“融资是第一目的，但这种目的表现得过于强烈往往会带来不好的效果。” 

　　3月20日晚19时，恒大地产集团有限公司(下称恒大地产)在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。此时，距恒大在1月拍下广州天河地王仅两月，以拍下广州天河地王来结束两年来的恒大土地储备之路，恒大原以为完满。

　　然而，资本市场的变化显然是恒大所无法预料到的。事实上，始自于2006年的恒大土地扩张之路，相关争议一直未断。

　　蓟县争议

　　2006年，恒大地产集团天津蓟县有限公司成立，然而，恒大在天津蓟县的土地却一直存在争议。

　　恒大在天津的两块土地均位于天津市蓟县盘山名胜风景区脚下莲花岭和盘富庄两村，两村均紧邻京蓟高速公路，从两村到北京或天津只需2个小时，距离北京国际机场仅60公里。

　　恒大在此地圈地面积达1000亩。包括莲花岭村221亩，盘富庄村618.05亩，还有另一邻村石佛村的100多亩，定位于高档花园洋房别墅小区，取名恒大金碧天下。

　　然而，有媒体却报道称，恒大征用地块并未经过莲花岭村和盘富庄村村民的同意，而是由村委会决定转让与恒大集团的，此地原为两村村民的果园。

　　为此2007年，莲花岭村村民与前来拆迁的人员发生过三次冲突。

　　蓟县国土资源分局局长宋泽文对此纠纷的解释是：“恒大所得的这块地一直被老百姓用于挖沙、取土，属于未利用的土地，既不是耕地，也不是基本农田。”他说，虽然老百姓后来在这块未利用的土地上种了庄稼，并认为它是基本农田，但那是老百姓自己的概念，而国土局则将此地块认定为“未利用的土地”，因此它并不属于国家严格限制的全国18亿亩耕地红线以内的土地。

　　而蓟县人民政府在该村相关公告则说明：“蓟县人民政府依法征地，各种法律手续完备健全，征地补偿费已划拨到你村。”

　　恒大金碧天下预计2008年预售，但相关土地问题迄今并未有明确答案。

　　1/4的土储价值

　　2008年3月13日，香港《经济日报》刊出该报记者孔雪茵、吴国辉的调查报告《恒大25%土储押注江苏小城启东地估值300亿超该市GDP》，对恒大位于江苏省启东县的一块总楼面面积约为一千二百万平方米土地价值提出质疑。

　　恒大启东地块位于江苏省启东县，位于规划建设中的沪崇苏越江大通道北岸，是上海市通往崇明岛的要道，距离上海只有50公里的直线距离。靠近规划中的上海江北新城。恒大预计将其打造成为以威尼斯水城为主题的综合项目。恒大宣称，该项目计划将于2010年上海到江苏启东的第二座大桥贯通时推向市场。

　　恒大为此地块估值300亿人民币。但香港《经济日报》记者却对该地块的价值产生了质疑，并亲赴该地块采访，认为该地块远离上海，要4个小时车程，且并非高速公路。土地价值远没有恒大招股说明书中所指的300亿。其认为，恒大估值甚至超过了启东一年的GDP。

　　有香港证券分析人士认为，在现时市场普遍对内地房地产估值折价的情况之下，恒大庞大的土地储备中，有高达25%的土地来自于江苏省一个默默无闻的小城市—启东。现时该地距上海尚有4个小时车程，恒大为其估值3000多一个平方，使得地块估值高达300亿元，甚至高于该市283亿的GDP，显然是不会被市场所接受的。

　　而国内有资产评估师则认为，恒大之所以押注启东，在于当地拟建的“崇启大桥”，该桥落成后，启东前往上海的车程将由现在的4小时缩短至1小时。但在当前国际资本市场并不看好国内土地价值的情况之下，恒大将占集团1/4土储的启东项目的土储价值估价偏高，并不利于其上市。

　　“做大资产包是现在内地房地产公司赴香港IPO的共同想法，但香港人显然觉得恒大土储价值估价偏高。”有分析人士说。

　　IPO困局

　　“整个香港资本市场对内地房地产市场并不了解，亦不了解内地房地产土地价值几何，他们可能会认为像长沙、启东这样的城市的楼面地价到了3000块一平米是很难想象的事情，放在去年，各地地王不断，投资者对内地房地产市场的价格可以根据地王来判断，但今年投资者显然对这些地王产生了怀疑。”有分析人士对观点网说。其认为，事实上香港投资者在市场下跌的时候是相当保守的。

　　“国内的公司可能认为香港人不懂内地房地产，因而一方面是做大资产包，另一方面对一些尚有争议的土地在招股书中都写得很好，但事实上投资者一般都有自己的一套评估方法，因此在市场不好的时候大家对你的评估会比较谨慎。”有分析人士说。

　　其认为恒大案例反应了当前房地产赴港上市的误区。一是上市融资的目的过于强烈，忽略了企业本身资产的实际价值与公司的管理，而过于强调土地价值，从而将一些有问题的土地和未来预期估价过高的土地打包。同样当企业给出的利润目标与发展目标过高时也会让市场无法接受，恒大去年利润不过10亿，但今年利润预期却高达70亿元。

　　“融资是第一目的，但这种目的表现得过于强烈往往会带来不好的效果。”该分析人士说，“恒大正在拟定新的上市日期表，这些问题必须考虑。”

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