两者之间的矛盾不可避免，这是摆在开发商和政府面前亟待解决的难题。2008年房地产如何发展，如何正常运行需要市场的“无形手”和政府的“有形手”共同努力。

　　一、2007年各大房地产商的二、三线城市扩展之路

　　随着一线城市可供土地的减少，各大房地产公司将企业发展战略目标转向了二、三线城市发展，并且以其良好的品牌声誉、优质的产品迅速占领市场。2008年，中国货币政策从实行多年的“稳健的货币政策”转向“紧缩的货币政策”，这对一些尚未上市，资本实力较弱的开发商提出了难题，一方面楼市的不景气使开发商资金回笼较慢，资金运转出现问题；另一方面银行贷款出现问题，正常的资金流转变得困难。市场整合最后产生的结果是优化资源配置，将现有资源集中到有实力有能力将土地资源开发到最大价值的开发商手中。

　　根据德思勤数据库的监测统计，2007年各大品牌房企的土地储备量都有大幅上升趋势，这显然与这些品牌房企今年以来在全国各地加快拿地有着密切的关系。而目前来看，这种异地扩张已然形成了三大特色，一是加入异地扩张的企业增多；二是拿地版图不断扩大；三是呈现出一线城市品牌公司向二、三线城市扩张，而二、三线城市品牌公司向一线城市扩张的现象。

　　2007年7月以后，开发商拿地的速度加快，无论土地大小、无论住宅用地还是商业用地都会被各大开发商迅速消化掉。但是和2004年土地扩张不一样，这次地产开发商们不仅在一线城市拿地，而且把目光转向了二、三线城市，西安、太原、沈阳、长沙也纷纷出现了天价地块的争夺。

　　经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛，这令已无城市中心土地可开发的大城市中的开发商，不得不告别以往“以小博大”的投资赢利模式，凭借企业实力在城郊土地上拼抢利润。良好地段土地资源的日益减少以及企业、产品间的激烈竞争，使很多开发商开始纷纷从大城市转战到二、三线中小城市。

　　二、房地产中的合纵连横

　　纵观近年来房地产市场中开发商的动态，回归A股，海外IPO，注资，兼并不胜枚举，然而更多的是联合拿地，合作开发的信息。主体主要是上市公司、地方企业、国有企业、品牌企业、外资企业、金融机构。而这6者当中无论哪种类型的合作，都给我们带来了新的合作模式，新的理念，新的楼王地王，也带来2007年的许多惊喜。而合作的领域也无外乎在拿地，资金筹措，项目开发及后期的运营管理等各方面上。近几年来上演的这种合纵连横，目的和益处是显而易见的。但如此频繁的动作却让我们不得不探求其背后的原因及存在的风险。

　　其一，自从2005年7月21日国家放开人民币汇率之后，人民币兑美元汇率从原来的8.11一路上升到现在的7.23，加之2007年取消了相关出口退税的政策，出现了以房地产、能源为代表的经济过热和以制造、贸易传统经济过冷的二元经济并存的现象，这为过剩资金的流动、房地产商与地方企业之间的合作创造了条件。

　　其二，近年来土地政策、金融信贷政策、税收政策频出，对市场调控打压的同时，也给众多开发商带来了资金方面的问题，因此，在资金周转困难、囤地成本增加、消费需求不旺的情况下，那些资金实力不雄厚的开发商将面临“拿地难、开发难、运转难”的局面，为了进一步运转，这些开发商不得不寻求其他合作伙伴以共同对土地和项目进行开发，而一些手中有土地的开发商，由于缺乏开发的资金而迫使其必须对外寻求合作开发伙伴，同时也给那些资金实力雄厚的开发商创造了扩张的机会。

　　其三，07年上半年国家在土地招牌挂中推出了许多大宗的土地，从项目本身的特点、资金占有、开发资质、人员及关系配置上也需要这种联合优势的出现。其四，整体行业竞争越发激烈，投资利润率也在不断下降，经营的风险亦同步增加，需要各开发商发挥各自资源优势、利用其特有品牌影响力、抗风险能力、成本控制能力将“鸡蛋放在多个篮子里”，取长补短，合作双赢。

　　另一方面，合作带来利益的同时，也带来了风险。房地产合作开发内容繁杂，标的巨大，期限长，关系众多，容易受各种不确定因素的影响及股权利益，合作双方对项目的追求点不同而产生众多的问题。所以在合作前要做好相关法律法规方面的准备，确保各项手续的合法性和及时性，明确各方的承担责任，合同不能约定保底条款，也不能借合作注资为名，行借贷之实。对合作方的资信也要有充分的了解，严控“共管账户”，互相制约互相监督。而对于不同的开发项目也应寻找不同的合作伙伴进行合作，力求规避风险，创造最丰富的利润。

　　三、2007年开发商与政府的囤地现象

　　据德思勤及各大媒体监测，截至到2007年底，房地产开发商囤地约10亿m2。同时，有专业机构测算，银行体系每向房地产行业注入4个单位的信贷，就约有1个单位被沉淀在土地上。在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后，估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿m2，规范和非规范囤地约共10亿m2。在2002年～2006年间，山东、江苏、浙江和四川省的土地囤积最多的省份，分别占近五年全国土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

　　此外，国家土地储备中心也存在囤积大量土地现象，其计划的土地供应量并没有完全进入市场，从全国来看，2002年～2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿m2，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿m2。德思勤观察认为，近年来一些城市房价大幅上涨，和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有直接关系。大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿～2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。

　　由此看来，无论是开发商的囤地还是政府手中的土地持有量，未来几年内的土地供应量及房地产开发量都是惊人的，而银行信贷中的房地产业务也给政府及银行带来很大的压力，一方面国家政策为稳定市场房价，使十七大“住者有其居”的目标达到就要平稳房价，而另一方面房地产市场不景气导致囤地的滞销和开发的不利，银行背负的压力过大同样会引起金融信贷的不稳定甚至是危机。两者之间的矛盾不可避免，这是摆在开发商和政府面前亟待解决的难题。2008年房地产如何发展，如何正常运行需要市场的“无形手”和政府的“有形手”共同努力。

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