从个人投资的角度来看，购买老洋房之后实现升值有两大诀窍：一是买进以后添加一些复古风格的家具做装饰，再做简单装修，然后转手卖掉，赚取差价；二是不要盲目跟风购买周边环境不佳的老洋房

　　上海余庆路近天平路的一处老式花园洋房，铁门紧锁，庭院深深，不免引起路过的行人内心深处的诸多猜想。

　　“这套临街的老式花园洋房有293平方米，另有140多平方米的私家花园，被一家中小开发商在2007年第四季度前后高价买走。他们一掷2100万元人民币，才过去3个月，它的市场价大概已经逼近3000万元人民币，获利不菲。”上海汉宇房地产顾问有限公司豪宅部经理单翼达心情不错，他成交了这套买卖洋房。

　　“这套房子已经几经易手，辗转转让了3次。现在市场上绝大多数买卖的老式花园洋房和新式里弄，都是三四手物业。上海的老洋房市场基本没受到新政调控的影响，市道平稳，生机勃勃。作为上海房地产市场中的‘奇货’，老式花园洋房在2007年始终保持较好行情。”

　　在单翼达看来，产权关系和规划问题是这些房子买卖交易的两大绊脚石。由于老洋房大多是祖上留下的财产，产权人往往不是一个人，或者有的产权人在国外。另外，绝大多数由政府在不同时期分配给居民居住，形成“七十二家房客”。

　　单翼达称，在解冻“老洋房不得买卖”之后，老洋房在上海受到越来越多的关注。不难预测，在国家对市场的宏观调控进一步深化落实后，部分高端客户在未来两年中陆续将投资资金转入出租率和投资回报率都相对较高的老式住宅市场。

　　“上海以后这种房子就越来越少了，复兴路上的老式洋房门口的梧桐树都有上百年了，这种价值是一般新房子不可比拟的，有历史底蕴。”易居(中国)投资控股有限公司(EJ.NYSE)市场分析师叶颖认为，购买老洋房的消费群体主要有4类人：老一辈叶落归根的“海归派”、将其当作房地产项目的投资者、作为企业总部的企业法人和境外人士。

　　据悉，上海被称为万国建筑博物馆，老洋房有4000~5000幢，但能进入市场交易的房源稀缺。按规定，归国有的老洋房基本不能卖，只租不售。如果要转让产权，必须要经房地产部门严格审批，能交易的只有业主拥有完全产权的私房。主要分布在上海的5个区：徐汇、杨浦、卢湾、静安和虹口。

　　虽然老洋房奇货可居，但要真正实现购买却难度不小。一般而言，成交一套老洋房的时间至少是3个月，长的需要1年，交易时间远远长于普通的公寓房。

　　叶颖指出：“这种房子内部二次装修的成本很高。如果内部功能装修好了，这种房子是很有潜力的。老洋房要租出高租金，必须得舍得投入资金进行建筑修整，才能吸引海外客户。”

　　从个人投资的角度来看，购买老洋房之后实现升值有两大诀窍：一是买进以后添加一些复古风格的家具做装饰，再做简单装修，然后转手卖掉，赚取差价；二是不要盲目跟风购买周边环境不佳的老洋房。

　　黄先生2004年在建国路某处租下一幢360平方米的新式里弄，当时的租金是2000美元/月，合同期长达10年，其中免租期6个月。他花了40万元人民币按照原汁原味的老式风格装修房子，随即一海外人士以6000~6500美元/月的价格承租。仅仅在免租期内，黄先生已净赚近2万美元。免租期过后的租金升值可达120%左右。

　　据长期代理老洋房租售业务的知名机构史丹福对上海徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区抽样调查：2007年第一季度，上海花园洋房均价为39664元/平方米，较2006年第四季度上涨0.2%。从区域指数来看，静安和徐汇租赁刚性需求快速膨胀，涨幅相对明显。目前全市整体办公楼空置率呈下降趋势，而南京西路和徐家汇中央商务区因甲级写字楼集中、空置率低，使得居住用房供应显得不足。抽样调查显示，徐汇区各类老式住宅每天每平方米的平均租金为人民币5.056元，平均年投资回报率为6.66%；卢湾区平均单价为人民币4.241元，平均年投资回报率为6.18%。相比新公寓4%不到的投资回报率，老式住宅确有较高的投资价值。

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　　老洋房现状：

　　一、上海现有的老式建筑中95%的产权归政府所有。这些房子原有的产权都是属于个人的，在解放后的一段时间内，几乎所有的产权都被政府收回，后来，部分产权已由政府发还给原业主，但很多原业主已离开人世，这些房屋通过继承分属原业主不同的子女。

　　二、目前上海的老洋房有三种状况：(一)原国民党、官僚资本家的资产，解放后收归国有，由各级房地局管理，大多为政府机关或各种文化事业单位使用；(二)其他民族资本家的洋房一部分在公私合营中收归国有，一部分仍为私产，但在“文革”中大都被侵占，后来经落实政策或归还原业主，或者给予补偿；(三)部分洋房在“文革”时期或因其他历史原因，住进了其他居民，形成多家房客局面，至今难以迁出。要想房归原主，大都只能由原业主出钱迁移其房客。

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