精英对话上半场：房企的社会责任及中国房地产前景

　　2008博鳌房地产论坛上半场的精英对话是“房地产企业的社会责任及目前经济形势下的中国房地产前景。”首先请出对话主持《第一财经日报》的秦朔先生。

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　　接下来我们请出今天的对话嘉宾：

　　著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长　樊纲；

　　香港恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长　陈启宗；

　　绿地集团董事长　张玉良；

　　中房集团理事长　孟晓苏；

　　建业地产股份有限公司董事局主席　胡葆森；

　　以及本场对话特约媒体评论员、上海证券报评论主编　时寒冰；有请。

　　秦朔：我们博鳌房地产论坛的精英对话非常精彩，但是刚才孟总已经给我们定了调，说现在大家讲话都要非常的谨慎，所以我们今天的气氛呢可能不一定有那么高的期望，希望我们在座的针对这几个问题：变局、契机，现在你们最担心的是什么，最想我们在座的这些经过风雨沧桑的“参天大树”给你们一些什么样的营养？我倒希望你们能够多准备些问题，然后可以写条子或者举手，但是我们约法三章，大家在出来提问题的时候不要搞自己的广告宣传，我是哪里的、我开发了什么项目，这个一概打住，我们真正在探讨问题。

　　为了藤出时间现在我把我主持的问题压缩为两个问题，我们两轮一完就期待大家的问题。那么第一个问题当然是房地产企业的社会责任。其实我们在前年和去年也探讨过这个问题，今年因为有抗震，有关于建筑质量等等的东西，似乎关于这样的命题呢，又有新的内涵。我记得前年的时候赵晓有一个观点，就是我遵守法律就尽到了我的企业责任，按照公司法，但是公司法里面其实也有社会责任的要求，所以我想结合今年的特殊情况，我们三十年发展以后，今年又是这么不平静的一年，我们在座的，尤其是企业家代表，你们怎么样理解企业家的社会责任。所以我想首先有请四位企业先发言，然后由樊纲老师讲评一下，寒冰代表媒体谈谈你的观点，我们先按照顺序。胡总，你刚刚从河南的盐碱地里长出一棵国际化的树了，您先谈谈对企业家社会责任的理解。

《第一财经日报》总编辑 秦朔

　　胡葆森：我觉得企业的社会责任应该分为两个层次，一个是规定动作，一个是自选动作。规定动作是我们大家正在做的，比如纳税、解决就业等等，就是作为社会公民所必须尽的基本责任。第二种就是自选动作，就像赈灾的时候，你可以拿一个亿，也可以拿一千万，也可以拿一百万，量力而行。所以我觉得一个好的企业和一个普通的企业，质的区别在于自选动作和规定动作一个量的差别。一个普通的企业在做一些规定的普通动作；一个优秀的企业或者一个负责任的企业，他应该尽更多的可能承担更多的责任，也就是说做更多的自选动作。这里面没有多少，但是就是一个普通企业和一个优秀企业在量上的一个差别。我就讲这么几点了。

建业地产股份有限公司董事局主席：胡葆森

　　秦朔：陈总，一般人往往都理解：境外的一些公司更注重股东价值，可是我看去年你在这演讲的时候也谈到在故宫也做过很多类似公益的事情。你是怎么理解社会责任的？

　　陈启宗：刚才胡总提到的两个层次，我也来两个层次。我是从不同角度来看的。一个就是平常该做的，另外就是突发性的。

　　我举一个例子，小时候我父母亲交代我不可以浪费金钱，每一分钱都需要用得合理，这是常常需要做的。突发性来说，如果看到一个人快死了，如果不换肝就死掉了，在那个时候你再去算就没人情了。在那个时候你就应该非常慷慨地去做突发性的事。那同样的譬如说赈灾的事，原则上来说，我说这个要非常谨慎，因为怕有人会误会我，主要是照顾到他的股东，让股东去做捐钱的事，因为钱不是管理人的，我是董事长，我是总经理，可是钱不是我的，钱是股东的，我的责任是替他们赚钱，我劝他们多捐。

