“仁者见仁，智者见智”，不论拐点是否真的出现，楼市下一步又将走向何方，总而言之，目前成交量的进一步萎缩，土地市场的频频流拍，不得不令各路人马重新审时度势，调整策略。

　　N福州大学房地产研究所

　　王阿忠博士李绍志刘彦

　　海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　引言：

　　去年年底，对拐点论的讨论沸沸扬扬。有人说房市拐点已经出现，有价无市正是价格下跌的先兆，也有人认为由于房市的刚性需求以及土地的稀缺性必将维持房价的上涨，不过涨幅将趋缓，更有甚者则直接否认楼市拐点的出现，表示目前楼市只是处于一个蛰伏期，下一轮的增长也已在秘密地酝酿之中。“仁者见仁，智者见智”，不论拐点是否真的出现，楼市下一步又将走向何方，总而言之，目前成交量的进一步萎缩，土地市场的频频流拍，不得不令各路人马重新审时度势，调整策略。对于当前的状况，金融部门对房地产的重要作用已经日趋凸显，伴随着年初相对宽松的信贷，房地产市场的再一次回暖或许也已悄悄地向我们走来。

　　[指数动态]2月稳步前行

　　如图一所示，福房指数自2004年以来就保持着一个缓慢增长的势头，而本月指数也恰恰迎合了这种趋势。如表一所示，本月福房指数为138.04，与去年同期相比上涨7.16%，但是较上个月的137.28，月涨幅仅为0.55%(注：上月涨幅为1.58%)。从以上这些数据，或许我们可以看出此次国家宏观调控的力度与前两年相比已经不可同日而语，在2007年多个政策的轮番轰炸下，金融与税收相结合的“组合拳”已初显威力。

　　[量价角逐]成交量“低潮”再现

　　2007年8月，福州一手住宅市场交易量高达38.54万平方米，也因此登上了当年销售排行榜第一的宝座，但同年11月，告别酷暑，房地产市场迎来了近些年来的第一个“寒冬”，成交量一下子从上月的29.97万平方米迅速萎缩为15.54万平方米，房价“拐点论”也油然而生。此后几个月内福州住宅市场成交量也是“节节败退”，直到本月住宅交易量

　　依旧难以回升，交易量仅为11.75万平方米，是近两三年以来仅次于2007年7月的又一低谷。

　　与交易量相对应的交易金额也是难以摆脱去年11月的阴影，本月住宅成交总额为87003万元，与上月相比，成交金额在原本较低水平的基础上进一步减少了19.38%。

　　尽管去年11月的“寒流”让房地产市场患上了至今无法康复“重感冒”，但顽强的均价却不为所动。如表三所示，在最近的四个月里，只有上个月，均价从去年12月的7603元/平方米下降为6877元/平方米，其他三个月依旧保持着一定的增长。本月住宅均价从上月的6877元/平方米上升到7405元/平方米，绝对值上升528元/平方米，环比增长7.7%。

　　从以上的数据分析可知，目前住宅市场供给结构依旧令人堪忧，高价房供应偏多，而中低价位的住宅却难有进展，均价也因此高位运行。另外，国家宏观调控政策进一步吃紧，央行6次加息10次提高存款准备金率以及一系列的政策表明，国家力在安抚民生，稳定房价。基于对宏观政策的把握，消费者购房意愿锐减，观望态度蔚然成风。有价无市的局面到底能够维持多久，住宅市场何时又能打破僵局，对此我们将继续拭目以待！

　　[产品聚焦]

　　中户型稳中求胜

　　如表三所示，本月均价6000元/平方米以下价位的商品房成交仅为183套，与上个月的大幅上涨形成鲜明的对比，成交面积也从上月6.58万平方米直线下降至本月的1.81万平方米，降幅高达72.49%，在总成交面积中所占的比例更是从原来的42%下滑到15%。或许是巧合，与之相去甚远的高价房，上个月成交量增加83套后，本月却大幅回落，不仅成交面积下跌25.14%，而且在比例的抢占中也是再度失手，成交量比例从上月的24%下降为不容乐观的11%。此消彼长，均价6000～8000元/平方米的中低价房源一时成为消费的热点，其销售套数从上月的310套飞涨到本月的639套，在成交金额、成交面积所占比例的大比拼中也是独占鳌头，分别占到57%和61%的大份额。

