德思勤观点：

　　深圳楼市正在回暖，阶段性底部正在形成。楼盘价格将一步到位，并在降中趋稳。深圳房价的探底过程，使得市场日益回归理性，成交量已呈“和谐”稳步上升。

　　据德思勤信息研究中心长期以来对深圳楼市、各地市场的监测及研究，早于2007年第三季度就预测房地产市场将在年底出现“拐点”，并由各主要城市蔓延到二级城市。而随着德思勤数据库的监测，及对宏观政策、开发商动态、市场营销活动和一二手房交易数据的研究，德思勤认为：深圳楼市开始回暖，半年的寒冬行将结束，阶段性的探底将使市场回归理性，价格降中趋稳，成交量与成交价格将呈“和谐”稳步上升。

　　两会和谐，春暖花开

　　深圳楼市在经历2007年的疯涨，于去年10月份以均价17350元/平方米探顶之后，无论是成交价格、套数均呈现下滑趋势。这与导火线“9？27”新政以及一系列的银根政策不无关系。市场随之迅速进入观望阶段，一连数月，价格开始出现回落。

　　2007年9月底起的银行房贷紧缩政策主要出于两方面的原因，一是宏观经济政策的调控，即对以家庭名义衡量的第二套房降低贷款成数及上浮利率，这个政策无疑对楼市的迅速下滑起了主要作用；另一个原因是银行在前三个季度以前所未有的规模和速度放款，以至于在7月份就开始接近年初央行下划的放款额度，为控制市场占有率，各银行从票据市场融资，套回放贷资金，再加上股市的火爆带走了大量的储蓄存款，银行的资金充足率受到严峻的考验。

　　从去年至今，物价飞涨，2月份的CPI指数已经高达8.7%。3月份的两会讨论更多的是物价与房价的问题。抛开“奥运年”的影响不说，构建和谐社会势必要实现物价与房价的软着陆。而今年由于银行贷款额度的重新下拨，各银行在贷款政策上已见宽松，主要体现在放宽了一度叫停的各类消费类贷款(即自然人担保贷款、抵押贷款等)，另外股市持续低迷，一蹶不振，造成大量资金从股市流出，急切寻求新的投资去向。将从根本上解决去年第四季度就算符合条件也贷不到房贷的问题。

　　另一方面，目前楼价的跳水行为，已经使得那些在高价位买进的大量购房者进入零资产或负资产的尴尬境地。当自己所购房的价值低于银行的放贷额，而房价的滞涨和利息的激增，将使得购房者不堪重负，而最终把风险交由金融市场承担。据上海银监局新近发布的报告中指出，2007年中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，房地产贷款占各项贷款的比重高达32.2%，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。这所存在的金融影响在2003年的香港和2007年的美国次级债已显露无遗，并由此引发了一连串的骨牌效应和严重影响。

　　去年SOHO中国、远洋地产的赴港上市以及年初恒大地产的路演，使得排队上市的开发商开始看到希望。星河湾地产、龙湖地产、香江国际先后传出正在积极谋划上市的消息。加之最近降价销售而回款的现金流，开发商资金链的安全也将保证行业的和谐理性发展。

　　股市格言；没有坏消息，就是好消息。两会的成功召开，接下来万众关注的“奥运年”，将造就和谐的楼市发展环境，深圳楼市将在春暖花开的社会、政策、市场环境下逐渐休养生息，回暖复苏。

　　破冰行动 探底成功

　　楼市不同于股市，可以阴跌探底，以往和目前的成功案例是“一步到位”的直接探底，才能吸引买家进场，恢复市场信心。地产老大万科率先“破冰”，在其全国的楼盘主动降价，更在成都、东莞等地降价30%挑战楼市底线，已获得良好的销售业绩。先不论业内如何谈论此项行动，但已经说明破冰价格已经趋近目前的市场定位，接合人们的心理价位。万科以其布局全国的强大网点，优秀的企业品牌，和高性价比的产品为支撑，迅速打开市场困境，证明刚性需求依然强劲。广州富力、深圳金地、鸿荣源、泰华、东莞光大、丰泰城等各地主要品牌发展商纷纷迅速调整战略，进入战圈，降价幅度也在20-30%之间，直接挑动30%的底线，并得到市场认同，销售率逐步上升。

　　降价30%将抵消第一套房的首付，降价40%将抵消第二套房的首付，超出此范围的房子已经进入零资产或负资产，其涉及到的不单只是房地产商的利润问题、资金链问题，更多的是金融市场的风险及社会的和谐稳定等一系列民生问题。那么到底此轮房地产周期的“底”在何方？按照最近几个月深圳一手楼房交易价格15000元/平方米来说，降价30%已经接近07年第一季度的价格，降价40%则回到06年中的水平。关键是，如果危及国家金融市场，楼市将自然形成“政策底”。如果说，市场公认的“政策底”再降幅30%，这个所谓的底将会被击穿，但真正的底部已经不远了。从目前的市场反馈看，德思勤认为：高品质、高性价比的楼盘，在去年第三季度的销售价格上降低20%-30%，普通楼盘30%-40%，将进入市场理性的接受价格区间；楼盘的房价下降30%-40%，将形成阶段性底部。

