资金紧缩，将导致市场以现金为王。这必然促使一部分开发企业无钱开发，但更多的影响还是来源于行业内的盘整。”

　　今年，银行将严控房地产企业贷款

　　资金紧缩，将导致市场以现金为王。这必然促使一部分开发企业无钱开发，但更多的影响还是来源于行业内的盘整。”

　　——纵横置业武汉有限公司副总经理刘必恩

　　去年底，众多申请个人住房按揭贷款的市民被挡在银行门外。新年伊始，这种“个贷排队”现象能否缓解？近日，记者调查发现，等待了几个月的房地产商、市民，在新年信贷开闸一周后，仍喊渴。某国有银行信贷人士表示，今年，个人住房按揭贷款将以满足自住型需求为主，房地产企业贷款将从严。

　　据了解，1月3日，央行2008年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标，开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金已很难。

　　◇现状

　　个贷审批她等了三个月

　　陈妮(化名)心头悬着的石头，终于落了下来。近日，陈妮接到中国农业银行电话，她从去年10月中旬就开始申请的房贷，这个星期有望批下来，为贷款审批，她等了3个月时间。而此前，一位7月份申请房贷的同事，在同一家银行，仅花7天时间就获得批准。

　　去年前三季度，银行用完全年的新增贷款计划，第四季度申请个贷的购房者，等待着新年开闸的第一波资金，而同样等待的，还有融资单一化的房企们。

　　“已经跟银行谈好了，这几天贷款就会下来。”1月4日，项目位于珞喻路的某开发企业总经理办公室，职员小张正在汇报工作。他近期忙的事情是帮业主申请贷款。从去年10月份开始的个贷排队，已直接影响着武汉部分开发企业的资金回笼。

　　在武汉，许多开发企业依旧是卖一栋房子建一栋房子的资金循环模式，收不到房款，资金链就出现脱节，“我们现在是在苦苦撑着，本以为新一年银行就会放闸，现在看来，希望渺茫。”一家规模很小的开发企业副总经理坦言。

　　据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35%、30%、25%和10%。

　　如果第一季度的闸口打开时，不能“圈”下一笔钱，那后三个季度的日子，就更不能在银行融到资金了。

　　在此前央行一内部会议上，十余位行长级人士已达成共识：2007年贷款规模超标，问题主要出在房地产贷款；2008年除了严控“两高一资”，就是大砍地产信贷。

　　◇影响

　　资金紧缩市场以现金为王

　　信贷开闸路遭堵，多方融资也将愈发坎坷。按通常的逻辑分析，那些资金链单一化的房企，必然在这一波动荡中面临“清洗”，市场或将出现寡头垄断局面。

　　“今年开始，资金链的紧缩，将导致市场以现金为王。”纵横置业武汉有限公司副总经理刘必恩表示，因为资金链的影响，市场最终将从资本时代进入资金时代，手上有现金才是发展的硬道理，这必然促使一部分开发企业，无钱开发，楼市供应或将会受影响，但更多的影响还是来源于行业内的盘整。

　　刘必恩说，从全国行业来讲，不会出现大涨大跌，不过会出现小幅盘整；而武汉作为区域性市场，因为特区的利好，将缓步上涨。从整个市场来看，小企业的日子将更难过，而那些大型的开发企业、股份有限公司，也会资金偏紧。而中型房企将比较好过。一些中小企业，将加大对二三线城市的投资，通过这个阶段，市民将向周边去购房，因为二三线城市的涨幅才刚刚开始。

　　“对于购房者来说，主要是银行贷款的影响，利率压力及审批难度加大。”刘必恩预测：“房价将持续稳定上涨。”

　　记者调查

　　新年首周贷款未见放量增长

　　信贷新年开闸后，能缓解“个贷排队”现象吗？昨日，一股份制商业银行武汉分行个贷部负责人表示：“现在每天的新增贷款数量大约在1000万到1500万元左右，与去年同期相比没有太大变化。”

