辞旧迎新，2008年伊始，福州二手房市场抵御住了寒流的侵袭，迎来新一年的春天。1月的楼市一改昔日的萎靡，价格指数和成交量有了初步的起色。这让我们看到了2008楼市破冰后的希望。

1月福房二手房价格指数报告

　　福州大学房地产研究所

　　王阿忠李燕燕

　　《房产周刊》编辑部

　　引言：

　　对于福州楼市来说，2007年可称得上是“多事之秋”，一系列的金融货币政策对市场着实产生了影响，国家的宏观效果也得到了一定的体现。从10月底开始，福州楼市就早早地进入了“寒冬”，成交量一直处于动荡状态的二手房也在年末陷入了低谷，市场呈现出浓厚的观望气氛。

　　辞旧迎新，2008年伊始，福州二手房市场抵御住了寒流的侵袭，迎来新一年的春天。1月的楼市一改昔日的萎靡，价格指数和成交量有了初步的起色。这让我们看到了2008楼市破冰后的希望。

　　【指数分析】：价格指数初步回涨

　　从表1可以看出，2007年10月份以前，福州二手房价格指数一路上扬，然而10月过后，连续两个月的急剧下滑又迅速将价格指数打入谷底。幸运的是，今年1月份成为楼市的一个新“拐点”，“价量”有了一定回升的趋势。从表1可以知道，1月的二手住宅价格指数为1054，环比涨幅为0.23%，虽然涨幅不大，但确实给楼市带来了新的希望。

　　“寒流”期间买卖双方的观望和博弈，随着新年的到来被打破。买卖双方在政策的影响下更加理性地认识市场，楼市呈现出较为平稳的局面。1月，大家看到了房市复苏的希望，这将会是2008年一个新的起点。

　　【量价分析】：成交量稳步前行

　　从表2我们可以看出，2007年1月的二手房成交量最高，此后一直处于波动状态。而从11月开始，成交量急剧萎缩，岁末落至史上最低点，仅为7.04万m2，同之前的平均成交量相比减少了近2/3。但从表2中我们可以看到，2008年1月的成交量为8.20万m2，比上期增加了1.16万m2，虽然涨幅不大，也还达不到去年的平均水平，但为今年接下去的市场奠定了一个好的基础。

　　2008年元旦刚过，银行对二手房贷款马上“放闸”。其实银行放款有着“头松尾紧”的规律，通常每一年的第一季度是银行发放贷款最宽松的一段时间，因此目前房贷发放同去年年底相比有了一定程度的松动，相信这对于二手房市场有着一定的推动作用。

　　从表3成交面积上看，90m2以下的成交面积占了总成交面积的30%，而从成交套数上看，90m2以下的小户型更是独领风骚，占了51%的大比重，这说明小面积户型的二手房由于其总价较低，还是受到了消费者的青睐。对于一些购房自住者或投资者来说，中小户型的二手房还是他们的首选。去年90m2以下的小户型成交量在各户型中居首的态势在今年1月也得到了延续。

　　【板块分析】

　　从表4可以看到，1月二手房成交面积同上月相比有了小幅度增长，因此大部分板块的成交面积都有所提升(除东区、西区、五四北、江滨小幅减少外)。1月成交面积最高的板块仍然是鼓楼，虽然面积占比较上月减少了1%，但成交面积增加了0.21万m2。1月最值得关注的是台江板块，它仅次于鼓楼，面积占比达到18%，较上月增长了6个百分点，其成交面积增加了0.64万m2，为1月的总成交面积增长起到不小的作用。而东区、西区、五四北、江滨1月的面积占比有所下滑。马尾仍是成交量最少但一直是最稳定的一个板块。从近期的分析中可以知道在二手房购置中，区位、地段、交通、配置和商业环境起到不小的作用。

　　[金山板块]该板块的二手房指数经过去年10个月的连续上涨后，11月出现了回落，但12月又有所回升，今年1月继续有了小幅的上涨，价格指数为1073，较上月只上升了1个点，但成交面积为1.12万m2，比上月增长了0.29万m2，面积占比也提高了2个百分点。

　　[鼓楼板块]该板块在去年11月份众多板块纷纷下跌时有所回升，而在今年1月多数板块回升的情况下，却下跌了7个价格指数点。同时该板块的成交面积占比下降了1个百分点。该板块上的梅海园1月成交价为6324元/平方米，较上月下跌145元/平方米(见表6)。

　　[台江板块]该板块去年11月同10月持平，12月大幅下跌后在今年1月得到了极大幅度的回升，上涨了20个价格指数点。成交面积也上升到1.46万m2，位居第二。位于该板块上的中茵名仕花城1月同质成交价也有了较大幅度的上涨，每平方米上涨380元(见表6)。

　　[晋安板块]该板块在去年“金九十银”的10月中，出现了小幅的回落，此后连续下滑，所幸的是今年1月也得到了回升。该板块上的大名城1月同质成交价较上月上涨了222元/平方米(见表6)。

　　[西区板块]该板块去年在遭受寒流后，11月的指数有所下跌，但同金山板块一样，12月份却有了不小的回升。意外的是，今年1月它又不走寻常路，有所回落，可谓跌宕起伏。该板块上的五凤兰庭1月成交价同上月相比下跌462元/平方米(见表6)。

　　[马尾板块]该板块极具个性，在“金九银十”时指数回落，遇“寒流”却一路飙升。今年1月也得到大幅度的增长，只是成交面积较为平稳，投资者值得为其观察。

　　【典型楼盘】：代表楼盘价格追踪

　　从表6中我们可以发现，各楼盘的同质价格也纷纷进入新一年的春天，除鼓楼的梅海园、西区的五凤兰庭的价格有所下跌外，其他板块的代表楼盘的价格都得到了不同程度的提升。海润滨江花园在所列出的代表楼盘交易价格中继续独占鳌头，1月同质修正后的成交价格为7327元/平方米，因独具特色豪华完美的配套让其始终成为众人追捧的对象。而梅海园依然紧追其后，位居第二，大名城也再次回到了季军的位置。

　　【热点分析】：二手楼市将回归理性

　　回首2007年，六次加息、频频提高存款准备金率、房贷新政……这一系列国家政策的累计效应在福州二手楼市也得到了显现。一路上扬的楼价在岁末戛然而止，出现了回调的局面。

　　从2007年3月18日首次加息至今，贷款基准利率已经上涨了6次。这无疑加重了老百姓的房贷负担，尤其是对于已经办理自住房按揭的市民。去年9月底，第二套住房首付提高，使得福州二手房市的调控效应也得到了初显。我们都知道，购买二手房的买家，多是为了改善居住环境或暂时过渡，但由于首付比例的提高，他们暂时都持观望态度，不肯出手。

　　2008年1月，福州二手楼市又回到一个新的起点，面对这样的形势，我们可以看到无论是买方或是卖方都更加理性化，市场也将趋于稳定。过去房价暴涨的现象在2008年将不再重演，卖方市场将逐渐转化为以消费为导向的买方市场，而消费者也将以房屋自身的价值和房产中介的服务作为其关注的焦点。

　　伴随着健康、有序的供求关系，我们能够看到未来更加规范化的福州二手房市，这让我们对于未来市场的发展和趋势都增加了几分信心，让我们祝福福州的二手楼市能带着开春的希望在2008年一路走好。

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