2008年博鳌房地产论坛透露动向

　　2008年博鳌房地产论坛。从一定程度上来看，房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。“拐点论”没有了讨论的价值，楼市正在进入一个下降通道已经变成了一个普遍性的结论。

　　不是降不降，是降多少曾杰是江西一家房地产开发商的负责人，他告诉记者，最近，江西楼盘陷入了明显的销售困境。刚刚过去的5月份，江西楼盘成交量同比下跌了60%。去年是一个很特殊的例子，全国市场的火热使得各个市场都创下了销售记录。可是，一个很现实的问题是，即使和2006年相比，成交量也跌了40%。

　　二三线城市的低迷让众人对地产市场变得更加悲观。在此之前，众多地产业内人士认为，包括深圳、广州在内的市场之所以出现调整，是因为房价的上涨过于迅速，导致价格严重脱离实际。但是，目前来看，被认为价格没有到位的地区同样出现了严重的观望情绪。

　　即使是高端市场，销售同样也遇到了瓶颈。云顶至尊是厦门最顶级的豪宅，项目销售代表欧阳立新只身来到博鳌论坛，和很多典型的小型房地产公司一样，这个公司以项目起家。她告诉记者，和以前相比，项目明显销售缓慢，“跑不动了。”她说，很长时间也难成交一套。

　　“我们想知道，究竟哪里会降，降多少，降多久？”一家代理公司的人员这样提问。对于很多业内人士来讲，市场遇冷已经不再是一个需要讨论的论点，而变成了一个普遍性的事实。目前他们所关心的是，各个地区将会遭遇多大幅度的调整。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期，楼市还尚未有“房灾”形成，但整个楼市今年来看是一个险局。

　　地产公司资金链被全面收紧清华大学经济管理学院教授朱武祥提供的研究数据显示，随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%，保利甚至高达90%。这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　目前，市场的逆转正在出现。除了成交量的下降，地产公司资金链也被全面收紧，瑞士信贷投资银行部董事江涛表示，随着准备金率的不断提高，国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。

　　朱武祥表示，和以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业正在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。这种情形类似于此前的中国彩电行业。朱武祥指出，以目前的资金链状况，约有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情况下，才有可能实现财务平衡。

　　相对及时的调整是好事6月13日，北京由中共中央、国务院各部门主要成员参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被重点提出。会议明确，要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。

　　朱武祥表示，这一表态可以说明，政府对于房地产企业的金融问题正日益关注。朱武祥称，政府需要像关注国有企业、银行、证券公司那样关注房地产金融。支持房地产行业整合、企业转变增长方式和业界创新房地产金融解决方案。

　　央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲指出，前楼市的调整来得相对及时。“股市60、70倍市盈率不调什么时候调？六千点都不调等到几千点，八千点？”楼市同样如此，不能够像日本等地一样泡沫充斥之后再作调整，那么将会带来全面性的金融损失。樊纲称，房地产市场的主动调整将有助于市场的健康成长。房价高了就应该调整，由于市场调整往往是矫枉过正的，调整的幅度可能会较大。

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