　　一位国有银行信贷经理表示，信贷在新年开闸后，也只会从紧发放，向优质、大型品牌开发商倾斜。

　　房贷额度已开始按月执行

　　“我们去年年底刚好放完贷款，只比预订的计划超出了一点点，但并没有积压客户的贷款申请，都有节奏地放完了。”昨日，一股份制商业银行武汉分行个贷部负责人介绍：“现在每天的新增贷款数量大约在1000万到1500万元左右，与去年同期相比没有太大变化。”

　　与银行高层人士表现出来的“冷静”相比，记者发现个贷经理很忙。昨日，在某股份制银行的个贷业务办理处，多位个贷经理拿着客户的贷款排队申请审批。

　　一家商业银行个贷产品经理分析，目前贷款未出现放量增长，一是新一年刚开始，不可能在数量上有很大突破；二是今年的房贷额度已开始按月执行。

　　也就是说，新年伊始，银行不是没钱，而是要“细水长流”。

　　一季度贷款额度春节前后下来

　　昨日，某国有银行会计部门人士向记者透露，由于该行去年上半年放贷速度太猛，半年就用完了整年度的计划，所以下半年特别是年底，基本上停止了发放贷款。

　　据了解，目前各商业银行正在向监管部门报送2008年贷款发放具体计划，在最近的银行业年度大会后会拿出细则，而一季度贷款额度要到春节前后才会下来。

　　昨日，多个银行人士证实了上述说法。据了解，目前武汉的多家银行均未收到总行下发的2008年放贷计划，但不少银行已感觉到放贷的“微妙气氛”。

　　一股份制商业银行武汉分行个贷部负责人表示，年初大量放贷、年底收缩放贷，是银行的经营规律。但今年这种年初的“原始冲动”有望下降。因为，尽管今年明确的操作细则还未出台，但大气候的从紧货币政策，已十分明确。

　　房企将面临结构性“缺钱”

　　今年，房地产企业和申请房贷个人将面临的是一种结构性“缺钱”。“以前，银行70%到80%的利润来自于存贷利差，一旦今年的信贷总量变少，而总行规定的业务增长量必须要完成，那么我们的资金必定会向中风险的贷款项目转移。”上述个贷部负责人表示。

　　某国有银行人士也赞同这一观点，“信贷紧缩并不一定是银行没有钱放贷了，只是这种放贷冲动会向别的行业倾斜，以前银行可能会更愿意贷款给房地产企业和个人住房按揭贷款，但现在资金可能会流向高校贷款或其他企业。”

　　“我们今后的住房按揭贷款将以满足自住型需求为主，但也将按照政策规定发放给第一套住房以上的购买者。”多位银行个贷部负责人向记者表示。

　　专家建议

　　开发商

　　要另寻融资渠道

　　开发商在银行遭遇融资危机，2006年就有预警。2006年5月29日，建设部等九部委一纸意见，抬高房地产开发企业的信贷条件。

　　“宏观调控对金融的反应，压缩了开发商的融资渠道，促使开发商求变。”中南财经政法大学金融学院教授张东说，开发商的融资渠道越来越窄后，从外边引进战略与非战略资金成为当务之急。

　　未来融资多元化房企能生存

　　按专家的分析，未来能够生存下来的房地产企业大多是融资多元化和资金实力强劲的开发商。

　　但并非所有的房企都能多元化融资。近5年来的统计数据显示，国内融资结构依然以银行贷款为主导，信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛，一度整个行业平均负债率在70%以上。

　　如有其他融资渠道可借机做大

　　如何寻找出路，众多房企在2007年一直努力。据统计，2007年，通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元；再加上发行可转债和企业债，资本市场募资已达近万亿元，其中大半收入了房企囊中。

　　但到了2008年，IPO的道路也将坎坷。尽管证监会辟谣“已停办房地产企业IPO”消息，但近段时间房地产IPO确实少之又少。有地产商透露，证监会也接受IPO申报，但程序比以往更复杂，除常规程序外，发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。

　　“现在是最坏的时代，也是最好的时代，在银行之外，如果有其他的融资渠道，就意味着可以借机做大做强。”一家上市房企在汉公司主管笑言。

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