　　就像刚才我说的四样东西不能给儿子，包括钱，所以这个是平常的，但是有突发事情的时候，譬如说四川的地震，这个不是平常的事，是突发的，在那个环境里我认为企业还是应该尽可能的参与，我相信我们的股民就是我们的募后老板也会谅解我们所做的事，而且对整体社会也是个好事。

香港恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长：陈启宗

　　秦朔：孟老师作为一个企业家，我看你刚刚演讲的PPT上很多的政策建议，就是作为企业家已经尽到很多行业责任，但是作为一个企业怎么理解社会责任？

　　孟晓苏：改革三十年，房地产业从无到有，从小到大，而房地产企业家也成了在社会上倍受人们关注的群体，房地产业的社会责任尤其是值得我们在座各位来深思及好好考虑。房地产企业和房地产企业家的社会责任有以下四个方面：

　　第一方面就是为居民建房和搞好社会服务，这个是我们各位的责任。这里包括了建筑的节能减排，创造资源再生环境的需要；

　　第二责任就是通过我们的作为拉动相关产业，推动国民经济的发展。很多人讲到房地产交税收，房地产其实拉动各方面产业的发展作用也不小；

　　第三个就是尽我们自己的力量帮助弱势群体，积极的捐献。我在中房公司这些年，光我们捐献的中学、小学、幼儿园就有三百多所，在抗震救灾中很多房地产企业也踊跃捐献，有的企业捐献的很早，刚刚有人提到的万科，万科很早捐献了，地震第二天就捐献了，但是捐献捐得好就是企业家不会说话。

　　第四个房地产企业家的责任就是尊重社会，尊重人民，谨慎言行，要做社会道德的模范。为什么这么说呢？因为本身就被人们关注，我们房地产行业有些人嘴大乱说话，已经影响到房地产企业家的整体形象。其实并不是整个房地产企业家都是这个样子，我们房地产业好人坏人都有，但是我看绝大多数都是好人，我们在座的都是好人。坏人有，坏人是谁啊？坏人是上海的周正毅，但是周正毅不是搞房地产当的坏人，他是搞股市成了坏了。有人说只给富人盖房子的是坏人，其实他不是坏人，他给老百姓盖了多少普通房啊？盖的普通房子比他为富人盖的房子还要多。也是个不会说话的人。所以为了我们创造房地产企业家的形象，我们就需要提高自身素质。如果一时半会提高不了素质怎么办呢？我就劝你少说话。

中房集团理事长：孟晓苏

　　秦朔：你的话里暗含着一个意思：提高自身素质也是一个社会责任。

　　孟晓苏：没错。

　　主持人（秦朔）：你的话里暗含了一个意思，提高自身素质也是尽社会责任，最后一位请张总，张总是一个非常低调的人，他是第一次来到博鳌，今年我看到清华大学参与的一个排行榜，前十名销售额没有绿地，我非常吃惊，因为上市公司的年报可以对照，才一百多亿的销售额都在前十名了，绿地三百多亿还没有进入，所以有人说它是沉在水下的，很低调的。请张总发表观点。

　　张玉良：我是属于不会说话少说话的那种人，也谢谢秦主编的解说。刚才前面企业家讲的很好，我想补充两点：第一、我觉得社会责任首先是成为自觉行动，从上到下，从企业家开始到企业到所有的员工应该自觉的始终想着社会责任。刚才建业董事长讲的非常对，我也非常赞同。第二、你有没有尽力，你尽力了我就觉得你是做到了，你没尽力就没有做好，尽力的方法是多种多样的，比如说地震捐钱，捐钱是一种方式，另外一种方式是需要什么你帮助做什么。我觉得媒体营造了这么好的氛围是一种非常好的责任，有的企业捐钱不多但营造了氛围、创造一种思想，哪怕他举手或伸大拇指说你做的很对，我觉得方式是各种各样的，关键是你有没有尽力做。我的话讲完了，谢谢大家。

