一、市场交易情况综述

　　2007年成都主城区(五城区和高新区)土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积达3909282.0796平方米，合计5863.8938亩；其中成交108宗，成交净用地面积5691.2125亩；成交总金额为2527341.113万元。与2006年相比，成交宗数增加了21宗，总成交面积却减少了13.54%(891亩)，这主要是由于2006年成交的沙西线华侨城地块体量巨大，达3188.037亩，剔除该地块的影响，则成交面积增加了67.66%。虽然成交面积同比减少了13.54%，但是成交金额同比却增加了39.14%。

　　其中，拍卖方式供应土地75宗，全部成交，总成交面积为4381.3696亩；挂牌方式供应37宗，成交33宗，总成交面积为1309.8429亩；未成交的土地共4宗，全部为商业(服)用地，总面积为172.6813亩。

　　2007年主城区土地市场交易简况

　　二、主城区土地成交情况2.1成交土地分布特征

　　2007年成都市主城区成交土地分布列表

　　2.1.1从行政区域看——高新区土地成交宗数和面积均居各行政区域首位

　　与2006年相似，2007高新区的土地成交数量最多，面积最大，成交宗数和面积分别占到了整个主城区的28.70%、32.48%；其次是成华区；成交体量最小的是武侯区，15宗地共317.4039亩。

　　2.1.2从方位看——城南仍是市场的焦点

　　与高新区大规模供地相对应，城南仍是市场的焦点。1-12月城南的土地成交总量为39宗，供应总面积为1865.9401亩，宗数和面积分别占主城区总成交土地的36.11%和32.79%。随着成都成为“新特区”和领事馆区的南迁，城南的市场热点地位仍将继续保持。

　　2.1.3从环域看，三环外土地成交体量最大

　　从环域看，各大环域均有不同数量的土地成交。一环内成交土地宗数多，但总面积并不太大；一～二环土地成交宗数和面积都是最少的；三环外是土地交易的主战场，成交土地宗数(48宗)和面积(3122.3894亩)都占到了整个主城区的一半左右。

　　2.1.4从环域和方位的交互看

　　各环域和方位成交土地交互图

　　城东、城南各环域都有土地成交，城西成交的土地都在二环外，城北三环外没有土地成交。城南三环外不管是土地成交宗数还是土地成交面积都是各区域中最多的，共成交26宗地，1427亩。市中心成交土地规模普遍偏小，成交了12宗地，但总面积只有245亩。

　　2.2土地成交价格情况2.2.1平均成交单价

　　2007年主城区土地市场整体平均成交单价为904万元/亩，同比每亩上涨628万元，增幅达226%；其中，拍卖成交土地的平均单价为778万元/亩，挂牌成交土地的平均单价为1325万元/亩。2007年由于成百地块位置特殊、成交单价超高，因此拉高了总体成交均价；而2006年成交的沙西线华侨城地块由于规模超大、成交单价极低，又拉低了总体均价。因此，如果不考虑这两宗地对年度均价的特别影响，2007年土地平均成交单价则为788万元/亩，同比上涨185%。

　　分区域来看，受成百地块的拔高影响，市中心的平均成交地价最高；从一环内往三环外，土地成交单价呈现递减的趋势。由于城东成交的地块位置和开发条件都比较优越，因此成交均价较高。城南虽然成交体量很大，但三环外的商业(服)用地占了很大比例，因此成交均价相对较低。城西和城南相似，因为成交的大部分宗地位于三环外，且有一宗正成地产竞得的红碾村地块价格仅为134万元/亩，因此板块平均成交价格最低，为512万元/亩。

　　2.2.2楼面地价

　　注：住宅类用地包括纯居住用地和商住兼有的城镇混合住宅用地。

　　2007年成都市主城区成交的住宅类用地总体楼面地价为3766元/平方米；市中心成交土地的楼面地价最高，较之于其它环域高出2000元/平方米左右，由此可以看出随着城市的外括和市中心土地的日渐减少，市中心的土地价值显得越发精贵。此外，从方位看，城南成交土地的楼面地价仅次于市中心，城东、城西和城北三个方位的楼面地价差距都不大；虽然城南和城西成交的住宅类用地都是普遍分布于二环外，但城南成交的住宅类用地的楼面地价要比城西高出819元/平方米，且城南很多三环外住宅类地块的楼面地价都在5000元/平方米以上。从环域来看，三环外的楼面地价和三环内已没有太大差别，都在3400元/平方米左右。

