在北郊一楼盘工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治“小产权房”的专项行动。小薛是这个楼盘的销售经理，而他负责的这个项目是利用村集体土地开发的，正属于被整治的类型。原先没有刮起“风声”的时候，销售业绩非常不错，而最近一段时间几乎没有出单，即使有客户上门看房，问的问题也比以前尖锐了很多，很不好“对付”。“看来这个月的销售任务完成不了了”小薛无奈的说。

　　其实小薛所在的楼盘还算是好的，还没有遭到被强拆的命运。而陕西亚东房地产有限公司开发的“学府新苑”项目就没有那么幸运，已经被相关部门强令拆除。以它为典型，近日，西安掀起了这股令小薛们郁闷的整治“小产权房”的专项行动，种种迹象表明，这次的整治有些“来真个”的意味。并且从全国范围看，“小产权房”也成了近期关注的热点问题。那么，西安的“小产权房”到底经历着怎样的前世今生？购买了房子的业主将如何面对整治？打击风暴来临后，这样的便宜房消费者还敢购买吗？

　　西安存在上百万平米的“小产权”楼盘

　　如果按照政策的打击标准，“学府新苑”可能还算不上最典型的一个例子，起码从面积上它不是最大的。在西安，类似这样的“小产权房”非常多。据记者调查和实地走访，这种在建和在售的楼盘起码在50个以上，这其中，既有两三座楼的小盘，也有规模在20万平米以上的大社区。东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是“小产权房”较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适　合的土壤。不完全统计，这些楼盘的总建筑面积非常惊人，达到上百万平方米，如果说北京市的“小产权房”占到整个北京市场20%的销售面积的话，西安可能已经超过了这个比例。

　　手续不全、配套缺乏的“小产权房”之所以如雨后春笋冒出并销售火热，根本且唯一的原因就是价格优势。近几年，西安的房屋价格持续上涨，跟商品房动辄三四千元的价格相比，1000多元的改造房自然极具诱惑。以太华北路与红旗东路交汇处的御居华庭为例，它的价格为1600元左右，而附近的商品房紫薇希望城价格在3500左右，高了两倍还多。附近高山流水·幸福快车的价格也在3000元。

　　对产权的担忧是最大心病

　　对产权的担忧是现在居住在“小产权房”居民的最大心病。在某小区，记者见到了已经居住3年的张先生，张先生告诉记者，当初买房子的时候，销售员的承诺是5年之内会把房产证办理下来，但现在3年已经过去，却毫无音讯。在该小区，记者走访了5户业主，大家都有象张先生同样的担忧。至于房屋的质量、社区的配套、物业管理混乱等遗憾，张先生说，当初买的时候，就知道不会好到那里去，毕竟价格在那里摆着，也没有抱太大的希望，只要过得去就行。

　　一位多年从事“小产权房”销售的业内人士告诉记者，从房屋质量、社区绿化和物业管理上看，城中村集体土地上“小产权房”并不全都是“豆腐渣”，也有相当一部分做的很好，有些甚至超过了商品房。唯一的不足就是手续的不全。按照他们的经验，前边的手续越多，以后办理房产证的可能性越大，前边的手续包括相关部门“允许城中村改造的批文”等等，这些批文也是他们游说准业主的主要说辞，如果连这个批文也没有，想办理房产证就基本没有可能性。

　　政府会如何整治“小产权房”

　　西安的小产权房问题由来以久，并不仅仅是近一两年的事情，其中包括了已经入住、正在销售、准备开发三种情况。根据了解，即使最早入住的小产权房，至今也没有把房产证办理下来。那么，本次相关部门的整治风暴中，将会如何直面这三种情况的小产权房呢？

　　被推上风口浪尖的“学府新苑”，处于典型的准备开发阶段，本次风暴中，准备开发的小产权楼盘将会承受最大的“风力”，毕竟只是开始建设，被叫停之后各方面的损失都很小，也能起到杀一儆百的效果。因此，即使有心存侥幸的买房者，也应该远离这样的房子，以免被“风力”所伤。

　　正在销售的小产权房，最近的销售情况几乎都处于停滞状态，说明在风险系数和价格低廉的选择上，买房人更注重风险系数。现在西安小产权房的数量之多，固然有村集体利益驱动的因素，更表明在以往的执法中，相关部门并没有强烈的传递出风险很大的信号，助长了开发企业的增多，也助长了买房人的侥幸心理。有人士建议，如果迫于土地保护的压力拆迁这类房子，政府也应在拆了之后及时还原耕地，因为开发企业不会去自己复耕，以免出现又一个废墟。再则，拆迁之前应该冻结开发企业的资金，用来补偿已经买房人的损失。

　　至于已经入住的小产权房会如何对待，记者接触的业内人士都没有给出建设性的分析，毕竟这样的房子不仅关系到开发企业和村集体，更关系到众多买房人的利益。

　　相关链接：什么是小产权房

　　对“小产权”的解释归纳起来主要有三种解释，上文所讲的、目前面临整治的“小产权房”，指的是下面的第三种。

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。

　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”，“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。

　　第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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