　　如表四所示，面积120m2～150m2的商品住宅在其他各户型剧烈震荡的过程中，似乎打上了镇静剂，无论是成交套数，还是成交面积基本都维持不变，但与此不同的是，这两项数据在总量中所占的比例都有了5%以上的提高。当然，造成这种现象的主要原因无非是作为参考系的总成交数量和总成交金额分别下降了27.35%、20.49%。180m2以上的大户型成交量继续走低，成交套数也与两个月前的100套相去甚远。

　　别墅“涨声”不再

　　如图三所示，尽管交易量跌宕起伏，别墅价格还是一路“涨声”不断，直到本月“房地产业的寒冬”才将长达半年的“别墅热”冷却下来。如表五所示，本月别墅均价从上月的12393元/平方米下滑至9542元/平方米，而降价的同时成交量更是不甘示弱地从上月的5528平方米直线下滑至当前2191平方米，跌幅高达60.37%。这似乎也给半年以来的“别墅热”画上了句号。

　　[置业分析]住宅物业占主导

　　住宅物业在福州市的物业市场上，无论是交易金额，还是交易量都是“出尽风头”，从图中可以清晰地看到住宅物业的“蓝图”已经占据了整个市场的大半江山。如图四、五显示住宅市场分别占据了全市物业交易金额的83%以及全市物业交易数量的81%。据成熟市场的经验数据表明，住宅物业一般只占整个市场份额的60%～70%左右，这不难说明目前我市住宅市场依旧处在一个过热的阶段，住宅产业的结构性调整也已在不远的前方向我们招手。

　　如图四、五所示，商业店面和写字楼交易金额之和仅占交易总额的10%，而交易量更是少之又少，仅占交易量总额的6%。是什么原因导致这种局面呢？目前中国经济仍保持着一个相对快速的增长速度，据有关专家解释，我国正面临经济结构发展二元化的问题，房地产市场发展过快，而制造业、工商业等其他行业却远远没有跟上其发展速度，从而导致了这种物业发展的高度不平衡。

　　[板块解读]板块起伏中的闪亮金山

　　如表七所示，本月仓山、西区、五四北三大板块均价大幅抬高(注：由于住宅的不同质性，不能用均价说明房价的涨跌)，就是三者中变化幅度最小的五四北板块交易均价也从上月的4508元/平方米抬升到本月的6993元/平方米，幅度达55.12%，在各板块的共同作用下，全市商品住宅均价从上月的6877元/平方米回升到本月的7405元/平方米。当然，这只是结构性问题在市场上的一种体现，并不能反映房价实质性的走向。与此同时，11.85万平方米的低成交量也给冷清的交易市场再次敲响了警钟。就目前而言，虽然总体形势十分严峻，但局部地区的“星星之火”却依旧闪亮。

　　作为福州房地产发展最迅速，新房最为密集的区域，近几年来金山“异军突起”，房产公司纷纷进驻，各色的楼盘也是层出不穷，在竞争中品质得到不断提升。从2007年2月至今，金山地区价格指数平均月涨幅1.76%，位居各板块之首，显然，这与0.74%的福房价格平均月涨幅相比也是处于先进水平的。不仅如此，与一年前比较，我们更是能清楚地看出金山板块在我市房地产市场上一路领先，平均月涨幅1.76%，就是零头也足以抗衡福房价格的平均月涨幅。同时，与去年同期相比，金山板块价格大幅上涨19.35%。这也从侧面表明了金山的价值已经得到认可，潜力的挖掘也正如火如荼地进行。

