2007长沙楼市十大特征

　　2007年全年，长沙市场完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40%，占全市固定资产投资达27%以上，全年商品房施工面积约3100万m2，其中新开工面积约1100万m2，竣工面积约530万m2，与去年同期比分别增长约25%、19%、4%。全年累计批准预售937万m2，同比增长22%；实现商品房销售面积894万m2，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长29%和59%。总结2007年长沙楼市发展脉络，可以发现：

　　1、商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。

　　2、2007年长沙市商品房均价为3601元／m2，其中，商品住宅均价为3372元／m2。

　　3、2007年长沙市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万m2，同比增长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。

　　4、2007年累计住房供应套均面积为110.23m2，销售套均面积为110.47m2，90m2以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。

　　5、2007年长沙市二手房成交面积突破200万m2，达到219.29万m2，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。

　　6、12月份长沙二手房住宅挂牌均价为3970元／m2，非住宅挂牌均价为8306元／m2；住宅出租挂牌月均租金为12.48元／m2，非住宅挂牌月均租金为31.33元／m2。

　　7、12月份商品住房租售比为1∶325，表明长沙市新房价格相对偏高。

　　8、2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支持；但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。

　　9、12月份长沙市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。

　　10、长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一；销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市(含郊县)商品房总供销比为1.08∶1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。

　　全年商品房累计批准预售937.49万m2

　　2007年，长沙市商品房累计批准预售937.49万m2，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万m2，同比增长12.81%。同期全市商品房累计销售894.17万m2，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万m2，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。2007年商品房供销比为1.05∶1，其中商品住宅供销比为0.95∶1，供销已基本平衡。这表明虽然受去年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了今年上半年商品房供应有所脱节，但随着今年下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。

　　从批准预售和销售数据来看，全市商品房供给和销售同比保持同向增长，供应量在年末超过销售量，达到供销平衡。分区来看，岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，芙蓉区供应量仅增长11%，岳麓区供应量甚至为负增长；销售量虽同比有所增长，但增幅在全市五区中位置靠后。开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大，销售量增幅也居于全市第二位，是今年以来全市各区房地产市场成长最快区域；天心区商品房销售面积同比增幅最大，去年以来的商品房存量得到良好消化；雨花区继续保持供销两旺，供给、销售所占比例继续在全市中保持首位。

　　分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。

　　2007年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.89：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的16.14%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.22%。

　　2007年全市非市场定价类住宅(包含定向开发、集资建房和经济适用房)批准预售10527套，124.37万m2，同比增长115.94%、132.35%；累计成交7300套，81.10万m2，同比下降13.44%、13.56%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为118.15m2，面积同比增加7.60%；登记销售套均建筑面积为111.09m2，面积同比缩小0.14%。2007年全市非市场定价类住宅成交均价为1619元／m2，同比上涨3.80%。

　　2007年纯商品房销售810.45万m2

　　2007年长沙市纯商品房、纯住宅各批准预售804.70万m2、635.34万m2，同比增加13.02%、2.74%，纯住宅占纯商品房批准预售总量的78.95%。从各季度纯商品房预售情况来看，今年总体呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态势。全年预售量在第二季度达到最低点，此后第三季度、第四季度预售逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万m2，有效缓解了今年以来纯商品房的供求紧张状况。

　　2007年纯商品房期房、现房成交量分别为671.43万m2、139.02万m2，同比增长55.47%、-15.74%，期房占总量的82.85%；纯商品住宅期房、现房成交量分别为629.03万m2、93.64万m2，同比增长53.62%、-25.57%，期房占总量的87.04%。2007年纯商品房供销比(期间纯商品房批准预售面积：期间纯商品房实际销售面积)为0.99：1，其中纯商品住宅供销比为0.88：1，商品房供销基本平衡。

　　分区来看，今年雨花区、岳麓区纯商品房批准预售量保持逐季增长；开福区、天心区纯商品房批准预售量在第二季度有所减少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉区纯商品房批准预售量前三季度在低位波动，第四季度预售量有所上升。从各月情况来看，全年单月纯商品房批准预售平均值为67万m2，上半年除1月外，其他各月预售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月预售量均大于平均值，表明开发商在经历了上半年政策观望期后，重新部署了年度推盘计划，从而形成了下半年、特别是10月、11月、12月楼市集中放盘现象。

　　2007年长沙市纯商品房、纯住宅累计销售810.45万m2、722.67万m2，同比增长35.80%、35.87%，纯住宅销售占纯商品房销售总量的89.17%。从各季度纯商品房预售情况来看，今年纯商品房销售总体呈现高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过200万m2。分区来看，今年开福区、天心区纯商品房销售量呈逐季上扬态势；芙蓉区今年以来纯商品房季度销售量持续下滑；雨花区、岳麓区前三季度纯商品房销售量逐季递减，第四季度销售量有所回升。

　　从各月情况来看，今年纯商品房销售有三个明显的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其实际的预售期却较备案时间稍早：今年1-4月基本属于去年11月、12月及今年年初预售楼盘备案；6-8月基本对应于4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘备案，这基本与长沙市每年纯商品房旺销期对应，表明虽然新政对居民购房有一定影响，但长沙市居民购房热情依旧不减，没有形成明显的观望期。

