但是随着去年宏观调控措施不断出台、楼市销量缩减，现在去投资房产公司股权，万一楼市出现拐点、楼盘大幅降价怎么办？这样的股权投资风险有多大？

　　据介绍，在金东房地产股权投资集合信托计划中，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。

　　据项目相关负责人介绍，首个房地产股权投资信托计划采取了几项风险控制措施：

　　首先，从项目房价上看，根据目前江北房价，保守估计在每平米4500元，随着长江隧道、长江三桥的建设，未来房价还有上升潜力，第一还款来源比较充分。

　　其次，受托人控制项目公司70%的股权，而且省国投还会派驻财务总监，对项目财务、销售进行监管，一旦发现经营有问题，会立即实行保护措施。

　　此外，金浦房地产公司的控股股东金浦集团主营为化工行业，如果未来房地产出现系统性风险，资金不足部分可由化工行业的现金流进行弥补。

　　通过信托融资2亿，每年要付给投资入股方10%的年收益——这显然比银行贷款利息要高，开发商的利润岂不是减少了？事实并不是这样。采访中，记者了解到，就以海德北岸这个楼盘为例，开发商借到这2亿元，自己至少还能赚2亿多。

　　这2亿元怎么算的呢？在信托计划书中显示，该项目公司目前注册资本1.3亿，但公司连土地、土建投入等总资产有3.57亿，公司对外又借了1.87亿左右；而项目一共23.3万m2，保守估计能卖4500元/m2，如能顺利卖出，总销售额就达到了23.3万4500=10.48亿。除去该公司自己出的3.57亿，负债1.87亿，以及信托融资来的2亿加两年每年10%的利息后就是2.4亿，10.48-3.57-1.87-2.4=2.64亿。

　　“但这个数字不是完全准确。其中1.87亿的负债每年还有利息要付，这个数字不知道。可即使这样粗略算来，该楼盘应该保守收入在2亿多。”投资分析人员如是说。

　　信托融资会否架空楼市调控？

　　专家纷纷摇头：房地产信托已受严格限制

　　怎么融资？目前常用四种方式

　　据了解，早在2004-2006年，央行的楼市调控政策就已经要求收紧房地产开发贷款，不仅限制总额，还不断提高对开发商自有资金的比例要求。到了2007年，对房地产开发贷款的收紧虽然没有出太多的新举措，但却于去年底突然收紧了对购房人贷款的限制，比如对第二套房贷提高利率。

　　“收紧开发贷款我们正常该贷的还是能贷到，当时市场上房子好卖，我们加快建设进度，一会就可以用销售额来建后续的房子了；可对购房人实施第二套房贷政策后，形势就顿时不一样了。”一位开发商告诉记者，市场一观望，房子的销售速度就明显慢下来，销售款不能回笼。可是，前面的贷款又到期了，后续的建设还需要新投入，资金紧张就突然加剧了。比如今年1月楼市认购量大跌40%，原本一个月能卖掉的房子要用将近两个月才卖完，那显然资金回笼的速度就慢了一半，本来也许不需要融资的楼盘也缺起资金了。

　　开发商资金紧张究竟到了什么程度？南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：每家的情况、程度都不一样。不过，前前后后找他探听有什么好的融资渠道的公司已经有不少。可以说，2004年的调控时有一拨，现在又是新一拨。因为目前对投资房地产控制较严而且毫无松动迹象，不能太指望用购房人从银行借的钱，所以开发商才把目光投向了银行以外的渠道。

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·今年首个房产股权投资信托计划亮相 08/02/20