4月份的二手房成交量持续了3月份的发展势头，成交量缓慢上升，给新一年来始终低迷的福州二手房市场打了一剂强心针。

　　Ｎ福州大学房地产研究所 王阿忠博士 蔡静悦

　　引言

　　2008年4月，福州二手房市场需求开始反弹并得到释放，且效果明显，由原来2月份的下降趋势转为上升趋势。4月份的二手房成交量持续了3月份的发展势头，成交量缓慢上升，给新一年来始终低迷的福州二手房市场打了一剂强心针。

　　去年年底以来，购房者对居高不下的房价存在谨慎心理，持币观望心态明显，给住房市场积蓄了一定的购买力。而今年二手房报价更趋于理性，这使得市场对二手房的需求得以释放。

　　【指数分析】

　　4月再创新高

　　表1：福州二手住宅价格指数

　　从表1看出，4月份福州二手房价格指数呈现持续上涨态势。福州二手房市场自从2007年以来总体呈现上涨的情况。虽然在2007年9月和10月份旺季过后一度进入交易低迷期，但是从今年4个月的情况来看，二手住宅价格指数一路保持上涨，达到1072，超过了3月份的1065，成为新的历史最高。

　　二手房房源丰富，涵盖了各个价格段，房屋新旧程度也各不相同，地理位置更是遍布福州各地，供给比较多样化，福州市工薪阶层的人均月收入为2000多元左右，相比之下工薪阶层更能承受得起二手房的消费。二手房价位和地理位置的多样性，让消费者可以在有更多的选择空间的前提下寻求自己满意的居所。消费者刚性需求的释放和部分选择低价有潜力升值空间的投资客仍然是二手房市场的主要购买者。另外，二手房相对于一手房还有一个明显的优势，那就是二手房交易快、入住时间短，只要进行简单装修或短时间翻修后即可入住，加上目前现房风险低于期房。对于2008年新盘不断推出却无法直接入住的刚性需求消费群体而言，二手房的选择比一手房更具实际意义。

　　【价量分析】刚性需求为主

　　表2：2008年1月至2008年4月福州二手住宅成交情况表

　　去年上半年福州市二手房交易量较为稳定，但年底突然跌入谷底至今一直处于低位徘徊之中。从表2我们可以看出4月份福州二手住宅成交面积为7.21万m2，比3月份仅微量增加了0.02万m2，这说明福州二手房市场目前市场交易和需求已经达到了平衡，二手房交易开始理性回归，以刚性需求为主。

　　一手房市场的价格与二手房市场价格有联动作用。一般来说，二手房市场成交价格会低于一手房，但是最近有不少开发商推出各种优惠措施，使得部分新盘的一手房价格有较大幅度的下降，福州房地产市场出现了少见的“一二手倒挂”现象，二手房的价格反而高于一手房的价格。当然，这与住宅商品的流动性差有一定的关系，因为一手房价格影响传导到二手房价格，需要有一段时滞，即二手房价格的下降需要经过一定时间。因此4月份福州二手房市场的成交均价仍然能略高于3月份的成交均价。

　　【板块分析】

　　鼓楼区卖得最多

　　表3：各板块成交面积分析

　　从表3可以看出，4月份福州二手房市场中，鼓楼、台江、晋安、西区、江滨板块成交面积都有不同程度的增长，台江和鼓楼区以其自身优越的地理位置和齐全的商业设施条件，成交面积占比达到总成交面积的39%。其中以晋安区涨得最多，为0.24万m2，鼓楼区则依然延续了3月份的增长势头，稳居面积交易榜首，成交面积占比达到了25%。其他板块的成交面积却有较小程度的下降，东区成交面积下降了0.22万m2，成交面积比例下降了4个百分点，下降幅度是4月份各区域之最。但是总体来说，成交增长区域的增长面积仍超出成交减少区域的减少面积，差距为0.02万m2。

　　【面积及综合分析】

　　超大户型成交量下跌

　　表4：2008年4月福州二手住宅成交面积段分析

　　图1：2008年4月福州二手住宅结构分析

　　从表4和图1来看，4月份除了面积大于180平方米的大户型房屋成交量下跌外，其他各中小型房子的成交面积都有一定幅度的上涨，其中90m2以下的成交面积为2.40万m2，占总成交面积的34%，比2月份的27%上升了7个百分点；成交套数为385套，占了总成交套数的半壁江山。面积在90m2以下、可以现买现住、总价相对较小的房源始终是福州市工薪阶层的主要购买品。

　　4月成交量仍主要集中在小户型楼盘。随着城市居民住宅消费观念的变化，更多住房者要根据自身经济收入来逐步改善自己的居住条件。从“安置型”到“适用型”再到“舒适型”，成熟的房地产市场需要形成一个完整的梯次消费模式，这就决定了二手房交易在市场上的重要作用。发展二手房市场是对过去所开发的住宅进行重新洗牌的过程，会释放出一部分强劲的现实购买力，同时二手房供应中相当部分为中小型住宅，让其自由释放可以满足中低收入阶层的住房需求。

　　【代表楼盘价格追踪】高档楼盘价格居高不下

　　表5：福州代表楼盘二手房价格

　　从表5中我们可以看出，海润滨江花园在所列出的代表楼盘交易价格中继续独占鳌头，本月同质修正后成交价格为8213元/平方米。海润滨江花园以其独具的豪华设施和配套立于不败。而梅海园依然紧追其后，位居第二，同质价格达到了6853元/平方米。而大名城则再次打败了五凤兰庭以6217元/平方米的同质价格回到了季军的位置。由于地理位置的优势和配套设施的完善，鼓楼和江滨区二手房典型代表楼盘梅海园和海润滨江花园分别以6853元/平方米和8213元/平方米的价格远高于其他区域的价格，成为福州二手房市场均价最高的地方。

　　【各类物业分析】住宅交易量最高

　　表6：2008年4月福州二手物业成交量分析

　　从表6中可以看出，4月份二手物业交易量为8.0609万m2，其中住宅占比再次上升到接近90%，比3月份多了7个百分点。

　　值得一提的是，4月份二手物业成交量中住宅所占比例远超以往，而除住宅外的其他二手物业交易量较之3月份严重缩水，只占到11%的比例，甚至还不如2月份的成交面积量。3月份写字楼成交量占到总成交量的11%，达到了0.93万m2，而4月份却只有0.2061万m2，大涨过后立马遇到大跌。

　　现在国内的存款利息相对通胀较低，还不足以吸引资金回笼。面对高通胀率，存在银行的钱不但没有收益，反而购买力在下降。而目前老百姓投资渠道并不多，股市风险太大，在楼市与银行储蓄之间，显然，会有相当资金分流到房地产市场中。未来，随着《海峡西岸城市群协调发展规划》的实施和海西经济强劲的发展势头，物流与客流量的提高，将对位置优越的二手住宅市场及其租赁市场起到积极的推动作用。而目前福州的商业布局也在进行调整，这种调整给福州二手商业物业未来的发展留出巨大的空间。未来福州的商机无限，商业店面、写字楼、仓储等商业物流物业将成为福州市房地产市场的亮点。

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