福州大学房地产研究所王阿忠博士 王鹏洲

　　引言：

　　目前，货币政策不断更新、住房保障工作在持续推进、房贷新政的影响力也开始显山露水，国内房地产市场的预期出现了根本性逆转：房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。如何更好的应对房地产市场的风云变幻，如何提高警觉、落实措施，领导前沿，是房地产开发商必须考虑，也必须面对的问题。

　　近日，建设部正式批复《海峡西岸城市群协调发展规划》，这是我省有史以来规模最大、规格最高的城市发展规划，明确了海西城市群发展格局、定位、目标、战略，以及重大空间部署、产业空间优化、湾区发展定位、生态环境保护与资源节约利用、综合交通运输体系、城镇体系组织、设区市发展指引、周边省区协调等，展望了海峡两岸城市群的发展前景，也为开发商提供了更多的机遇和挑战。

　　[指数动态解析]环比下跌，房价松动示

　　如图1显进入2008年福房指数出现一个微弱的波动，走势有所下降。如表1所示1月指数为137.28，涨幅达到1.58%，大幅度的上涨及时扭转了去年12月份的下滑。但2月指数仅为138.04，涨幅只有不近人意的0.55%。而本月指数为137.92，更呈现负增长状况，环比下降0.09%。这些数据也隐约的解释了近期房地产出现的一些状况：房价开始有所松动，推出的楼盘也是明折暗送，这是以前从未有过的，不知道是喜还是忧。分析目前市场供给体系：面向低收入、困难群体的是政府提供的保障性住房；中等收入群体是中低价位的商品房或限价房，以福州为例应为5000元-8000元价位的房子，但是，目前该价位的房子供给太少，说明供给结构性矛盾依旧存在；高收入者是高价、高档商品房，如福州每平方米单价在9000元以上的住宅，该价位段目前供给偏多，而需求有限，因此，成交不断萎缩，我们看到的目前成交量萎缩应该是正常的，因为政策调控，已经挤出了投资性需求的水分，而该成交则反映的是其刚性需求。另外，市场的不明确性使得消费者也处于一种观望状态，这是暴风雨来临前的征兆还是市场规律固有的小波动，仍然需要时间进一步的验证。

　　[角逐量价]成交量合理回归，均价稳定上抬

　　从表3和图2可以看出，本月成交情况继续延续着上个月的状态，这或许就是该价位段正常的刚性需求，而原先反而是不正常的，现在回归理性状态了。但福房指数均价依旧持续抬高，因为8000元/平方米以上的高价楼盘占据了供给楼盘的大部分份额。因此虽然成交量有所下降，成交金额总量仍有所提升：本月住宅均价从上月7405元/平方米，上升至7915元/平方米，环比增长510元/平方米，上抬幅度为6.89%，相比上个月7.68%的幅度，趋势有所放缓。

　　交易量的持续下滑，表明国家对房地产市场的宏观调控效应已经初步显现，有效地打击了房地产市场中的投机行为，遏制了非理性投资，市场观望气氛浓厚，与此同时部分开发企业也会考虑放慢推盘计划。连续六次加息以及第二套房的限制，利好因素正在不断减少，政策调控加紧、房贷有所萎缩、产品价格上涨而购买能力下降，加上经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房地产市场的预期。

　　目前市场交易情况不是很热，而高价楼盘的推出步伐确没有受到多大限制，两者间的联系需要我们做出更多的探讨。如表3所示，1月份是年内第一次降价，但结果也只是“郎有情妾无意”，交易量并没有太大的提升，似乎“买涨不买跌”的铁律并没有因此而动摇。或许正是出于这样的原因，在随后的2月和3月又开始了均价的涨势。

　　住房价格总体没有出现调头，但成交量收缩，价格涨幅平缓，购房者则持币观望耐心等待，市场博弈正在进一步演进。

　　如表4可知：3月份的成交金额排行榜中，东方名城虽然锐气微减但强劲的势头依旧触目惊心，凭借247848万元的成交金额、34239平方米的成交面积以及250套的成交数量独占花魁之首。而“后起之秀”江南水都心巢则是锐不可当，一举从第六位顺位上升至本期排行二把手。相比融侨观邸和彼岸城二位“元老”则略显老成，运筹帷幄稳坐江山，镇守营地分毫无损。但市中心“板主”却有异军突起，今年1月份新开盘的柒星佳寓，后来居上巧夺板主地位。纵览全局，本期金山板块和市区强势出击占领了排行榜的大部分土地：金山板块中正祥一品新筑、福晟钱隆金山、江南水都美域声势浩荡过关斩将一路杀进前十分额。市中心板块更是豪杰四起，世纪豪门、天俊缇香水岸，鳌峰花园诸多将领一路高歌凯进。五四北板块”老将”三木家天下依旧独自撑着那一片边缘天。其余板块则偃旗息鼓，暂时不见了声息，似乎是偃旗息鼓，等待着下一轮的复苏。