绿地集团董事长：张玉良

　　主持人（秦朔）：樊纲老师第一届就来到博鳌，他刚才说对房地产行业是外行，其实他很了解，请樊老师讲评一下。

　　樊纲：没什么讲评的，从经济学角度来讲企业的社会责任其实是一个外部性的问题，你做好了本职工作，这是你的基本责任，做一个合法的为中国经济发展、就业做出贡献，这是作为一个经济体的职责。在这之外做一些其他的事情产生了影响，我想这是社会贡献。社会贡献从外部性来讲就多了，对环境、对社会、对道德，刚才孟总说说话说坏了是坏的外部影响，说好了是好的外部影响。在这个意义上讲我们的企业家、企业都要想象自己怎么有正的贡献，是不是对区域发展做出了正的贡献。

　　现在讲社会责任往往讲捐助，是不是能把自己的财分出一部分去，刚才陈总说的那句话非常重要，企业严格来讲不是利润，利润是要分掉，最后财产能够捐的是股东。我们的问题是国有企业不分红，钱都在那儿，国有企业有股东的关系在这儿不太一样，严格说分红了也是国家捐而不是企业捐，因为分红有一个过程，在没分之前这需要股东原先需要一个规则和协议，管理层在突发事件出现的时候可以决定把潜在利润的一部分拿出来捐款。从这个意义上讲，我觉得媒体也好、公众也好对企业要有理由，把企业家和企业做适当的区分。

　　我不太关注网上炒的那些事情，比如说排行、地震的争议很多，讲规则的话里面有好几个层次的事情，不要把个人和企业混淆起来，把企业多方面的考虑，不要把它的本职工作和社会的事情混淆起来，公众对企业社会责任的理解也有改善的地方。

著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长：樊纲

　　主持人：寒冰，你经常批评地产商，你跟这次没有来的潘石屹先生在网上的激战很多人比较了解，你讲话可能会比较苛刻一点，你就大胆直言。

　　时寒冰：我前段时间参加一个节目，主持人跟我说的第一句话是我是全社会地产商最恨的人。因为我是比较坦诚的人，所以我说你这样说话不太合适。关于企业社会责任，我首先想到一句话，就是为什么在中国所有的行业里房地产开发商的口碑是最差的，企业家的整体形象在老百姓心目中是最不好的，是老百姓最恨的一个群体。我做了十几年的新闻，通过大量的采访我得到了这个结论，如果有谁不同意我这个观点，你说出来还有哪个行业比房地产开发商还可恨，或者口碑比房地产开发商还可恨，我希望得到这样一个答案。

 

上海证券报评论主编：时寒冰

　　为什么房地产开发商的形象这么差？在地震发生后他也捐钱了，为什么老百姓对他的印象还不好呢？我也很想知道这个答案，同时我也反思了一下，我总结出几点：

　　第一、老百姓会把你平常的言谈举止跟新闻结合起来对比，比如说潘石屹，潘石屹他没来，来了我会问他，你之前说你的钱花不完，花不完为什么向地震灾区捐200万，为什么不多拿出来呢？老百姓会对比。

　　第二、开发商捐钱了不错，不是一步到位的，很多开发商是一开始捐一点钱，一开始捐200万，后来变成2000万了，老百姓会认为你是在压力之下拿出来的，不是一开始发自内心的社会责任感，我觉得我们的企业家应该反思一下，为什么做不到位呢？一看万科成众矢之的了再去补捐。如果大家真是发自内心的一步做到位了老百姓能不认可吗？我觉得公众的眼睛是亮的。

　　第三、开发商的社会责任感最主要的先把房子建好，房子质量有保证然后再说社会责任，你本来是建房子的但房子都建不好还到处说社会责任感，你没有资格讲社会责任感。有一个开发商建了房子，别人出了一本书就说你这个房子的质量问题，你还到处跟人家讲社会责任感，你说得过去吗？

