为啥融资？开发商资金太紧张了

　　同时，一位江北的开发商也告诉记者：就算赚地价，这个项目也应该利润超过2亿。

　　为什么这么说呢？因为该地块不是拍卖地块，可能是早年协议拿地。当时江北许多楼盘的地价都只有10-20万/亩，该项目可能稍贵，也就大概在40-60万/亩左右，按1.5的容积率折算下来楼面地价也就是400-600元/m2。而如今江北楼面地价已经涨到了2000元/m2以上。比如2007年3月红太阳以9.5亿拍下的江北地王，楼面地价就达到了2400元/m2。“就算现在楼市有转冷的迹象，开发商对土地估值没那么高，按2000元/m2算，光土地该楼盘就能赚到1500元/m2，乘上23.3万m2，该楼盘光土地就能赚到3.49亿，去除财务成本肯定也有2-3亿。”

　　这位开发商告诉记者：该项目融资2亿，在房地产融资里都不算多的；同时，开发商又没选择直接把土地或建到一半的项目直接卖掉，就是觉得建成后再卖有更多利润，可能是认为2年后房价会高于4500元/m2，那利润还会比2亿更多。至于通过信托来融资，10%的年利率只比银行贷款稍高，而且还能把经营亏损风险转嫁给投资人，应该算比较划算的。快报记者孙洁

　　只赚地价 利润也超过2亿

　　记者了解到，其实早在银行收紧房地产开发贷款之前，南京开发商的日子就不好过。记者身边的若干业内人士都悄悄做起了房地产融资，也就是替资金和项目之间牵线搭桥，按总额收取中介费。

　　一位现在还在当融资中介的业内人士告诉记者：开发商一般的融资方式有以下几种：首先是抵押土地或在建项目向银行借钱；然后就是要求建筑公司或材料商甚至销售公司在承接项目时垫资；还有就是通过信托或与别家公司合作，以股权来换资金；最后就是国外许多私募基金会主动上门，投资开发商的项目。这样的融资年回报率20%以上是通行价，而且附带条件往往还很“苛刻”，比如指定施工单位或抵押房地产，其间视为借贷，不承担任何企业经营的风险。

　　“前两种是最常用做法；第三种的信托很难批，目前采用这种方法的比较少；一般来说，国外私募基金相对正规些，就是利率太高，有点吃不消。”这位人士分析说。

　　都办信托？不可能，因为审批太难

　　通过信托，海德北岸一下子就可能“搞到”2亿元，而且10%的利率也不算太高，资金问题似乎迎刃而解。

　　那么，其他的开发商会不会一哄而上，都这样融资呢？那岂不是意味着银行再怎么收紧开发贷款，都无法控制楼市的资金量？

　　对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：绝对不会失控。

　　他告诉记者，南京也曾有许多开发商打过信托的主意，但从2004年至今，就没批过几家。因为信托是要报国家金融主管部门审批的，房地产信托尤其受到限制——批的规模、数量都受到限制。“让多少资金流入楼市国家绝对是有数的，信托绝对只占很少比例，对楼市整个的资金状况影响不会大，也不会影响国家通过金融调控楼市的效果。”

　　架空调控？数量少，难掀“大浪”

　　南京网尚房地产研究机构副主任李智则表示，目前除了信托，私募基金也很多，因此不排除有个别楼市能通过融资渡过难关。但因为信托难，私募基金对开发商而言成本又太高，条件又比较难谈，因此实践过程中成功率就不高了。

　　目前，开发商融资主要还是依靠银行。“就是能融到资金也不是万事大吉，比如销售时的形势无法预料，能不能顺利还上融来的资金还要看多方面的因素，不足以扭转楼市的整个大势。”

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