　　[产品聚焦]

　　(1)低价房市场败退高价房势头强劲

　　如表5所示，本月7000元/平方米以下价位的商品房成交量大量幅度缩水。6000元以下成交量本月为152套，减少幅度为20.0%，6000元-7000元阶段缩水程度则更加严重，成交量仅为227套，减少幅度为35.3%，持续变动的数据似乎暗示我们市场参与各方的预期都应该要有所下降了。而7000-8000元/平方米的商品房市场则持续着稳定的成交量。但8000元/平方米以上的商品房则显示出良好的市场份额增长。环比市场分额增长分别对应为45.0%，89.6%和63.6%，其成交量所占比率更是囊括了所有销售额的48%，可以看出在市场还不稳定的情况下消费者还是倾向于高档住房的消费。

　　如表6所示，本月面积120㎡—150㎡的商品住宅终于抵挡不住户型变动风波的冲击下降了11.3%，相比其余户型结构也有着各个不同程度的涨幅情况。90㎡以下的户型增长5.5%，90㎡—120㎡稳定在244套成交量，150㎡—180㎡则上涨14.8%，180㎡以上的户型成交量涨幅达到50%(上月成交量为20套，本月成交量为30套)。虽然总体涨幅情况是乐观的，但是可以看出各种户型的成交量本身依然停留在一个较低的水准，这是市场没有复苏的一个重要标志。

　　(2)“别墅”微幅上升

　　图5显示，福州别墅均价在经历了1月12000元/㎡的“大喜”和2月9542元/㎡的“大悲”后，又开始有所回暖，为承接下一轮的走势做好了准备。本月别墅均价为9826元/㎡，较之上个月的9542元/㎡，环比增长284元/㎡，涨幅为3.0%左右。而在成交面积方面，本月成交了2777平方米，相比上月的2191平方米增加了586平方米。本月的成交量可以看做是别墅波动价格的一个平衡点，为下一轮涨跌起着重要的枢纽作用。

　　[各类型物业分析]住宅物业 强势依旧

　　不可否认，在大部分城市商品房的交易中，住宅物业都是处在一个龙头老大的地位，这在一定时期内是一个不变的真理，要想在短期内让其结构有所变动是比较困难的事情。而这种结构的分布也以城市消费群体的需求息息相关，现阶段住宅的需求量是商品房发展的主要推动力量，因此其强大的市场份额具有高强度的坚定性。

　　本月住宅市场处于一个蛰伏期，住宅交易金额占商品房交易总额的80%，交易量为76%，分别下降3%和7%。略微的浮动没有影响交易结构的整体分布，却一步折射出现有市场的不稳定性。

　　随着宏观调控未止，未来高端住宅市场将难免会继续呈现负增长，而中低价位住宅市场将会呈现正增长，商业物业与写字楼市场随着海西的发展也将呈现正增长。这种趋势也向指明灯一样，警示着开发商未来市场开发的走向。

　　[板块分析]板块走高 绿灯不熄

　　从表10可以看到，本月板块交易均价走势一路绿灯畅通无阻，其中仓山和市中心板块最为突出，分别上涨1101元和1515元，涨幅为17.84%和18.78%，其余板块的价格增长幅度则各有千秋，共同推动着福州交易价格的增长，走势清晰明了。

　　【东区板块】3月东区板块成交均价为7150元/平方米，略高于上月的6999元/平方米，主要原因是，交易量占比为84%的大盘名城港湾二区(东方名城)均价为7228元/平方米，拔高了均价。

