“除了回笼资金，还有一部分开发商是在试探市场”，琚星海称，在观望情绪浓厚的情况下，开发商对市场信心并不十分充足，拿出部分产品促销，一是可以看出产品在市场的竞争力，二是可以看看消费者的接受程度，以便于下一步的政策制订。此外，5月份对开发商来说，是个节点。传统的5月是“红五月”，是个销售的旺季，但接下来的6、7、8月份相对进入淡季，今年楼市又是处于一个非常时期，此时开发商做出各种各样的营销活动，是一种积极的“救市”行动，带动人气之外，还能迅速抢占市场份额。

　　刘岚告诉记者，虽然近来楼市促销声一片，但是促销也只是楼市产品的一部分，而且主要集中在金山板块，真正好的产品实际并没有太大的降价。刘岚称，虽然五一楼市出现回暖现象，给开发商信心，但大多数的开发商对于后市并没有十分的把握，可能还会推出下一步的营销活动试探市场。

　　价格理性回调

　　“五一楼市的价格已回归到一个理性的层面，价格基本上回调至去年‘911’土地拍卖之前的价格，甚至回归到2006年时的价格”，鼎力营销策划的总经理袁晓龙称，如今楼盘价格中虚高的成分已降低。

　　从福房指数的分析报告来看，这几年，楼市价格一涨再涨，2006年底均价突破5000元大关，2007年11月均价已达6959元/平方米，特别是在911土地拍卖之后，房价一度飙升。袁晓龙称，房价的确有虚高成分，有些开发商定价高的甚至连自己都有些不敢相信。在经过宏观调控之后，观望情绪浓厚，消费者回归理性，开发商也在逐步反思，并对自己的产品定价进行调整。

　　记者在采访中发现，虽然楼盘都在进行各式各样的促销活动，但真正愿意承认自己降价的楼盘并不多，他们都强调自己在让利消费者，对产品进行调整。一开发商称，市场上历来有买涨不买跌的心态，作为开发商自然不愿意主动降价，更愿意用其他的方式优惠以达到降价的幅度。

　　事实上，楼市的价格已有所回落。金山大景城推出每平方米3888元的特价房；家天下三木城限时推出5520元/平方米起限量特价房；美林湾二期，开盘起价定为5520元/平方米；融信宽域推出起价5000元/平方米的楼中楼；中天地产推出起价4900元/平方米；泰禾红树林上层90～140平方米江景豪邸最低每平方米三千多元。这些价格当中，有些甚至与2006年的楼市价格相当。

　　【后市】市场细分比拼产品

　　在记者的采访中，开发商谈及促销都较为敏感，他们更愿意谈的话题是楼盘的品质和卖点。袁晓龙称，开发商已愈来愈意识到未来的市场还是实力与品质的竞争，在目前楼市价格已回归理性的前提下，如何将客户摆脱价格的束缚，靠产品来吸引客户，是开发商面临的一大课题。

　　琚星海表示，上半年对开发商而言，就像是一场洗礼，经过不断的调整，已进入一个理性的时期。从价格上来看，回调到与其产品价值相当的层面，从产品上看，开发商已回归到务实的状态，在产品上下工夫，在软硬件上以及创新方面多加努力，用实力赢得市场。

　　袁晓龙称，市场将会更加细分。“满城尽是豪宅”的状况不再出现，楼盘根据自己产品的定价，好的产品价格自然上扬，普通的产品价格自然会有差距，市中心的楼盘价格肯定会高，豪宅也将是真正的豪宅而非空得虚名，市场上将会是一个楼盘一个价，一个板块一个价。这样的市场将会更加合理，更加理性。而开发商只要找准定位，在产品上下工夫，就能最终赢得市场。

　　他预测，从五一楼市的回暖可以看出，市场不会持续疲软，只要开发商给出合理的定价，高素质的产品，消费者也不会一味盲目等待，潜在的刚性需求仍会被释放，今后的市场很难出现暴涨的房价，但仍会平缓增长。

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