我们选择了专访梁振英先生作为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”这样一个宏大叙事主题的开篇。也许他的独特观察和宽阔视野能让我们更加看清楚中国改革开放这三十年，看清楚中国房地产从无到有的历史与进程。

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　　正文：

　　事实上与我们想象当中的梁振英不同，梁振英给我们第一印象颇为爽朗。因而在交流的过程当中让人颇感亲切，且有思想深度。

　　作为专业人士，梁振英先生是最初介入到中国大陆改革开放并向内地介绍现代化城市与现代化房地产行业理念的人士之一。他们兴奋于在一个百废待兴的时代，去帮助中国建立一个基于市场经济基础之上的现代意义上的房地产产业。这是那个时代一批香港人的想法。

　　历史赋予了他们这样的机会。这种机会是双重的，既是中国大陆改革开放带来的机会，同样也是香港回归祖国带来的机会。

　　因此我们选择了专访梁振英先生作为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”这样一个宏大叙事主题的开篇。也许他的独特观察和宽阔视野能让我们更加看清楚中国改革开放这三十年，看清楚中国房地产从无到有的历史与进程。

DTZ戴德梁行亚太区主席梁振英

　　梁振英简历

　　学历及专业资格

　　英国Bristol理工学院(估价及地产管理学位)

　　英国UniversityoftheWestofEngland荣誉商业管理博士

　　香港理工大学荣誉商业管理博士

　　香港测量师学会资深会员

　　主要职业

　　DTZ戴德梁行亚太区主席

　　现任公职

　　1997年起任行政会议成员，现为行政会议非官守议员召集人

　　全国政协常务委员会委员

　　岭南大学校董会成员及主席

　　岭南大学咨议会成员

　　授勋委员会委员

　　贸易发展局服务业拓展计划委员会委员

　　社会服务

　　“一国两制研究中心”主席

　　“香港专业联盟”理事会主席

  　　一、历史会用怎样的语言来讲述这三十年？

　　三十年是一代人的时间，两代人的距离，我们用于衡量这三十年的标准太多太多。在不同的叙述者的脑海里，对三十年的过程与理解也有太多的不同。梁振英的叙述方式很有趣，与大多数人想象不同，梁振英并不将自己排除在三十年改革之外，他更愿意对我们讲述这三十年来自己亲身参与或亲历的这样一些经历。

　　1980年，测量师出身的梁振英加入由香港专业人士组成的“促进现代化建设协会”，历任秘书长、副会长、会长。香港回归之后，2001年，梁振英在香港成立香港专业联盟并担任主席。事实上，在上世纪80年代到97香港回归间，梁振英在大部分时间里都是以“专业人士”的角色参与到香港社会的活动以及香港与大陆的交流之中的。

　　在上世纪80年代中国城市化起步之初，内地各城市的城市规划与行业的制度设计尚在摸索过程当中时，梁振英在其中承担的角色是老师与顾问。

　　中国改革开放过程当中的制度建设迄今看起来是一个奇迹。改革开放之初，中国大陆的人们似乎对一个现代化的中国全然没有理解与概念。大多数中国人与中国的改革者们只能在一些图片和电视画面上看到国外的高楼大厦与整齐的城市规划，看到国外富裕的生活。也许就是这种画面的冲击力主导了中国的改革——或许从一开始我们所想象的就是目标而非背后的制度背景。

　　事实是在所有细节的操作过程当中，中国改革开放所面临的所有问题几乎都是与制度相关。产品外观与城市外形或许可以模仿，但是这些表象之后的制度建设却是困扰中国改革方向与成败的关键点。

　　我们惊奇地发现中国改革开放过程中最初的制度建设——几乎所有的最后被确定下来的制度与法规都是由地方实践开始，然后被推广到全国的。

　　在改革开放初期，梁振英等一批香港专业人士为中国改革开放的制度建设与实践提供了详细的建议，并将国外先进的行业经验带入中国。他们最初是在城市义务从事启蒙教育与实践交流的工作，而后当他们这些启蒙教育与实践交流的成果被推而广之之后，他们的意见渐渐地被中央认知与接受。

　　而梁振英恰恰是从对深圳特区建设规划的建议当中开始，渐渐深入到去参与并帮助中国大陆去建立一个现代意义上的房地产产业的。梁振英是测量师出身，主要从事的是房地产服务业，因而梁振英最初在的内地服务主要是城市规划，而后是部分城市的房地产市场化试点的试验。时至今日，作为中国政协常委的梁振英先生已能通过政协的渠道直接向中央反映自己的意见。因此从另一个层面来讲，梁振英先生参与了中国大陆房地产业从无到有的全部过程，几乎在每一个中国地产行业发展的历史性瞬间里，我们都能看到梁振英的影子。