　　第四、樊纲先生开始讲了一句话，现在稍微紧缩一下大家都怨声载道，实际上你比较一下，我和国外的房地产开发企业家有过接触，我接触过德国、美国、英国的房地产企业家，他们的利润率是非常低的，我们现在就是紧缩了开发商的利润率还是高出国外开发商的好几倍，一个美国的开发商说利润率5%就比较满足了，我们这边达到多少才能满足呢？我觉得这些是值得思考的问题。

　　第五、关于一些民生的问题，比如说小产权房，小产权房出来以后有开发商提出应该把小产权房炸掉，我今天了孟晓苏的观点后比较震撼，我觉得房地产商里素质真的有非常大的差异，他非常积极的推动小产权房是非常难得的责任，一个行业的发展不能损害民生，不能站到老百姓的对立面，如果你站到老百姓的对立面越走路越窄。现在老百姓的怨言从开发商身上转到政府身上，对开发商的痛恨转变为对政府的不满，如果这样下去开发商会成为推翻政府的力量，会被利用。我这种说法可能会有点危言耸听，但是作为一面镜子，批评我的人我也当做一面镜子。但我听到更多的是骂声。我与潘石屹先生、任志强先生相处已经很客气了，我们在电视上、文字上也辩论，侮辱性的语言很多，他不允许你说不好的东西。我给中央领导提一些建议有时候还得到比较好的答复，通过这个系统会给予比较好的肯定，但批评开发商得到了非常大的有时候感觉很侮辱的感觉。

　　主持人（秦朔）：任志强、潘石屹的话题就不在这里讨论了。刚才我们提到了一个话题，我们发展商也尽了很多的努力承担责任，但是为什么大众还有这么多的意见？我简单谈一点看法，这里面原因很多不展开讲，我只讲一点，就是媒体也要尽责任，过去就说媒体被广告买通了，这两年也是批评比较多。大众的眼睛是雪亮的，前提是大众看到的事实是真实的，但有的时候大众怎么看要通过媒体来看，如果媒体反应的有时候不确切、不准确也可能导致误解。以我自己有发言权的可以举两个例子：

　　一、拿胡葆森先生来说，这是一个非常优秀的在河南的企业，要上市，结果有一篇报纸写了一篇文章写不断缩水的IPO，其实原来准备发行80亿股，现在缩水发行的量很少，事实上胡葆森先生的公司从来没有想过发行80亿，当时他的总股本只有80亿，那个时候增发可能就发十几亿股。可是由于那个报纸先出来了，其他报纸也没有经过考证就援引了，所以让很多人觉得他公司原来想那么多，现在连这点都发不出去，胡总就坐在这里可以证实。

　　二、拐点论。这点我也是有发言权的，当时万科在北京召开新闻发布会总结海螺行动，就是他们在英国学习建中低收入者房子的时候，有一个报纸的记者问最近广州和深圳房价出现了下降，问王石是否认为这是房地产的拐点？王石当时回答说：这个问题跟今天的讨论没有关系，但为了表示对你的尊重我可以回答一下，这个问题我以后不再回答，如果就华南地区而言可以说出现了拐点。很快他在网上写这个拐点叫理性的回调，而不是像今天股市这样大幅度的。但是他也没有办法辩驳了，所以孟总讲的我们要谨言谨行，特别是这么多教训面前相信很多发展商会吸取教训。

　　但也有一个观念要承认，有时候没有把这些东西平静、客观、实事求是的反应出来，就是一边倒。我今天讲平静是一种力量，对我们媒体也是一种要求，不要情绪一下子上来了。有博鳌房地产论坛大家也可以进行交流。

