我们选择了专访梁振英先生作为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”这样一个宏大叙事主题的开篇。也许他的独特观察和宽阔视野能让我们更加看清楚中国改革开放这三十年，看清楚中国房地产从无到有的历史与进程。

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　　正文：

　　事实上与我们想象当中的梁振英不同，梁振英给我们第一印象颇为爽朗。因而在交流的过程当中让人颇感亲切，且有思想深度。

　　作为专业人士，梁振英先生是最初介入到中国大陆改革开放并向内地介绍现代化城市与现代化房地产行业理念的人士之一。他们兴奋于在一个百废待兴的时代，去帮助中国建立一个基于市场经济基础之上的现代意义上的房地产产业。这是那个时代一批香港人的想法。

　　历史赋予了他们这样的机会。这种机会是双重的，既是中国大陆改革开放带来的机会，同样也是香港回归祖国带来的机会。

　　因此我们选择了专访梁振英先生作为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”这样一个宏大叙事主题的开篇。也许他的独特观察和宽阔视野能让我们更加看清楚中国改革开放这三十年，看清楚中国房地产从无到有的历史与进程。

DTZ戴德梁行亚太区主席梁振英

　　梁振英简历

　　学历及专业资格

　　英国Bristol理工学院(估价及地产管理学位)

　　英国UniversityoftheWestofEngland荣誉商业管理博士

　　香港理工大学荣誉商业管理博士

　　香港测量师学会资深会员

　　主要职业

　　DTZ戴德梁行亚太区主席

　　现任公职

　　1997年起任行政会议成员，现为行政会议非官守议员召集人

　　全国政协常务委员会委员

　　岭南大学校董会成员及主席

　　岭南大学咨议会成员

　　授勋委员会委员

　　贸易发展局服务业拓展计划委员会委员

　　社会服务

　　“一国两制研究中心”主席

　　“香港专业联盟”理事会主席

　　二

　　迄今为止我们已经很难去想象梁振英先生这样一批人在中国大陆改革开放之初是否能预见到三十年后会是什么样的一个中国了。

　　事实上作为理工科出生的梁振英与大多数香港专业人士一样，一方面他们期望着将最为先进的制度与理念带到中国大陆，另一方面在城市这样一些具体规划建议面前，他们依然难以想象到中国大陆的改革开放会给中国城市在二十世纪末带来怎样沧海桑田的巨变。

　　梁振英先生在接受我们采访时开玩笑说：“今天深圳堵车定然是我们的罪过，因为现在深圳有1000万的人口。”

　　梁振英当年曾作为顾问参与深圳特区城市建设的规划，并对当时深圳市政府规划30万人口的城市规模感到不可思议，他们问当时的深圳市政府，这三十万人口从哪里来？当时深圳只有两万人口。

　　但谁又能预测到中国的经济发展与城市化进程会达到今天的程度？今天看来，即便是当年深圳30万的人口规划依然是保守的。

　　但在房产产权与房产流通制度的设计上，梁振英先生显然认为将房屋产权控制在100年以内是比较合理与现代的做法，相反永久性产权的做法越来越会被否定。梁振英认为在不妨碍房屋产权流通的情况之下，100年以内的产权制度设计是合理的。

　　也许中国改革开放魅力就在于他总是在不断的冲突与矛盾当中寻找到前进的道路，放在大的时代背景之下，任何制度设计的考虑或许都会在实践当中都会遇到新的问题。传统经验以及计划经济时代遗留下来的制度与新的事物不断的产生冲突，新的制度就在其中甚至扭曲地发展起来了。

　　这样的发展模式是一种可敬的发展模式，一方面基于当初的制度设计者与制度建议者也无法预想中国这样一个大国在这波澜壮阔三十年里的发展；另一方面，在制度设计的选择及评估上，也许更应该考虑的是制度本身应该放到一个真实市场中自由地去验证。

　　例如，土地市场与房地产产权制度的建立，在后来的发展过程当中遇到的诸多问题，是梁振英等当初制度的建言者和制定者们所没有预想到的。可贵的是，作为专业人士的梁振英在这样的时候会主张去做技术性的修正。也即在一个基本制度建立起来之后，不断地在现实过程中，根据遇到的问题予以修正，以达到理想的效果。事实上，中国改革所遵循基本的原则恰恰就是这样一条道路。

　　在大多数时候，梁振英会用效果来评估制度本身，例如说他始终强调市场经济当中一个重要的效果评估是市场的流通效率。同样评论房地产行业的制度就是要评估土地市场与房产市场的流通效率，因而制度修正的最终目的就是促进市场的效率及优化市场的资源配置功能。因而制度本身需要完善，梁振英颇为意味深长的说：“未来的路还很长，同志仍需努力。”

