开发商减产自救，购房者价位预期“基本到位”

　　武汉楼市3月销售同比萎缩四成，上周，武汉亿房研究中心发布的武汉市3月房地产市场分析报告显示，3月，武汉市一手住宅成交套数为3659套，专家称3月同比2007年3月，销售量下滑了近40%。与此同时，汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区，同比销售下滑50%以上。

　　根据亿房研究中心的报告，3月商品房住宅成交均价为5796.86元/平方米，比2月上涨54.74元/平方米，涨幅仅为0.95%；同时，月销售总套数为3659套，比2月增加2231套，增幅为156.23%。有业内人士认为，虽然在这种打折促销的情况下，武汉楼市3月的销售明显回暖，但相比2007年同期销售缩水大半的情况，2008年楼市销售仍然令人堪忧。专家称，在观望情绪下，市民也不买房，而开发商也选择了不卖房，导致3月份的商品房住宅同比大跌。

　　有楼盘一个月仅售一套

　　3月份武汉一手住宅的成交均价，虽然已经回暖到去年12月的水平，超过去年12月份3517套销售套数的水平，但价格几乎为零涨幅，却只带来“量涨价止”的效果，而相比2007年3月5930套的巨量销售，今年的3月销售显得黯然失色。与此同时，汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区，同比销售下滑50%以上。

　　光谷片区某楼盘的销售员回忆道：“去年这个时候，有时一个销售员一天都能卖3套。”而在今年，该楼盘3月的整体销售仅14套。而据记者了解，更有楼盘一个月仅售出了一套房。

　　中国指数研究院分析师李国政认为，主要是楼价下降的幅度不够，还没有达到买家的心理预期价位。这可以从各区的价格走势和成交量的比较体现出来。

　　记者从多个售楼员处了解到，降价力度不够，仅仅是一方面的原因，而更多的购房者是希望等到楼价到底再出手，特别是改善型购房者，都暂时放弃了购房计划。而急于买房的一次置业客户，大多选择房价相对不太高、降价空间不太大的二环、三环的物业。而亿房的研究报告中就显示出，3月，关山与东西湖片区的销售尤为突出。

　　推延开盘时间，开发商减产

　　自救“本来3、4月是楼盘集中推盘的高峰期，但今年却看不到这样的情景。”亿房研究中心分析师章亮看了看3月的报告告诉记者，按照往常“金三银四”的惯例，3、4月应该是楼盘集中推盘时间，而今年却不同于往常，大多楼盘都纷纷推迟了上市时间，导致市场供应也十分有限。记者在查阅近几个星期的新盘开盘记录时发现，近期开盘的楼盘大多数都出现在武汉的周边区域，比如黄陂，阳逻等区域，而武汉几个主城区的开盘量则很少，而当记者致电很多早已具备预售资格的楼盘时，售楼员均称可能在4月底或5月开盘，具体时间无法确定。

　　李国政认为，本次调整从去年10月份开始，至今已有半年时间，部分开发商见市场不妙，因此采取了“拖延开盘”或“封盘减产”的办法，这导致3月份住宅销售数量大幅下降。李国政说，很多开发商看到市场形势不好，都会延迟申请预售证，拖延开盘时间。

　　成交上升大约在5月

　　不过，最近记者在调查中发现，很多先前只推少量楼盘的开发商开始“放闸”推货，以前声称没有房源的项目，如今都有不少房源可售。

　　“开发商不卖房的状况不会持续很久。部分开发商的资金"吃紧，”延期、减产都不能坚持很长时间。”一位业内人士说，4月、5月份开发商推货的力度就会加大。

　　不过，这位业内人士同时认为，如今降价的楼盘全面铺开，降价力度也进一步加大，加上90平方米以下单位会大量上市，这些单位总价较低，会释放部分购买需求，5月、6月份楼市成交量还会继续上升。

　　◇预测

　　5月将是推盘高峰期

　　据记者调查发现，后湖、南湖、关山、沌口、古田等10个大型住宅片区，都有楼盘打折卖。据不完全统计，全市在售楼盘400多个，打折楼盘超过50家，而且数量还在不断增多。

　　有专家预策，未来的4月5月有可能会是推盘高峰期。

　　“5月我们楼盘有一次大幅度的促销活动。”武昌某楼盘的销售主管吴敬在告诉记者这一消息时，悄悄地避开了“降价”这一词语。而对于话语中的意思，记者心领神会。就在一个月前这位销售主管接受记者采访时，还自信地表示，自己的楼盘不会降价。而此时，他的态度已经发生了180度的转变。

　　降价就好卖，不降挺不住

　　就在一个月前，该楼盘强有力的竞争楼盘开始打折促销，并夺走了该楼盘的不少客户。对于此情形，该楼盘的销售主管吴敬告诉记者，他们不缺钱，也没有更多的其他项目牵扯他们的精力。同时，他们对市场十分自信，相信观望期是短暂的。因此，并不想加入竞争楼盘的“价格战”。而时隔不久，另一个竞争楼盘也加入了促销的队伍，同样也拉动了销售。“当时我们就有点坐不住了，于是采用了在原有折扣上再下调3个点的办法。”吴敬告诉记者，这种方法收效并不明显，在采取调整折扣的办法以来，他们的楼盘仅销售出去了一套，而另外两个折扣力度大的楼盘的销售，已经远远超过了他们。

