改革三十年中国地产人物系列访谈之三：

　　聂梅生：住房层次明晰将是最大变局

　　编者按：改革三十年，在制度的冲突与裂变当中，中国市场化道路与城市化进程深入人心。改革三十年，中国房地产业成为民营化最为彻底的行业，中国房地产人燃烧了中国普通百姓居住的梦想及怀抱资产的激情。

　　作为目前国内最高规格，影响最大的房地产专业性论坛--博鳌房地产论坛一直以使命感、以前瞻的思想引导着每年中国房地产的脉络跳动。2008年6月13-16日，博鳌房地产论坛将再一次拉开帷幕。论坛的主办方将在前面七届论坛的基础上扩大与深入，并将主题定为：“改革三十年大变局下中国房地产新契机。”

　　今天起，我们将陆续对2008博鳌房地产论坛四大主办方、全国著名专家、学者、各地房地产开发商代表等进行专访，展望2008博鳌房地产论坛。

　　以下是观点网对全国工商联房地产商会聂梅生会长的专访。

　　如果形成有价无市，这将加剧地产商已经蹦紧的资金链，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。

全国工商联房地产商会会长聂梅生（聂梅生博客）

　　观点网：改革三十年是中国由计划经济走向市场经济的三十年，同样也是中国城市化的三十年，我们应该如何理解市场化与城市化双重背景下发展起来的中国房地产？

　　聂梅生：房地产是中国市场化改革不断深入的产物，中国房地产改革试验最初从深圳开始，然后在海南有一轮试验，到1998年的时候房地产市场化开始面向全国。

　　从市场化不断深入的角度来看房地产行业，其实我们可以看到几个方面，一方面是住房体制改革成就了从计划经济时代的福利分房大跨步的走向了市场经济条件下的商品房与保障性住房并举的多层次、多元化的住房体制；第二方面是造就了我国国民经济的支柱产业--房地产业，从而长期的拉动了经济增长和内需增长；第三方面是大幅度的改善了居民的居住条件和水平，形成了城镇居民的自有房产权和财产性收入。邓小平曾经说过要允许一部分人先富起来。事实上随着中国市场化的不断深入，我们发现中国不但是一部分人先富起来了，而且积累了一定的财富。

　　从城市化进程的角度来看，我们知道中国城市化进程现在是一个全球性的命题，并且是伴随着中国工业化进程而前进的，中国在短短的三十年内由农业社会向工业社会转型，与此同时部分城市已经迈入以现代服务业与金融业为主的新型城市。

　　中国的城市化进程的核心问题是如何解决城乡二元化的体制问题，其中农村人口向城镇转移是个关键。当前建筑业仍然是接纳农民工的主要产业，大约超过了60%，中国房地产业的蓬勃发展担负着城市化过程中人口转移的双重责任，既负担农民工进城就业问题，又负担快速增长的城市居民的住房问题。

　　从房地产角度来看，在城市定位与城市不断转型的情况之下，我们的房地产行业本身随着城市的升级而不断更新产品。

　　其实从具体的事物来看我们已经可以看到一种转变，最初是筒子楼，然后在第一轮住房改革当中，出现了高密度的火柴盒式的房子，现在城市里的新一代居住产品显然大家感觉不一样了，在居住功能与居住方式上有了很大的改变，在建筑形式与外观上开始趋向多元化。居住产品越来越提倡与生活方式的结合，居住社区的功能越来越多，比如说运动、休闲甚至商务交流都可以在社区中完成。

　　从城市商业产品来看，最初我们知道是供销社、百货店。然后是一些商场，到现在随着我们城市功能的完善，我们基本上提倡的概念是城市综合体了。社会商业上随着社区规划的进步我们发现社区商业开始出现，并且业态在不断的成熟与完善。

　　事实上我们的理解就应该是在城市化的过程当中，城市居住生活方式与城市本身的改变带动了房地产产品的更新。

　　当然，随着市场化改革，城市商业的兴起带动的是城市消费能力与消费行为方式的转变。其实今天我们的生活方式和生活习惯都在发生剧烈的改变。为什么，一是城市与社会本身的生态在转变，第二是房地产产品为这种生态提供了载体。

　　观点网：很多人说，今年是中国房地产的变局之年，这一变局将会体现在哪些方面？

　　聂梅生：刚才说市场化改革，既然是从计划经济走向市场经济就肯定会有一个过程，这个过程可能导致游戏规则的不断转变，我们可以说每一次游戏规则的变化就是一次变局。

　　从2008年来讲我觉得最大的变局还是中低收入阶层的住房保障这一块建立起来了，并且发展起来了。日后的中国住房层次可能会更加明晰，这是最大的变局。商品房归商品房市场，中低收入阶层的保障性住房由政府来解决。这将对中国房地产产生重大而长远的影响。

　　变局之二恐怕不是房地产本身的变局，而是中国宏观经济乃至全球经济在2008年的不定因素必定造成今年中国房地产界的变局。房地产是与经济、金融、需求密切相关的行业，我们必须保持谨慎、清醒和信心才能顺利应对2008年的变局。

　　观点网：继2007年之后，2008年我们发现了一个行业的整体迷惘，您认为这种迷惘的情绪反应了当前中国房地产行业存在的什么问题？

　　聂梅生：当前的迷惘主要体现在房价和交易量两个问题上。

　　在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下、2008年会有一个涨幅的回落，但是中国各地的房地产发展是不平衡的，全国平均房价的涨幅并不能说明行业的冷暖，国家统计局数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%，但是表现为行业的迷惘情绪继续扩散。

　　其中重要的表现是一线城市的交易量大幅下降，市场处于严峻的观望情绪之中，如果形成有价无市，这将加剧地产商已经蹦紧的资金链，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。因此，政府在政策层面不宜继续出台对房地产从紧的政策，业内也不必危言耸听的唱衰和唱空，基于中国经济和需求的基本面没有变，没有必要怀疑房地产市场的客观刚性需求，我们这个行业应当更加理性和成熟。

　　观点网：2008博鳌房地产论坛的主题是“改革三十年，大变局下的中国房地产新契机。”我们应该如何理解这个主题？

　　聂梅生：我觉得今年论坛的主题很好，其实大家不知道该怎么办的时候就应该去找办法。我们必须梳理经验才能看到未来。我们必须看到中国的经济是长期增长的，中国的城市化还在过程当中，所以我们做好长期的打算我们的日子就会很好过。

　　另外就是“危机”的意思是危险中有机遇，我们怎样把握机遇就是一个好的命题。

　　观点网：在行业变局的大背景下，您认为我们将共同主办一届怎样的论坛？

　　聂梅生：肯定会是一届比一届成功的论坛，并且能够带动行业发展的论坛，实际上博鳌房地产论坛举办八年了，每一次都会给行业带来一定的启发，在今年的形势之下，肯定不辜负行业的期盼。

　　注：聂梅生 全国工商联房地产商会会长

　　附：2008博鳌房地产论坛参会方法

　　　　2008博鳌房地产论坛官方网站

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