　　【金山板块】3月金山板块成交均价为7966元/平方米，高于上月的7866元/平方米。主要原因是2月新开盘的江南水都八期(心巢)处于热销中，其均价为8264元/平方米，交易量占比达到26%。同时，均价为14246元/平方米的江南水都七期(观邸)交易量占比为6.7%，江南水都四期(美域)的均价也达到8348元/平方米，其交易量占总交易量的7%。

　　【仓山板块】3月份仓山板块平均销售价格为7271元/平方米，高于上月的6170元/平方米。主要原因是，本月成交量占总交易量49%的金辉莱茵城二期均价达到8769元/平方米。同时，成交量占总交易量37%的后坂小区二期均价也达到6833元/平方米。它们共同抬高于整个板块的均价。

　　【五四北板块】1月五四北板块成交均价为4508元/平方米，大大低于上月的7748元/平方米。主要原因是，本月占总交易量64%的西园西一区均价仅为4507元/平方米，导致板块均价大大回落。

　　【市中心板块】3月份市中心板块成交均价为9580元/平方米，与上月的8065元/平方米相比增加了1515元/平方米。主要原因是，今年1月份新开盘的柒星佳寓，交易金额占比为20%，其均价达到14518元/平方米。板块内其他均价超过万元的楼盘对整个板块均价提高的贡献也不小，如：交易量占比为4%的三迪.香颂枫丹，均价为10700元/平方米；交易量占比为3%的福商大厦，均价为12533元/平方米；交易量占比为9%的华夏大厦，均价为15087元/平方米。

　　【北江滨板块】3月北江滨板块成交均价为6440元/平方米，略高于上月的6379元/平方米。主要原因是，本月板块总交易量大大下降，且没有新盘放送。

　　【西区板块】3月西区板块成交均价为8009元/平方米，高于上月的7495元/平方米。本月西区成交量较少，仅成交7套住宅，其中占交易总量36%的仁文大儒世家C地块，其均价为8206元/平方米。

　　[热点分析]货币紧缩政策与房地产市场

　　依据2007年12月5日中央经济工作会议的指示，今年我国宏观经济政策的主线是，在实行稳健财政政策的同时实行“从紧的货币政策”。

　　从紧的货币政策是指政府通过削减货币供应的增长率，从而实现降低总需求水平的目的。在这种从紧的货币政策下，企业或者个人取得信贷的难度系数将进一步加大，利息率也会随之提高。为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，央行于3月25日把大多数商业银行的存款准备金率从现行的15.0%上调至15.5%。

　　持续的上调银行存款准备金，宽松的货币政策一步步演化为紧缩的货币政策，对以资金密集型为特征的房地产行业将产生深刻的影响。房地产业对资金的需求量是非常大的，房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，两方面的资金情况都和房地产公司的正常运转息息相关，如何保持资金链的持续稳定运转，已经成为开发商不容忽视的问题。

　　存款准备金率的持续上调一定程度上提高了商业银行发放贷款的标准，如何做到最好的资源优化配置成为商业银行进一步优化的路线。这在客观上形成了对房地产企业的新一轮洗牌，品牌效应好、赢利能力强的房地产企业会成为众多商业银行争取的对象，而缺乏实力的房地产开发商的情况就可能是日薄西山，慢慢退出历史的舞台。对行业总体来说这是一件好事，因为这在一定程度上提高房地产行业的集中度、优化房地产行业的资源配置。

　　另外需要关注的是信贷紧缩，也明显影响了住房的需求：房地产市场的消费需求也离不开银行信贷资金支持，住房按揭贷款的可实现性和银行信贷金融杠杆的便利性，制造出了欣欣向荣的房地产消费热潮，而这种热潮里面蕴涵的主要内容就是抄房投资的疯狂性。但现期货币政策紧缩，市场环境出现一定层面的波动。房地产投资利率将会大幅度提高，房地产投资成本也会随之快速增长，房地产投资者的风险大增。面对这样的环境，房地产投资者的市场预期就有可能改变。如果房地产市场投资者自然的淡出市场，那么国内房地产的需求将会发生深刻的变化！

　　从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，无论是从信贷规模的紧缩，还是利率水平的提高，一举一动都会影响房地产供给与需求情况。特别是对于房地产的投资者来说，所要承担的风险会更大。当准备进入的房地产投资者认识到这一点时，当从紧货币政策不会为地方政府用行政方式来化解时，那么整个房地产市场的预期就会开始动摇，从紧的货币政策对房地产行业的影响力也会最终的体现出来。

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