　　行业洗牌 理性营销

　　房地产行业的高利润率一直为社会所热议，从表2可以看出，房地产行业的利润远高于其他各大行业。更有甚者，在06-07年房地产暴涨的时期，传出高达200%以上的利润空间。这直接导致市场的非理性进入和疯狂竞争。首都机场、雅戈尔、家乐福、海尔、希望等不同行业的企业纷纷涉足房地产行业，没有开发实力而有土地的小企业也加入到炒地卖房的行列。甚至有的企业扬言，利润不到50%的项目不介入。

　　部分行业投资回报率一览表

　　非理性的市场发展导致明显的市场泡沫，这在深圳关外某区，周边城市显现得尤为突出。市场的理性发展，挤压泡沫，实际上挤压的是房地产行业正常利润以外的暴利空间，因此有人说，“房价有下浮50%左右的空间。”实现房价的软着陆，通过行业自行洗牌，达到行业健康发展的目的。那么谁能在此轮行业洗牌中快速反应市场，引领洗牌，谁将能在此轮洗牌之后占据更大的地位和市场份额。

　　此前半年的寒冬，已使得持币者由迟疑转向观望，各类营销活动、折扣活动也开始层出不穷。送装修，送家电，送保险、直接打折，折扣优惠等，这变相地使得原业主损失一部分的阴性利益。深圳布吉，广州，上海，北京等都发生过由于送折扣而前业主索要差价的纠纷。从法律上讲，房地产商没义务为前期业主承担利益的损失，但由于房地产行业的特殊性，房地产商在涉及利益的调配上势必要考虑更多的社会影响，采取更有效的营销措施。例如，万科第五园3期在原开盘的价格上降价36%左右，同时推出“交300元送1500元/平方米装修”的活动优惠前业主。

　　大众楼盘，作为非奢侈品来说，能符合心理定位的产品才容易获得买家的青睐。买方市场的出现，房价开始进入下行通道。直接、有效、理性的营销是要恢复买家对市场、项目、产品的信心，消除观望心态，选择合理的价格区间与入市时机，让买家认识产品价值及增值性，认为价格已回归理性，才是地产营销的突破方向。

　　成交回暖 和谐上升

　　2008年1月份深圳新房成交2840套，相比去年“拐点”10月份的成交量1718套上涨65.31%。2月份受春节期间影响，成交受挫。但从3月上旬至今来看，楼市成交已在逐步回暖。纵观08年1月份到3月12号，深圳楼市新房日均成交套数的走势图（见图1），深圳楼市的成交正在逐步上升，除开春节假期的影响，我们已经可以明显地预测到此轮寒冬即将结束，在接下来至奥运期间，市场成交价格将逐步下降趋稳，成交量将在波浪振动中上扬，当成交量和价格寻找到一个平衡点之后，两者将呈和谐上升，市场回归理性健康。

　　1-3月深圳新房日均成交套数走势图

　　2007年底，深圳一手存量房高达50000多套，几乎相当于2007年整年的消化量，单12月份就预售新房13851套。而深圳国土资源与房产管理局2008年1月份发布的《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》中提出，2008年度全市计划建设各类住房15.68万套，其中商品房11.1万套。纵观全年，深圳房地产市场将有超过16万套的商品房面市，相当于07年消化量的3倍。无论从供求关系上讲，还是从宏观方面考虑，这么大的量消化是需要寻找市场突破口的，只要价格回归理性，打开市场僵局，恢复购房者的信心，就能得到市场的认同。从近期各地的销售情况已经可以看出，刚性需求本身没有困境，只是还没被挖掘出来。

　　表3为3月份深圳市场预计入市项目的情况，从表中可看出，目前深圳还是以关外两区为主要供应地，而本月罗湖也有近12万平方米的供应量，福田也有2.7万平方米的供应。全市共新增80万的推盘量，按照套均面积90平方米计算，将近有9000套新房入市，已经相当于从2007年10月份至今的市场消化量。而从下图可看出，今年的春交会，深圳各大品牌房地产商已经陆续到位，相比去年品牌开发商大多缺席的情况明显好转，其市场嗅觉及反应可预见市场未来动态。

　　3月深圳预计入市项目一览表

　　曾有报道，某市开发商联合扛市，力挺楼价，使得自己的品牌、资金链严重受损。如果还不能意识到楼市开始回暖，错过了把握市场的时机，房价折扣优惠促销或直接降价销售的空间也会越小，市场需求亦会被先行者占领。目前，除了品牌国企加入战圈之外，很多品牌民营企业也开始意识到这个问题。优胜劣汰，一旦错过了市场机会，错过的也不止只是现在。

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