　　目前形势下房地产的前景，可能有住宅、有商业或其他，大家讨论的时候可以分类，我不希望耽误太多时间，希望大家提问。简单提一个问题，你们认为目前房地产市场的走势在接下来的6-12个月里会是什么样的走势？比如说前一段时间开会，我给冯仑提一个问题，我说你写了一本书叫《野蛮生长》，房地产市场急剧下滑是叫宽幅振荡还是叫窄幅波动还是理性回归？今天我把这个问题也提给在座的企业家，在不同类别的房地产市场未来6-12个月的走势是什么样的？或者谈一下区域划分大致的走势情况。

　　胡葆森：我一直是一个乐观派，像孟总讲的二十一世纪两件大事：一件事以美国信息革命引导的全世界产业格局的调整；第二件事是中国城市化。城市化是未来二十年、三十年中国进步的主题，在这种大背景下中国的房地产在未来二十年甚至更长时间一定是朝阳产业，这是我的基本判断。比如秦总讲的一定是6-12个月，这一段我认为在全国也是不一样的，比如说沿海，也就是前几年价格上涨比较快的城市一定有一个调整，当价格脱离价值太多的时候就出现了阶段性的不合理现象，这种现象不可能持久，所以我说一线城市的调整是必然的。但是到二线城市、三线城市或者四线县级城市的时候，它原来根本没有大涨过何谈大落。

　　大家知道我就是在河南这一个市场上，河南这一个市场在过去四年间像郑州涨了一倍，平均到每年不过是15%左右，像地级城市、县级城市连10%都没有，连10%都没有的何谈泡沫？也就没有破灭一说。所以我说未来6-12个月一线城市的调整可能还会继续，但二三线城市的房价不会出现大的波动，同比还有单位数的增长，我说的更乐观一点。这是我对这个行业长远和近期的基本判断，谢谢。

　　陈启宗：允许我两句话回应刚才发言的两件事，第一、全世界做房地产的都是不被尊重的，不是我们中国特有的，因为行业的特性就是这样。所以你要不就不进这个行业，进这个行业就赚钱，因为你是不被尊重的，有钱在口袋里还支比较好手一点。第二、反应孟总说的嘴巴大问题，钱多自然嘴巴大，这不是我们，是你们钱多的人，我这个钱不多的人也应该小心。

　　回应秦先生的问题，我的答案是不喜欢听的。第一我不懂得看短线；第二我也不去看短线；第三我走的策略就是恒隆的策略，就是刚才说的第二个策略，也不需要看短线。我就避免了短线，所以别人的争议对我来说没什么大不了。在香港我也不喜欢看香港的短线。

　　孟晓苏：刚才我跟大家也报告过了，由于业界和社会各界的推动使得房地产在十多年来政策理性发展迅猛，这是一个方面。另一方面，我们看到最近几年来特别是最近半年以来房地产行业老百姓持币观望而销售相对清淡的局面，所以我们才议论到下半年、明年上半年会怎么样，我们看到了由于主管部门包括业界人士不冷静的观点和不一定正确的观点政策误导了市场，这是市场存在问题的原因。连续几年以来我们供不应求的局面并没有引起主管部门对扩大供给的关注，刚才樊纲教授已经讲过了，实际上当时扩大供给就可以抑制过快上涨的房价，而主管部门想办法压缩需求，压缩需求的力度越来越大，积累起来就像欧亚板块挤，挤呀挤最终爆发，没想到最终爆发是媒体报道房地产领军人物一句话造成其突发点，为什么说一句话就顶一个宏观调控，其实是宏观调控政策累计的效应。

　　从这里我们可以看到居民的预期其实是很重要的一个方面，过去多年的宏观调控并没有直接引爆预期的低落，但为什么房地产企业家一讲人们就信了呢？因为你是卖家呀，你一讲房价要降我怎么能不信呢。我们如何合理的引导预期，如果引导错了居民会骂你说你不让我买房，如果未来房价又涨了，一套买一百平米的房只能买六十平米了。