　　“我们已经挺了有半年了，再挺恐怕就挺不下去了。”吴敬暗示记者，这次他们楼盘的“促销”办法绝对大过竞争楼盘。

　　开发商担心“赔本赚吆喝”

　　“部分开发商深感调整压力，原因就在于房地产业资金紧张情况越来越严重。”从去年9月底至今，央行出台了一系列政策收紧了对房地产的资金供应。今年两会结束次日，央行即按计划提高了存款准备金率，政策意图不言自明。这种压力主要集中在那些自有资金不足和手中有高价地的开发企业肩上。在融资渠道匮乏的情况下，开发商就不得不将土地或项目转让或联合开发。

　　“原来打算定价1万以上的单价，今年恐怕定8000都有点担心了。”一位武昌中心区楼盘的营销总监开始担心如今的购房人群是否再能承受这种价格。有开发商就认为，房价的涨与跌绝不能单纯看表象，一些看似顺理成章的道理可能并不是支撑房价上涨的根本。比如有人说，成本在涨房价必然要涨，这显然是不合理的，一旦市场出现最糟糕的状况，赔本赚吆喝的事情也是有的。

　　“有的项目就出现了一个星期才卖一套房子的情况，这对于房地产这样的资金密集型行业而言显然是个极大的打击。”这位在房地产行业操盘多年的营销总监说道，这种情况一旦在调整过程中持续上一段时间，相信没有几个开发商能挺得住。

　　大规模降价在四、五月

　　“降价不会只是我们一家，集体降价不是没有可能。”销售主管吴敬认为。

　　记者通过调查了解到，更多的楼盘已经悄悄地加入了打折促销的队伍。更有甚者优惠活动延长至楼房售空为止。

　　在价格上，很多楼盘也有更多的优惠。如东西湖一楼盘，网上均价显示为4500元/平方米，而当记者电话咨询时，接电话的售楼员表示，他们的楼盘最低可到3500元/平方米，均价大约在4000元/平方米。

　　有业内人士认为，影响房地产行业的决定性因素就是银行信贷投放，直接决定很多企业的经营方向。在银行继续实行货币从紧、信贷调控的背景下，2008年房地产的销售情况让人担忧，开发商降价才是生存之道。

　　◇现象

　　诚意金

　　再现江城楼市

　　开发商的价格底线还有多深

　　如今，购房者的购买能力的确开始走到了底线，而在这场博弈中，购房者似乎占了上风，越来越多的楼盘加入了优惠打折的行列中：购100平方米以上户型，赠送3万元装修基金；新婚购房或首次置业者，可再享受3千元安居基金；最低首付2成，另一成首付可以做免息分期付款……促销手段频出的背后，开发商们已经在想尽办法探究：价格的底线究竟在哪里？

　　诚意金重出江湖

　　降价了。

　　南湖马池附近一知名楼盘降价的消息一传出，办公室里开始沸腾起来，咨询的，打电话告诉打算买房的朋友的……不一而足。

　　每平方米的均价从5500元降到5000元，这个降幅的确让人心动。

　　“真的降了？”一周前刚刚到该楼盘现场看盘的王钢有些不相信。打电话到售楼部一问，电话那头置业顾问的话音甜美：“我们这次的促销是针对售楼部后面的一栋住宅，面积有89m2和106m2两种，均价范围在4500元到5500元，具体价格要等5月开盘才知道。”

　　“那我们之前看到的18号楼，现在价格降了吗？”

　　“不好意思，18号楼现在不卖了。”

　　房价降一点，对于买房人来说，这的确是件好事。王钢认为这是个买房的好时机，对于长期想成为“房奴”而迟迟不能如愿的他来说，今年的目标很明确，那就是成为一个“房奴”。

　　第二天一早，王钢来到了售楼部才知道，促销的这栋楼与样板房相比，有两个最大的差别：其一，这栋楼位于马路旁，其次，自己看中的户型存在

　　“西晒”的问题。

　　何去何从？王钢决定了，在价格面前决定牺牲掉房子的缺陷。市场人士分析，这就是典型的利用促销来探究价格底线的方式，在市场形势一片大好的时候，利用诚意金无疑会使销售现场火爆异常，而如今市场相对低迷，利用诚意金的方式则可以最大程度蓄客，探求价格的底线。

　　探底屡见不鲜

　　纵观武汉市场上楼盘的促销方式，探底依然屡见不鲜。位于南湖雄楚大街的某楼盘，利用与网站合作推出123青春置业计划，拿出72套房源做促销：总价加一万就可以享受价值6万元的装修，促销的效果应该还不错。记者周一得到最新消息：目前该楼盘又新推出了一栋楼，促销依然如故。

　　除了利用装修来拴住“准业主”的心，沌口某精装修小户型楼盘，新推出首付仅需5万的住宅，面积自然也很小，最小的房子仅有28m2，可谓“小小房”。针对的目标群体很明确：希望借低廉的总价来打动想要结婚却囊中羞涩的准新人。

　　效果如何，还有待市场检验。

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