　　从各区情况来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销基本平衡，岳麓区、芙蓉区商品房供求关系相对紧张；单从住宅供销情况来看，全市仅开福区供大于销，住宅市场供应较为充足，其他各区均供小于求，全市普遍的供求紧张的状况，在一定程度上刺激了长沙市住房价格的上涨。

　　从单月纯商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大，对下半年我市房价也起到了一定的平抑作用。

　　2007年纯商品房均价3601元／m2

　　2007年全市纯商品房均价为3601元／m2，其中，纯商品住宅平均售价为3372元／m2；纯商品房非住宅平均售价为5485元／m2。(若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3419元／m2；其中，商品住宅平均售价为3195元／m2。)2007年纯商品房期房、纯现房均价分别为3690元／m2、3157元／m2，其中，纯商品房住宅期房、纯现房均价分别为3506元／m2、2442元／m2。2007年累计住房供应套均面积为110.23m2，同比增大0.41%，销售套均面积为110.47m2，同比增大3.61%。(若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年累计住房供应套均面积为111.45m2，同比增大1.52%，销售套均面积为110.53m2，同比增大3.03%。)

　　分区来看，2007年芙蓉区纯商品房、纯商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元／m2、3642元／m2；岳麓区成交均价最低，均价分别为3137元／m2、2996元／m2。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区纯商品房均价目前已达3500元／m2以上。

　　从长沙市纯商品房、纯住宅均价季度走势来看，2007年季度均价呈现逐季上涨趋势，特别是第三季度环比涨幅较大；从数值上看，第四季度商品房比第一季度约上涨了857元／m2，住宅约上涨了908元／m2。

　　从单月情况来看，2007年长沙纯商品房月均价基本处于逐月上涨。从环比涨幅来看，纯商品房均价在1月、2月、5月、8月、10月环比有所下跌，住宅均价在1月、5月、8月、11月环比有所下跌；9月纯商品房、纯住宅均价环比涨幅均较大；纯住宅均价环比涨幅第二、第三的分别是12月和7月。

　　从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90m2以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点，今年以来中小户型纯商品住房预售比例增幅较小(若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年90m2以下中小户型供应占比为35.63%，比去年同期增长了2.85个百分点)。

　　从2007年实际销售价位段来分析，3000元／m2以下楼盘销售比例大幅降低，比去年比例减少31.41个百分点，已接近退出普通商品房交易市场；3000-4000元／m2比例增幅较大，比去年同期比例增长15.24个百分点，是目前房产备案的主要房源；4000元／m2以上楼盘销售大幅增长，比去年比例增加16.17个百分点，是目前市场上推出楼盘的主力价位。长沙目前房产销售均价正整体上行。

　　长望浏宁全年房价上涨26.36%

　　2007年长望浏宁商品房累计批准预售476.53万m2，同比增长73.62%，其中住宅批准预售420.48万m2，同比增长68.44%。同期商品房累计销售405.87万m2，同比增长175.22%，其中住宅销售385.09万m2，同比增长285.09%，占商品房销售面积的比重为94.88%。同期，长望浏宁商品房累计销售金额为101.23亿元，其中住宅销售金额为93.98亿元，约占总销售金额的92.84%。商品房均价为2494元／m2，比去年全年房价上涨19.79%，其中，住宅均价为2440元／m2，比去年全年房价上涨26.36%。

　　从供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比为1.17∶1，其中住宅1.09∶1，商品房供应量较为充裕。分区来看，长沙县批准预售同比增幅最大，望城县销售同比增幅最大；长沙县商品房供给、销售量在四县中均为最大，供销均接近或略超过四县总量的一半；浏阳市商品房供应在四县中比例最小，但在各郊县中供销比也最小，呈现供不应求态势；宁乡县商品房销售占四县总量比例最小，但在各郊县中供销比却最大，商品房开发量相对较多；望城县批准预售全部为商品住宅，住宅销售比例也最高；宁乡县非住宅批准预售比例最大，浏阳市非住宅销售比例最高。

　　从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2932元／m2、2924元／m2；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1572元／m2、1431元／m2。

　　2007年长望浏宁三县一市共成交二手房161.48万m2、10219套，同比分别增长28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65万m2、6146套，二手住宅交易仅占总量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手房成交以二手住房交易为主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各县(市)二手住房交易量均未达到50%。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的38.10%，长沙县二手住宅成交在各郊县中比例最大，占总量的51.93%。

　　2007年长望浏宁二手房累计成交金额为15.31亿元，同比增长92.34%，其中住宅为9.50亿元。二手房均价为948元／m2，比去年全年均价上涨50.00%，二手房住宅均价为1149元／m2。从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1513元／m2；宁乡县成交均价最低，均价为628元／m2。