　　谈完这个我谈谈主持人问到的未来走势。总体上看，我认为目前的情况和今年下半年的走势主要体现为理性的回归。房地产业不要被这些年持续旺销的市场惯坏，我做了16年的房地产，去年下半年房价涨得不得了，我们不要认为这是正常的市场，这是非理性的市场，因为非理性的政策导致了供应短缺和老百姓需求的不对称，导致去年下半年房价飞涨，老百姓有意见，这是出现问题的一个方面。在经历了这一番急剧上涨以后老百姓开始理性，老百姓担心房价会像股市一样掉下来，尽管大多数人不相信拐点，但现在风险这么大老百姓都捂紧自己的钱包，老百姓如何使自己的货币增值呢？买房子。但老百姓在观望，这种观望情绪目前来看已经慢慢过去，我们看到5月份北京市场已经出现了比较强的回升，购买力回到市场。我相信下半年会表现出多方面的理性，一方面老百姓会理性的购买，老百姓买房子本来不应该像去年下半年那样购买，而应该像购买汽车、电视机一样需要了购买，不需要就不去抢购。

　　第二是政府的理性，由于房地产一振荡使得政府特别是新一届政府主管部门特别是新的住房部认识到这一点，他们既担心房价过快过猛上涨，又担心房价过快过猛的下跌，这就是一个理性的政策，所以我们相信今年不会出台过度打压的政策。

　　第三我们看到媒体的理性，看得出来媒体引导也是很重要的，相信在这样的理性调整之下下半年的市场应该是平稳发展的。我也同意樊纲教授所讲的，其实目前出现的局面正是前几年政府宏观调控希望的局面，不过这个局面真的来了、不像去年那么疯狂的买房子了，业界可能有点难受。我提醒各位，如果你们1996年、1997年就是一个房地产企业的话，你们把现在的市场和96年、97年的时候比比，就记住一句话你们不要身在福中不知福了。

　　张玉良：我的观点是十二个字，首先我觉得是理性回归，像前面几位同行和专家讲的，它的是一种调控的产物；二、我觉得它还会小幅动荡，我觉得这个跟中国经济是捆在一起的，要看整个经济的走势、格局，我认为还有小的上下浮动；三、差异性大，因为现在有同志提出一线城市、二线城市、三线城市，我觉得这个话有道理，但同时也应该注意到不同县城市的情况差异很大，我现在有一个感受，我们在全国一二三线城市都有，有的二线城市很好、有的二线城市不一定很好，有的三线城市很差，但不一定所有的三线城市都差，是有一个基本的经济规律，有各种因素对它的影响导致的。所以对中国所有城市来讲，我觉得差异性还是蛮大的。谢谢。

　　主持人（秦朔）：时冰你是悲观的还是很乐观？

　　时寒冰：我不是悲观的意思，我觉得如果承认股市是一个政策市，政策能影响股市，我不知道大家承不承认房地产也是个政策市，如果承认政策市房价肯定会下跌。去年5月份广州市市长张广宁先生邀请我去广州做调研，我在那边待了一星期时间，他给我讲了一番话：第一、广州是根据中央的要求把房价降下来，因为有一段时间中央对房地产的控制能力有点怀疑，实际上广州带有试点的意思看看能不能把房价降下来，结果广州和深圳的房价的确下来了，这让中央更加有信心控制房地产这一块。第二、中央政策现在很明确的阻止房价上涨，使房价回调一下，为什么？首先它增加政府的保障压力，因为房价太高包括经济适用房都带起来了，实际上政府背负着很大的怨言，老百姓的怨言都集中在政府身上，所以房价回调。二是怕泡沫过大引发像美国那样的危机，尤其越南发生以后上层会有更大的紧张感，表明政府是非常担忧的，而且政府发出的信号也非常明确，就是你放弃松动的幻想，房价现在不跌什么时候跌？樊纲讲的那句话我非常赞成，业内对这块抵制性很重，尤其像潘石屹、任志强这些人，但这不是几个开发商能够控制的，我也不赞成一些开发商说的使银行死，开发商死完银行也不会死，银行是国家的，作为商人要有自知之明，这一点要弄清楚。所有商品的价格是由购买力决定的，看看我们现在的购买力，我调查了一下国际上的情况、也看了很多数据，房价和年收入的比一般是3-6倍，美国是2.8倍左右，我在美国的亲戚给我计算了一下工作两年八个月可以买一套房，中国北京、上海这些城市基本都是高于20倍的，如果房价偏离老百姓太高会变成在顶端发展的比较危险的东西，所谓高处不胜寒，这个行业是要回归一下的。