　　[成交排行]局部热点凸显

　　尽管整体成交低迷，但是一些楼盘的闪亮登场，给市场带来了局部热点。东方名城是继上个月西园西一区登上榜眼宝座后的又一东区新贵，它凭借32933万元的成交金额、46851平方米的成交面积以及355的成交套数以绝对领先的优势一举拿下了本月成交排行的“掌门人”之位。新老交替之际，“前任掌门”融侨·观邸在享受完“老大”待遇后也是退位让贤，在本月的角逐中其凭借上个月的余威拿下“第三把交椅”。龙盘虎踞，“自古以来”金山地区都是名楼辈出，从本月的“全明星”排行榜可以看出，在仅有的十二席中，“金山英雄”占据了五个席位，入围的有福晟·钱隆金山、融侨·观邸、世欧·彼岸城、江南水都·心巢以及正祥·一品新筑。在此次的排名争夺中，“市区豪门”也是不甘落后，日出印象、金尊名都、天俊·缇香水岸在本次的较量中分别名列第五、第七和第十。在各个位置都“名花有主”的同时，西区的仁文·大儒世家、仓山的金辉·莱茵城二期、五四北的三木·家天下也是各尽其职。

　　[土地市场]福厦土地连连流拍

　　2008年1月5日，福州三幅城区土地两幅宣告流标。此三幅宗地原计划于2007年12月25日出让，但由于报名人数不足，转为挂牌，最后在春寒中两幅土地还是难逃流标的噩运，而且成交的唯一地块也只是略高于起拍价以6.85亿被某房产公司购得。

　　新年新“气象”，厦门土地市场在开春之际也迎来“有史以来最冷的土地出让会”，位于厦门市同安区的九幅宗地全部以流标告终。当然，这股寒流也不是一时兴起的空穴来风，在遭遇流标后，相关部门将原本流标的两块宗地“以大化小”整合成九幅小地块继续参加竞拍，但最终结果还是差强人意。

　　实际上，据资料显示，年关以来不仅仅是福州、厦门两地，甚至连北京、深圳、南京等一线城市也频频出现流标，全国性的土地市场低迷似乎已在不知不觉中蔓延开来。

　　地价为楼市风向标

　　“巧妇难为无米之炊”，作为房地产开发的重要源泉，土地市场为何会如此冷清呢？以下对此做简要分析：

　　首先，开发商对行业走势信心不足。作为房地产开发中成本最大的部分，成交地价的高低及土地拍卖的冷热，一直是楼市和房价的重要风向标。业内人士分析认为，近期土地市场的冷清和成交地价的大幅下滑，很大程度上反映了开发商目前面临的政策和市场困境。因此开发商也在拿地与否的问题上举棋不定。

　　其次，宏调政策的影响。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》首次明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地

　　使用权证书。土地新政无疑大大增加了开发商的融资成本，加之房贷新政策开始执行，土地频遭“流拍”厄运也可以说得上是近期市场的正常反应。

　　房价与地价有着“鸡生蛋，蛋生鸡”的紧密联系，地价的丝毫上涨都将从成本的角度一点一滴体现在房价的上涨上，而与此相对的，房价的上涨也会导致土地需求的进一步增加，因此不难看出房价的上升在土地的交易中扮演着拉动需求，进而促进地价上涨的重要角色。目前，全国各地房地产市场成交量的低位运行，有价无市的局面迟迟难以攻破，价格的下跌也在一些地市屡见不鲜，所以从需求角度来讲土地的流拍似乎也是意料之中。

　　[点评]

　　土地市场风起云涌，“面粉”贵过“面包”，怪相频出，加之频频流拍的地产“硝烟”，土地市场的一时低迷已经在所难免；“投资过热”，就目前国家对房地产市场的宏观判断，进一步紧缩房产信贷，再一次提高银行贷款利息率似乎也已“势在必行”。因此，纵观房地产市场土地与金融两大影响因素，短期内的复苏也成为了房地产市场当前面临的最大挑战。政府将如何破解土地难题，银行的信贷政策是否又可以支撑起房地产市场新一轮的增长，对此我们将密切关注！

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