　　2007年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续25638起，抵押面积710.58万m2，贷款金额81.72亿元，同比分别增长165.73%、45.29%、137.14%；其中，办理个人抵押登记手续24775起，抵押面积487.12万m2，贷款金额65.59亿元，同比分别增长176.60%、48.70%、306.38%。办理在建工程抵押292起，抵押面积130.78万m2，贷款金额23.21亿元，同比分别增长19.67%、71.51%、107.23%。

　　2007年长望浏宁三县一市共办理房屋产权发证31857本，产权发证面积1063.84万m2。其中，办理栋证793本、191.89万m2。2007年长望浏宁三县一市共办理商品现房转移登记6371起，面积为84.08万m2。

　　预测

　　2008长沙地产十大展望

　　基于2007年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面：

　　1、宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现；

　　2、货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度；

　　3、2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期；

　　4、住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效地改善市场供应结构，分流市场刚性需求；

　　5、市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化；

　　6、人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由；

　　7、长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间；

　　8、价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间；

　　9、二手房市场难有起色，发展仍将缓慢；

　　10、市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化。

　　综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。

　　二手房

　　全年成交19611套

　　全年均价2475元／m2租售比达到1∶325

　　2007年长沙市二手房成交面积219.29万m2，成交金额为54.27亿元，成交套数为19611套，与去年同期相比分别增长0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60万m2，成交金额为27.21亿元，成交套数为17258套，与去年同期相比分别增长-6.99%、12.99%和-3.79%。

　　二手房非住宅共成交70.69万m2，成交套数为2353套，与去年同期比分别增长20.20%、82.69%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面积为86.10m2。

　　分区来看，2007年长沙市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交61.67万m2和56.24万m2，分别占总量的28.12%、25.66%，同比分别增长21.00%、-10.17%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2007年全市住宅与非住宅成交比例为2.10∶1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的40.38%；开福区住宅成交比例最大，占总量的81.05%。

　　全年均价2475元／m2

　　2007年长沙市二手房成交均价为2475元／m2，其中，二手房住宅成交均价为1832元／m2，二手房非住宅成交均价为3828元／m2(注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得)。

　　从各区二手房成交均价来看，全市仅雨花区、芙蓉区成交均价高于长沙市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；各区二手住宅成交均价较为平均，这进一步证实了出于对二手房交易税的规避，二手房交易方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　从成交面积上看，2007年长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.08∶1，比2006年比值增大0.91，与国内房地产发展较为成熟区域相比仍有较大差距。岳麓区比值最大，达5.61，表明该区房屋交易以新房为主；芙蓉区比值最小，仅2.29，表明该区二手房交易较为活跃。

　　租售比达到1∶325

　　12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比(租售比)为1∶325，表明长沙市新房价格相对偏高。

　　从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3970元／m2，环比下跌0.70%。其中，纯住宅挂牌均价为3953元／m2，与上月持平。商住两用房挂牌均价为4649元／m2，环比上涨7.12%。非住宅挂牌均价为8306元／m2，环比上涨7.95%。其中，写字楼类挂牌均价为6042元／m2，环比上涨16.10%；门面挂牌均价为9805元／m2，环比下跌5.59%。

　　从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为12.48元／m2，环比下跌5.38%。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.22元／m2，环比下跌1.41%；商住两用房挂牌月均租金为15.85元／m2，环比下跌15.01%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为7.87元／m2，环比下跌10.87%；一般装修挂牌月均租金为10.71元／m2，环比上涨12.03%；中等装修挂牌月均租金为10.78元／m2，环比下跌8.18%；豪华装修挂牌月均租金为15.41元／m2，环比下跌2.59%。非住宅挂牌月均租金为31.33元／m2，环比下跌17.31%。其中，写字楼挂牌月均租金为25.58元／m2，环比上涨4.11%；门面挂牌月均租金为34.82元／m2，环比下跌37.39%。

　　(数据采集自www.0731esf.com)

　　　数据

　　房贷金额过300亿元

　　2007年长沙市共办理抵押登记手续89518起，抵押面积1368.09万m2，贷款金额300.29亿元，同比分别增长51.24%、43.04%、55.83%。其中，办理个人抵押登记手续87690起，抵押面积998.26万m2，贷款金额202.80亿元，同比分别增长了51.59%、54.13%、87.78%。

　　2007年全市共办理在建工程抵押733起，抵押面积532.08万m2，贷款金额91.48亿元，同比分别增长0.55%、23.67%、25.88%。从各季度个人住房抵押情况来看，今年各季度个人住房抵押呈现逐季增长，抵押户数、面积、贷款金额季度平均涨幅分别为9.68%、10.01%、17.67%，贷款金额涨幅较大，也从一个侧面反映了长沙房价的上涨。

　　办理产权证81861本

　　2007年长沙市共办理房屋产权发证81861本，产权发证面积1625.79万m2，同比分别增长9.62%、0.50%。其中，办理栋证820本、492.57万m2，同比增长-39.62%、-20.84%。2007年全市共办理商品现房转移登记15236起，面积为167.05万m2，同比分别增长4.15%、-3.43%(注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小)。

　　数据来源：　长沙市房产研究中心　长沙市房产信息中心

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