　　如果房价不回调紧缩政策会继续紧，我相信是这样子。

　　主持人（秦朔）：谢谢你。你再次提醒了我们有钱人要谨言慎行，我觉得在座的开发商的确要吸取教训，我来博鳌的飞机上看了一本瞭望新闻周刊，是最近一、两个月的，其中一篇讲宏观调控的文章里讲有些人还在跟宏观调控唱反调，比如在2007年博鳌房地产论坛上有一个开发商讲，宏观调控来一次房价涨一次，这是对宏观调控直接的挑战和对抗，这是新华社办的瞭望新闻周刊上登的。我本来不想讲这个，因为说这个话的人也都是熟人了，但时寒冰刚刚讲这个问题，我们面对政府的时候这个话不能再讲，如果弄到新华社内参里一个领导批下来就麻烦了。

　　因为时间关系还有两个问题，一个是提给孟总的，孟总简单回答一下。他说当前农村土地流转过程受阻的最大困惑是什么？中房企业有没有这方面改革措施的时间表？

　　孟晓苏：我们建议通过目前的小产权看到下一步的农村土地改革，特别是建设用地改革的方向，虽然小产权房已经表现出了农民群众冲破原有束缚积极地进行试点、创新，但是毕竟现行的法律还没有立法，就像责任制初期一样还不合法，还不能说它违法。现在需要让各方面都认识到这是一个潜在的巨大变革，这个变革对于整个中国的经济发展和构建和谐社会有巨大的好处，我认为需要做这方面的工作。当然一些开发企业特别是私营企业做小产权开发不在少数，而国有企业反而不好去做，有些企业也从中赚了钱，我不认为和农民结合起来推动小产权房建设的企业家是坏人。

　　主持人（秦朔）：请樊纲老师讲一下。

　　樊纲：这个问题是现在学界、政策界、房地产界讨论的重大问题，今天孟总给大家讲了问题的方方面面，问题的症结到底在什么地方？我不了解，我不是直接参与这个问题的。但我从局外看这个问题，有个技术性的问题有点难，如果城市扩大用地了，地票所在的地方能不能回耕，能不能复耕，监督和落实是一个问题。而且带着地票走有两种农民：一种是在城市边上的农民，他的地是值钱的，而且他也比较好监控，他也到了新农村、土地整合的阶段，他在附近能够实现了。但是在边远地区还没有到农村整合的阶段，怎么实现整合，在这些问题上得有个说法，这边耕地占了，那边房子能不能复耕，从政策上会担心耕地突然少了这么多怎么办，方方面面需要考虑，政策方面、技术方面都需要考虑理解。

　　主持人（秦朔）：时间关系我代表《第一财经日报》提一个问题，今天我们讨论了责任、市场变局，虽然陈总要我们开开心心，但我看大家有一点面有愁容，我提一个比较趣味性的问题，当然这个问题不作为大家投资的依据，风险自担的。请台上的六位嘉宾回答，如果前提条件是可以买房地产公司的股票，包括A股、H股，《朝日日报》写有些时候买房地产不如买房地产股，我们大家不可能都那么有钱去买房，现在房地产市场并没有调整很深，但是由于股市作为心理的放大器已经调整很深了，这样一个基本结构说明有些公司是有价值的，因为你的业绩没有下降那么多，但股值已经下降很厉害了。假定有投资机会，台上的六位嘉宾向我们推荐一到两家，帮助大家建立信心。从时寒冰开始。

