美国的房贷种类很多。传统上比较多的是固定利率分期付款，有15年，30年，甚至40年(是的，有金融机构为了贷款出去，是不管贷款者你几岁退休的)。这种付款每月数目一样，到期后连本带利都付清了。但是因为很多人的偿付能力弱，于是为了让这些人也能贷款买房，近年比较多的是，金融机构主动调整利率分期付款，前几年利率较低而且锁定(比如2、5、7年等等)，但是以后的利率就会根据那时的利率情况来定。有人担心过了这段时间以后的利率会涨。但是美国的金融销售人员会义正词严地提醒购房者，根据统计，美国人每7年就要换房子，所以你没有必要锁定7年以上的。

　　在用前两种办法让大多数还有余钱的中产阶层家庭买房之后，下一步就是轮到囊中羞涩的老百姓了。如果你没钱，好办。

　　“InterestOnly！”也就是说，贷款者开始只要付利息，不付本金，“太好了！”

　　如果一个人贷款50万，30年7%固定利率，每月要$3300.如果是Interest Only，利率比如6%，每月只要$2500，省下$800.但是这个人的贷款还清就更难了。

　　而且几年后，利率肯定涨，本金也要付，月付肯定直线上扬。金融机构还是想办法让穷人贷款买房。就刚才那个例子，如果一个人要是$2500也付不起，“没关系，那么你就先付$2000吧。”这好像叫做Nega-tiveEquityLoan.这下子看上去解决了穷人的买房问题，试想想，$2000就能住50万的房子了哦！且慢，其实他的贷款总额不但没有减少，反而急速上涨，每个月的贷款本金要增加$500以上。一年后50万的贷款变成了50.6万。

　　金融机构也好，房产经纪人也好，都想方设法让你买房，只要你买房子，他们就有钱赚。在房价上涨的时候，你赚，我赚，大家赚。政府和媒体都跟着推波助澜。好像买房是最好的投资，买房比租房可以省税，房价永远不会下跌，等等。买房是穷人变成中产阶级，中产阶级变成富翁的最佳途径，是实现美国梦的必要条件。但是一旦房价下跌，整个链条上的所有个体都无法逃出，资产缩水，连锁反应，一笔坏账在几个地方反映出来，财务黑洞越来越大越演越烈，最后几乎不可收拾。

　　2006年、2007年，在深圳房地产市场最热的时候，也有很多五花八门的地产贷款方式出现，更不要说是那些明目张胆的假按揭了。好在，贷款政策及时收紧。如今来看，提高首付以及提高第二套等更多套数的贷款要求，看上去有点不近人情。但是由减轻中国社会的整体金融风险着眼，乃是不得不发，所谓长痛不如短痛也。

　　陆新之 资深地产观察家

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