　　无论如何，在改革开放之初，梁振英两个判断是核心的。其一，他认为改革是中国人下了决心要做好的；其二，中国需要市场经济。

　　以下是《观点》对梁振英先生的专访：

　　《观点》：但我们发现很多时候当初的一些制度设计可能和后来的情况会产生差异。

　　梁振英：有的。自从我当了基本法咨询委员会秘书长后，过去十几年我到内地去讲课少了，对具体问题的了解也少了。88年开始后，香港在回归路上出了一些曲折，我花在香港问题上的时间比较多，在内地的房地产问题上的时间比较少。现在回头看，我们在内地建议同时启动的土地使用制度改革和住房制度改革是正确的。住房制度改革让老百姓拥有自己的房子，房子在市场里面可以流通，部份居民卖掉自己的老房子，买进地产商建设的新房，改善居住条件，地产商卖房子给居民，一部份得款成为向政府买地的钱，政府把钱再进行城市土地的开发建设。政府开发土地卖钱并不是首要目标，首要目标是要利用市场经济里面的市场力量来分配土地的用途，做到“地尽其利”。任何一个生产数据不流通，就不能发挥它的最大的效益，土地和楼房一样，不能流通，就造成浪费。

　　1988年搞全国住房改革的时候，有人担心把房子卖出去给居民，如果价钱太低，就造成国有资产流失，那个时候这是一个很大的罪名。我说有些房子，到底是资产还是负债还说不清楚，因为有些房子确实太破了，而且国家负责维修的费用很高，怎能说这是资产呢。我说以我的观点，最差的房子居民每个月收的租金连电梯的维修费用都不够，所以说把房子以最低的价钱卖给居民，居民买了以后允许转让。

　　《观点》：就是你卖出去了，所得金额有一部分要返还给公家。

　　梁振英：是这样的，其实各个地方可以更灵活。搞住房制度改革，土地制度改革，主因并不是单纯的增加政府收入，但是这个钱可以进行良性的循环，比如修路和市政建议等就非常好，但主要目的还是那一句：要使得土地和楼房可以作为产权流通。但是现在来看，相比于硬件建设，流通这一块并没有完全做好，所以仍需努力。说现在没有完全做好，主要有几个方面体现：第一个是我们的市场没有建设好，市场是什么？我们老祖宗已经讲清楚了，“互易有无”，就像菜市场一样，农民也好，供货商也好，把他生产的或者批发的东西放在市场里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友来家吃饭，我就去菜市场去看有没有一些鲜活的东西去买，价钱怎么样，我20分钟就把我的需求统统满足了，这市场效率就高。

　　有一些市场，买菜要到城东，买鱼到城西，这个市场的效率就太低了。房地产市场也一样。有一些市场，就算是经济发展水平比较高的，比如说日本和台湾，房地产市场效率并不高，市场的信息并不集中，找房子和卖房的人要打遭遇战，造成找房和卖房的过程长，而且找到的买方或房子并不理想，就造成很大的浪费。现在内地就有这个问题，而且比较严重。房地产的空置率比较高，部分原因就是炒买，囤地。买回来之后也不出租、也不卖，让它涨价。还有一个恒久根本原因就是市场效率问题。想买房的人找不到人，想卖房子的人也找不到顾客。这个就是市场效率不高，造成空置，造成大量的房地产浪费，这是我们还没有做好的一条。我们现在是对房地产的生产行为关注的比较多，比如设计、建设等等。但是进入市场之后的问题我们关注的比较少。关于市场信息的，比如说深圳、广州今天有多少套房子是空着的，社会上都不知道。比如说我是一个房地产商，我要修公寓、办公楼，我在设计的时候，有多少公寓在修，市场未来供应量如何，这个我应该要搞清楚的，市场信息十分重要。我们在内地讲课的时候，有很多时候都讲到，说市场经济其实就是讯息经济。我们现在的房地产市场建设还没有做到这个，这些都是我们搞土地制度改革和住房制度改革的人还应该要做的事情。

　　《观点》：其实以前一直没有了解过您是否参与到城市房地产发展的顾问工作，为很多城市的房地产制度建设提供了建议？

　　梁振英：我当过几个城市的顾问，深圳、上海、北京、秦皇岛都有，都是没有费用的顾问。我们这代把一部分的时间给了国家，不算什么，我们的上一代很多人把自己的生命也给了国家。

　　《观点》：因为香港回归，大多数中国大陆人士认知梁振英的形象是政治的？

　　梁振英：要是我生在一个地方，一个没有主权移交问题的城市、一个没有经济发展问题的国家，我不会参加公职，不会义务讲课，义务做顾问。我们国家现在还是落后，实事求是说，过去30年国家发展非常快，但是今天，从各方面来看，还是一个相当落后的国家。

　　我在84年中英谈判进入尾声的时候，开始参加香港回归的工作，准确地讲是84年4月份开始的。一般的专业人士，可以不抛头露脸，记者不会跟着。但是政治不一样，政治上的活动，记者要跟着，你有责任把自己的观点给民众讲，香港人二十年前时对香港没有信心，努力做97工作的人往往被看成盲目跟着中国大陆走。(未完待续)

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