　　《观点》对梁振英先生的专访之一：

　　《观点》：我们知道你们1980年左右已经作为专业人士参与与内地的交流了，80年那个时候内地和香港发展之间的联系，会是怎么样的一个互动过程呢？

　　梁振英：80年以前，香港和内地的主要关系就是，内地是香港最大的副食品和食水的供应者。但从80年开始，香港的厂商就开始把在香港的一部分生产线搬到内地去。那时候我过关去深圳和广州讲课，在队伍里往往看到一对夫妇拿着一个胶袋，里面放着一些成衣、牛仔裤等半成品拿到深圳去加工，然后带回来香港。双方经济关系的提升也就是从那个时候开始的，用广东话来说就是“前铺后厂”的那个阶段，香港只是一个内地对外的窗口，香港的厂商仅仅是把生产工序及部分生产线带到内地去。那个时候在内地的生产还不能完全稳定，如果突然之间内地出了什么状况，比如说

　　牛仔裤、T恤等质量不过关，就马上拿回来在香港生产。

　　《观点》：在80年左右的时候您在内地主要做一些什么样的工作？

　　梁振英：讲课。

　　《观点》：主要是讲什么课呢？

　　梁振英：主要是讲一些土地规划和土地经济，香港有一帮专业人士，20几个人，成立了“专业人士促进现代化协会”，国家提出了“四个现代化的”目标，我们就帮国家，以我们有限的力量能帮多少就帮多少。那时候深圳刚成为经济特区，我们就去帮忙做规划，人口指标是30万人，但当时深圳只有两万人不到，完全没有公路，完全没有汽车，我们在深圳骑的是自行车，吃饭时还要用粮票。所以现在我开玩笑说，现在深圳的人口有一千万了吧，今天深圳城市的一些地段堵车啊，还有一些不规范、不合理的城市布局可能就是当时我们的失误吧。

　　当时蛇口设立了一个工业区，它打破了过去的用人制度，全面公开招聘。在蛇口做了一个培训中心，那时候蛇口没有口岸，没有船，我们是坐火车去深圳，再从从深圳乘车到蛇口，大概要走两个小时，那时候还没有回乡证，所以我们进去就要拿回乡介绍书去公安派出所去盖章，当时深圳只有唯一的一个口岸是可以进出的，早上9点开，晚上5点就停了，所以就必须住一晚上。当天来回根本不能干事情，我们在深圳住过侨社，睡过军用床，蛇口的那个地方也没有住宿的。现在整个深圳可以拆的地方都拆了，只有华侨旅社还没有拆，大概有四五层高。一个月前我坐火车时还看见，不知道为什么现在没有拆，开玩笑说，是不是要为我们这些头一批到深圳，住过侨社的人留个纪念。到深圳后，他们从深圳开车拉我们，深圳的西部和蛇口之间有一段路，不知道那时候谁和谁闹矛盾，路没有修好，所以车开的时候颠簸得比较厉害。蛇口小山坡上面有一间石头房子，大家叫它“延安大学”，说明是一个改革根据地。那个时候我们在石头房子里面讲课，讲香港的情况，香港的法律制度，金融和土地经济等，那个时候我们也就给房地产政策提供了一些建议。

　　《观点》：其实我很感兴趣的是在您最开始和中国大陆打交道的时候，他们真的对改革开放充满激情吗？

　　梁振英：一部分人吧，这么大的一个国家要转一个方向很不容易，过去一百多年中国人也不断地革命，不断地改革，但是也不是每一次都成功，在当中我们吃了不少苦头，从1978年到1980年开始在当地讲一些新的观念，新的做法，当中有相当一部分人抱怀疑态度，我觉得完全正常。要有一个过程，一步一步来。

　　《观点》：在刚开始的时候您介绍国外的房地产经验到国内，起到了什么样的作用。

　　梁振英：应该说有作用吧，我举一个简单的例子，到80年代中，还有很多内地的官员说，到底是地跟房走还是房跟地走，这里面有两层意义，就是房屋和土地主管部门之间谁主导谁的意义。另一方面还有产权法律上的意义。过去我们国家在习惯上土地和房子是可以分开的。这个有当时的社会的历史原因，因为我们当时的生产力低，农民的房子很简单的，而且在当时的经济发展水平来说，地价要比建筑费用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人关心的不是地，而是建材，地没所谓，搬家就是搬房子，搬建材。那个时候地权和房子的产权是分开的，但这样一个产权制度是落后的。我们那个时候到内地讲课，要做的就是介绍一些先进的产权制度理念。把人家一些先进的东西带进去了，这样的例子不少。

　　《观点》：现在国内的70年房产的产权制度是你们提出的意见吗？

　　梁振英：我们谈了一些很多外面的经验，香港在这方面的经验还是蛮值得参考的，比如说在英国永久的产权值钱，短于一百年的就明显有价差，在外国有这么一个传统，在心理上永久产权比较值钱，但是要算的话，实际上70年以上的产权价值跟永久产权应该差不多。在香港，比如说现代化的办公楼、购物大厦等，在全世界来说都比较先进的，也就是50年的产权，并不妨碍开发商投资兴建大楼，所以我们国家土地问题也好，其它方面的问题也好，要参考学习外面的做法，就要学习好的。

　　（未完待续）

　　注：本文刊登于《观点》杂志2008年5月博鳌房地产论坛特刊

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