　　时寒冰：我永远不买房地产股，从去年9月底到10月初在我博客里明确发出空仓呼吁，我认为中国股市已经到一个顶点了。上一次调整后今年5月份反弹到3700多点后，我又一次在博客中明确提出股市又到顶了、又要调整了，我中间呼吁了三次空仓，被老总谈了几次话，因为我们是证券报，呼吁空仓对报社有损害的，但我就是执行空仓。因为中国房地产和股市一样存在泡沫，有泡沫就要调整，我去年9月份在博客中明确提出不要买股票，另外一种反对买权证，因为权证是明显骗钱的，我在任何场合都敢这样说，房地产股是政府要对它采取作用，如果促使房价下跌房地产股肯定是领先下跌的，而且它是调控政策最早反应的一个镜子。我讲完了。

　　张玉良：我对房地产股票的研究不够，谢谢。

　　孟晓苏：我不买任何股票，所以我从来没赔过钱，也没有赔钱的烦恼。我觉得买股票不如买房子好，买房子能保值增值，买股票可能大起大跌。现在我当了保险公司的董事长了，我建议大家买保险。

　　陈启宗：大家可能很吃惊，我也从来不买股票的，不过我也不反对别人买，我是绝对相信公司管理阶层的好坏决定一切，好公司股票贵买，坏公司股票便宜不要买，我要买股票的话还是买那两家，我认为在中国内地最合理、管理比较完善的一家是万科，什么时候买万科我不知道，但是总有一天该入场去买万科；第二家是恒隆，我现在非常客观、中肯，我认为香港那么多房地产公司，在内地没有看到一家公司历史上证明它能够在内地长远的发展下去，而恒隆的策略是我在内地还没有看到第二家公司采取同样的策略，也就是比较好的差异性。

　　去年我在这里说了一句话，我说第一次见我的人不买恒隆的股票，大概有两件事发生，一件是好的，一件是不好的：好的事是你大概还能活下去；不好的事是你一辈子活下去的时候后悔第一次见我的时候没有买恒隆的股票。

　　胡葆森：我原来也是不买股票的，但是从6月6号以后如果有钱我会买自己的股票。谢谢。

　　樊纲：我不买任何股票，所以也不会买房地产市场的股票。但我跟陈总不一样，他还建议个人买股票，我都不建议个人买股票，你没有时间研究哪个管理层是好的、不好的，你买点基金算了吧。

　　主持人（秦朔）：我们还有一个问题提给樊纲教授，这个问题是从紧的货币政策还要持续多长时间？

　　樊纲：今天谈房地产不谈货币政策，这是第一；第二我更不能谈货币政策的问题；第三货币政策取决于经济形势，不能事先判断，要根据形势的变化来决定货币政策，这不是我这里能够预测的，我们对所有经济的预测也包含房地产走势的政策。

　　主持人（秦朔）：这一轮的讨论马上结束了，去年的时候樊纲先生参加我们主办的另一个论坛时讲过一句话，他说资产的价格涨未必是对的、未必是好的，跌未必是的、也未必是不好的。今天再看这句话，刚才很多嘉宾谈到如果我们和国外进行比较，如果和96、97年进行比较，房地产行业对今天至少是不那么抗拒、愤慨的平静心情。台上的几乎每一位嘉宾对于中国未来房地产城市化，现在44%多的城市化率，未来还有20个百分点，最近麦肯锡的研究报告题目叫“迈向十亿城市大军”，在2025-2030年的时候他预计中国将有9.52亿的城市人口，到2030年要超过10亿。今天中国百万人以上的城市数量到2030年还会有极大的增长，考虑到这样一些长期的问题，我也认同刚才陈总讲的，这还是一个很好的机会。当然像樊纲讲的，任何一个很好的机会都不会是直线上的，确实有跌有起，在这个过程中大家还是要更加平静，研究在同样市场政策、市场环境里自身如何能做得更好，自身如果经得起各方面的考验，能够有更好的关系、更优质的产品和服务，尽到我们的社会责任和商业责任。我们的论坛到此结束，谢谢大家。

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