　　2.3成交土地的用地性质

　　2007年成交的土地中，纯住宅用地1宗、城镇混合住宅用地78宗、商业(服)用地29宗。与2006年相比，成交的纯住宅用地减少了5宗，商住用地增加了5宗，商业(服)用地增加了13宗，而成交的商业(服)用地则主要是分布于南部新区。可见，2007年，土地市场仍是以商住混合住宅为主，以商业(服)用地为辅，纯居住性质的用地所占的比例已经很小了。随着南部新区的日渐成熟以及旧城改造的持续推进，2008年还将有更多的商业(服)用地上市并成交。

　　2.4各月成交土地动态变化2.4.1各月成交体量变化

　　本年度主城区各月成交体量变化较大，全年基本上可以分为三个阶段，第一个阶段是1-3月，即春节前后，成交体量都比较小；第二个阶段和第三个阶段以8月为界线，4-7月和9-12月呈现双高态势，这两个阶段中每个月成交的土地宗数和面积都很多，只有8月份既无土地供应也无土地成交。

　　2.4.2各月成交价格变化

　　注：8月主城区无土地供应因此也无土地成交。

　　从上图可以看出，2007年1月-12月整个成都市的土地市场成交价格呈现曲折上升态势。9月份因为成百地块成交单价高达8800元/亩，因此月度土地成交均价也高达2360万元/亩；2月份因为成交土地全部为高新区的商业(服)用地，故均价极低。7-9月土地成交均价突然猛涨到1000万元/亩以上，主要有两个原因：其一是整个房地产市场的宏观大势发展火热，全国各地的房价上涨迅速，由此带动地价的上涨；其二是成都获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，良好的城市发展环境吸引了大量外来资本投资成都的房地产市场，从而猛然抬高地价。但是，10月新政后，地价明显大幅下跌，重回归到一个理性的水平。

　　三.主城区流标土地情况3.1流标土地列表

　　3.2流标土地特征

　　从2007年主城区土地流标的情况看，2007年主城区供应的112宗土地中，共流标了4宗地，总流标面积为172.6813亩。这4宗地中全部位于三环外，其中三宗分布于南部新区，一宗位于高新西区，且全部为商业(服)用地。虽然高新区目前发展迅速，但由于其成熟度及人气聚集度始终不高，因此商业(服)物业的发展仍存在一定抗性。此外，从时间上看，流标土地交易时间全部在10月以前，由此可以看出新政后房地产市场虽然大势比较疲软，但是对主城区土地的成交并未产生明显的影响。

　　四. 2007年主城区成交土地可开发量情况4.1总体情况

　　2007年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地5691.2125亩，根据每宗土地的控规指标和宗地规模综合计算，2007年成交的土地未来1-2年内将能向市场供应约1900万平方米商品房，其中可供应商品住宅约1050万平方米，商业物业约850万平方米。

　　4.2不同区域可开发量情况

　　从上表可以看出，未来城东、城南可供应的商品房体量最大，其中城东的市场放量将主要集中在二～三环，城南主要在三环外、且大部分为商业物业。整体来看，未来三环外的市场空间将远远大于三环内。二～三环可供应的商品房仍然很多，但主要分布于城东和城北，一～二环可供应的商品房将越来越少。

　　五、2007年度土地市场与房产市场变化趋势的对比研究5.1市场容量对比

　　2006年成都市主城区的商品房供需基本平衡，到了2007年，开始明显出现供大于求的局面。为了更好的控制日益升温的房产市场，从2006年开始，政府就加大了土地供应量，2007年土地放量继续增加。经粗略估计，2007年成交的土地在未来可以为市场新增约1900万平方米的商品房，这个潜在市场供应量足可供市场消化1-2年。随着政府对土地的持续放量，还将会不断有大量潜在商品房源进入市场，再加上“90、70政策”的进一步贯彻执行，有效供应的增加必然会进一步减小供需结构性矛盾，从而对抑止房价价格的过快上涨发挥一定的作用。

　　5.2价格对比

　　注：1、图中的商品房均价为2007年1-11月的销售均价。

　　2、图中2007年土地成交均价为剔除红星路成百地块后的价格，同比的2006年土地成交均价亦为剔除沙西线华侨城地块后的价格。

　　2007年1-11月主城区商品房成交均价为4963元/平方米，同比上涨了11%；而1-12月土地成交的均价为788万元/亩，同比涨幅达到了70%，是商品房成交均价同比涨幅的7倍。由此可以看出，2007年地价的涨幅远远高于房价的涨幅。虽然国家正采取各种措施加强对房产的宏观调控以抑制过快上涨的房价，但随着土地的日渐稀缺和房产市场的不断升温，地价势必将继续走高，而地价作为房价的基础部分，地价走高必然会促使房价进一步上涨，因此短期内靠增加土地供应能否抑止房价快速上涨还有待市场检验。

