一、当前住房领域存在的突出问题

　　1.商品住房供不应求。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但城镇化的进程却持续快速推进，新增城镇人口、需对原有住房条件进行改善的人口、因城镇建设的需要而被动拆迁的人口、新就业等着成家的人口、投资性购房的人口等几方面的需求，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。

　　2.商品住房价格上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大。2007年5—7月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅同比达到6.6%、7.4%、8.1%，11月已达到10.5%。房价上涨过快已成为当前各方面关注的一个热点问题。

　　3.住房保障机制一度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。但是，长期以来，我们过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我国新建住房中，94%为商品房，“经济适用住房”只占6%，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后，直至2007年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。

　　4.房地产市场宏观调控尚未达到预期目标。2005年5月，针对房地产市场发展中的有关问题，国家出台了两个“国八条”对房地产市场进行宏观调控，2006年5月，又出台了“国六条”进一步宏观调控房地产市场。虽然一再调控，但住房建设与管理中存在的矛盾和问题并未得到根本解决，调控尚未达到预期目标。

　　5.住房市场秩序比较混乱。虚假广告泛滥；预售监管、拆迁资金的监管不到位；任意修改已经审定的规划和设计图纸的情况大量存在；开发商为偷税逃税乱列开发成本的问题还未得到遏制。

　　二、产生问题的主要原因

　　1.将房地产政策和住房政策混淆，导致基本住房保障严重缺失。长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是，使不同收入状况的居民住有所居。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。

　　2.过度强调住房的经济发展功能忽视了住房的保障功能。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。

　　3.片面强调调控供给，忽视调控需求，导致房地产市场宏观调控成效不佳。2005年以来的几次房地产市场宏观调控，都是以调控供给为主。规定“90平方米以内的住宅要占70%”，将其作为住宅建设模式和住宅消费模式无疑是正确的，但实施效果并不理想。究其原因，除了住房建设的开发周期效应滞后和对中小户型的认识不统一外，开发商对中小户型特别是小户型商品房是否畅销存在着不同程度的担心也是重要原因。

　　从需求方面看，一是人民币升值、流动性过剩，大量资金流向房地产市场。二是在CPI居高不下的背景下，投资性资金进入楼市，家庭拥有多套住房的数量增加。三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费，而且消费主流是较大户型。四是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地(含境外)机构和个人购房。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。五是一些金融机构没有严格执行个人住房抵押贷款的相关规定，客观上支持了住房消费需求的增长。

　　4.土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。在现行体制下，由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度是把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。

　　5.二手房市场发育不完善，导致我国一、二级住房市场的发展严重失衡。一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。

　　6.经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。

　　三、几点建议

　　1.摸清家底，为制定住房政策提供依据。自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有22年没有进行过住房普查了。在这22年中，城市人口、住房状况等都发生了巨大变化，所以，当务之急应该通过全国城镇住房普查搞清现状。

　　2.完善政策法规，为住房政策提供法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规，因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。从长期看，一部立法层面较高的《住宅法》出台，不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的主观需要。政策法规要覆盖低收入、中等收入、高收入的各类群体。特别要提出的是，在全国统一的政策中，应当规定以当地的房价收入比来界定各类群体的住房政策。

　　3.加强对我国住房保障政策的落实力度。前面已经谈到，单纯依靠市场机制无法解决我国所有阶层的住房问题。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场的健康持续发展的同时，解决中低收入家庭的住房问题。各级建设、土地、财政、金融、税收等部门，都必须在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合，形成合力，按十七大报告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，全面落实我国住房政策。

　　对面向低收入群体的廉租住房，一是要结合经济和社会发展情况适时扩大和提高廉租住房制度的覆盖面和保障标准。二是建立有利于住房保障制度实施的运作主体。在大中城市，可探索由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租住房的建设、运营和管理。三是要建立、完善实物廉租住房的退出机制。四是在当前廉租住房制度以租金减免、货币(租金)补贴和实物配租共同存在的情况下，从社会管理、退出机制、建设成本和后期使用的角度出发，宜以租金减免和货币(租金)补贴为主、辅以实物配租的方式提供保障。

　　对面向低收入群体的经济适用住房，应结合“财政分灶吃饭”的实际和中低收入群体的收入差距，探索将现在的“补砖头”变为按收入的不同“补人头”。即将政府对经济适用房建设的各种优惠，量化为货币补贴，直接发放给符合补贴条件的家庭。进一步建立和完善经济适用房的“申入”和“退出”机制。

　　4.用经济手段对住房供需双方进行调控。建议调整税收政策，实行差别税率。按住房面积的不同开征住房特别消费税或物业税，这里要特别指出的是，如有多套住房，其住房面积应合并计算。这样做的好处是，采用经济手段引导开发商和居民对中小户型进行供给和消费，也符合多占资源多付费的原则，还可以适当抑制投资性购房。

　　5.修订房屋租赁市场的经济政策。目前我国房产租赁市场执行的房产税是统一的税率政策，加之监管不力，偷、漏税和避税现象四处存在。为此应针对住房租赁制定不同的房产税，并规定凡不是产权人自己居住的均要纳税，以活跃房屋租赁市场并避免以各种理由偷、漏税和避税。

　　6.建立联网产权登记制度。各城市应按每户所有人口建立计算机联网产权(使用权)登记制度，并与税务部门协作。这一可避免偷、漏税和避税现象的发生，二可利用计算机网络技术核查有房改房、商品房，还在申购经济适用住房甚至廉租住房的现象发生。

　　7.调整住房土地供应政策。一是对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市，可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房；二是对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出让前必须有规划控制指标；四是在《物权法》实施之后，各地应尽量采取熟地出让的方式出让土地；五是国土、建设等部门要严格执行有关法规，对到期不进行开发的土地收回土地使用权。

　　8.继续规范房地产市场秩序。要加强对房地产开发的全过程监管，严格执行资本金制度和开发项目手册制度，严肃处理无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为。要健全房地产中介服务规则，加强经纪机构及人员管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。

　　(作者：贵州省建设厅党组书记、厅长)

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