政府保障性住房建设量较大，但集中在郊区

　　武汉市历年的经济适用房比重都较高。以2007年为例，新开工经济适用住房面积394.79万平方米，占全市房屋新开工面积1174.11万平方米的33.6%。

　　根据武汉市2008年的住房建设规划，保障性住房与双限普通商品住房、中低价位、中小套型普通商品住房，以及其他商品房的比重将达到30.8%：40%：

　　29.2%。即2008年武汉市总规模1028.26万平方米的各类住房建设计划中，廉租住房、经济适用住房建设规模合计将达到316.45万平方米；双限普通商品住房及中低价位、中小套型普通商品住房建设规模达到411.51万平方米；其他类型商品住房建设规模达到300.3万平方米。

　　不过，这些政府建设中和规划中的保障性住房，主要集中在郊区。从而可一定程度降低对商品房市场的冲击。

　　5月份或是重要的观察窗口

　　基于武汉市场大多数开发商仍以维持现有售价为主要策略，我们预期即使4月份，武汉市场也很难突破僵局，市场交易量仍难有明显回暖。

　　不过通常而言5月份是全年的第一个销售的黄金季节，我们预测在5月份会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于市场打破僵局，走出观望氛围。

　　泛海武汉CBD项目价值巨大

　　我们还实地考察了泛海建设武汉CBD项目。武汉CBD位于汉口王家墩，为原军用机场用地。占地7.41平方公里，总体建筑规模1300万平米。按照政府规划，整个武汉CBD将分三期建设，计划开发周期为10到15年。

　　泛海建设取得的是CBD核心区域的4000亩用地。并已于2007年基本完成土地的基础设施。根据已签订的土地出让合同，武汉CBD的开发周期将为10年，土地的使用证将分期办到武汉CBD公司名下。因此并不存在闲置土地被政府无偿收回的风险。

　　武汉CBD与汉口繁华地段一步之隔。随着CBD周边用地的建设日益成熟，CBD项目所在地的商业开发价值已非常突出。2007年9月，华润置地曾以楼面地价6208元，总计26.92元的价格拍得CBD东北部入口处规划总建筑面积为43万平米的六个地块。

　　即使我们考虑2008年受到信贷紧缩的影响，地价回落的因素，以华润置业所购楼面地价的6折计算，公司所拥有的609万平米的建筑面积的楼面地价也将达到227亿元。而公司对武汉CBD项目的静态利润预测达到了70亿元。如以10年的开发周期平均计算，在不考虑未来地价上升的因素下，每年仍可获得7亿元的利润。

　　公司计划在2008年完成该4000亩用地中最后的拆迁，拆迁量约44万平米。

　　此外计划开工68万平米。而在2009年，公司计划的开工量将达到200万平米。

　　按照武汉CBD的开发计划和进度，CBD项目对公司形成利润贡献将是在2010年以后。

　　万科在武汉项目并非都会采用降价策略

　　春节后武汉万科推出旗下三大青年置业项目魅力之城、西半岛、朗苑等，约300套90平方米以下的房源，启动“青年置业计划”。在该计划中，武汉万科联合四家银行，针对首次置业人群，提供最低首付2成、最长30年按揭，基准利率下浮15%的优惠贷款。此外万科还象参加青年置业计划的购房者，提供2万元的置业基金(税后1.6万元)，用于购买家电、家具等。同时在未来的居住社区里，武汉万科还会与物业公司一道，提供适应青年人居住的物业模式，包括提供商务、医疗、订餐、送票、育婴护理等等服务。

　　通过启动“青年置业计划”，万科武汉公司的销售速度得到取得提升。

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