　　六、年度土地交易特征小结

　　6.1市场总体呈现供需两旺态势。

　　在不考虑2006年成交的沙西线华侨城地块的情况下，2007年主城区土地市场的供应体量和成交体量较2006年都有大幅的增加，且从流标率来看，2007年的流标率仅为3.57%，同比减少了4.85%，由此可见07年主城区土地市场供应充足、需求旺盛，整个市场发展状态良好。

　　6.2土地价格上涨迅速。

　　2007年主城区土地成交价格涨幅巨大，整体平均成交单价为904万元/亩，同比每亩上涨628万元，增幅达226%；即使剔除个别特殊地块影响，地价同比涨幅也达到近两倍；平均楼面地价达到了3766元/平方米，有24%的土地楼面地价在5000元/平方米以上，最高的楼面地价甚至达到了9562元/平方米(11月30日交大双流置业竞得的红墙巷地块)。

　　6.3高新南区一支独秀，发展加速，潜力巨大。

　　南部高新区2007年共成交29宗地、1593.5747亩，流标率仅为10%，整个成交体量占到了全市的近1/3，远远超过其他行政区域。成交的土地中，有86%都是位于三环外，且成交的商业(服)用地占了近70%的比例。从土地成交价格来看，不管是城镇混合住宅用地还是商业用地，成交价格都不低，整体平均成交单价为675万元/亩，城镇混合住宅用地的成交均价达950万元/亩，商业(服)用地的成交均价为315万元/亩。此外，从本年度进入高新南区的开发商来看，中海、中航、香港嘉里、广东中天盈、厦门建发等众多资本雄厚的品牌开发巨头纷纷不惜重金在南部开发区内跑马圈地。由此可以看出，一方面政府在积极地按规划思路推动南部新区的发展，加速促进其区域内配套的完善，使区域内更方便居住；另一方面正是有政府的合理规划和政策推动，使得很多开发商都非常看好区域的发展前景，愿意花大价钱为其买单，即使是在其他类似区域市场抗性很大的商业(服)类用地，在该区域的市场接受度也非常好。

　　6.4“新特区”和“新政”分别产生利好和利空影响

　　6月9日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区已获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。这一利好背景的获得，吸引了国内众多实力资本对成都的青睐。7月20日，10宗土地集中放量，成交9宗，总成交面积达802.9599亩，总成交金额达883204.7165万元，土地拍卖的宗数、面积、成交金额都是有史以来最高的，本土的蓝光和正成、香港信和、广东中天盈等品牌开发商经过激烈的竞争也最终成为该场拍卖会上最闪亮的赢家。7月20日之后，成都土地火热愈发升温，不断攀升的楼面地价一轮又一轮的刺激着的成都楼市，而9月20日，香港九龙仓以8800万元/亩、总价74个亿的天价夺得成百地块更是将成都土地的温度推到顶峰。

　　然而，随着9月27日“二套房首付比例提高至40%，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍”的新政颁布，到各家银行实施细则、二套房认定标准的陆续出台，再到12月11日央行、银监会正式发布细则通知要求各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策，房产新政对市场的影响逐步显现出来，投机需求得到有效遏制，成都乃至全国的房产市场迅速降温。房产市场的疲软直接影响到了土地市场的热度。12月20日，土地拍卖的成交价格明显下降，其中有3宗地的成交单价与地块周边近期成交的地块相比都下跌了4%-40%不等，有2宗位置较为优越的土地更是以起拍价成交，这在2007年的主城区土地拍卖中是极少出现的。

　　6.5工业用地开始纳入“招拍挂”体系

　　2007年9月20日至2007年10月9日在成都市国土资源局高新分局工业用地招拍挂出让大厅挂牌出让了成都市的第一批10宗工业用地。这次工业用地挂牌出让的顺利完成，标志着高新区乃至于成都市工业用地的出让由传统的协议出让向新兴的市场公开配置进行转变，开创了全市工业用地挂牌出让的先河。截止12底，2007年成都市共发布挂牌工业供地26宗，721.1497亩；成交20宗，成交面积为601.0434亩。

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