，提供生产运营资金。

　　热钱为房地产开发商的融资方式，既包括直接的信贷方式，也包括持股项目公司进行合作开发，还包括建立在回购协议基础上的假股权真债券方式。保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30％以上。

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