房地产界有一句流传已久的名言：“地段、地段、还是地段。”一直以来福州的房价基本以地段为主导，不管什么样的产品，在相似的地段，价格基本不分上下。然而，随着楼市的不断发展，以地段论价格的定调开始有所改变。有业内人士认为，在部分区域，同一个地段的楼盘之间，价格也开始出现了一定的差距，即便在同一楼盘内，不同位置的房源，价格也出现了很大的差距。

　　现象

　　同一地段楼盘价格多元

　　在过往福州的楼市中，不看周边楼盘定价的楼盘的，比较少见，除了2000年，融侨依靠自身的品牌价值，其开发的融侨锦江以高出周边楼盘500元/平方米的价格“出市”，引起众人关注外，福州的大多数楼盘是参照同一地段楼盘的价格定价。“在之前的福州市场上，新楼盘的定价，一般是以同一地段其他楼盘的定价为准，当然根据品质不同，会有一定的价格差，但总体来说，这种价格差并不会很大。”一位开发商告诉记者，由于相同地段的客户属性有相似性，楼盘价格差不敢拉太大，高了，怕客户被其他楼盘抢走，低了，又怕利润赚少了。所以，根据其他楼盘的价格来定价是较为保险的，但就记者的调查，近年来，福州市场上这样的惯性“局面”已逐渐被打破。

　　随着新区的建设，越来越多成长起来的新生代楼盘，开始不再简单的“唯地段论”。最明显的例子在金山，2005年，公园道1号别墅上市，当时的定价比周边同期产品高出500至1000元/平方米。公园道1号的销售人员告诉记者，产品刚推出时，许多客户都有异议，凭什么公园道1号一套别墅的价格要比周边高出30万元，但销售人员表示，“我们的房子单其成本造价就要比其他楼盘高出许多，因此贵得有道理，贵得有价值。”

　　而到了2007年，我们可以更加明显地发现，“地段论”正在逐渐淡出市场。在一些区域，不仅是同一地段上的同期产品价格差异变大，即便是在同一楼盘内，价格差也随之开始拉大。据业内人士介绍，以往在一个楼盘中，引起价格差异的原因主要有两个，一个是楼层，另一个是景观。正常情况下，每层楼的价格会有100元/平方米左右的价差，而处在景观带(如可观江景、中心景观带)的房子会比其他的房子贵一些，不过一般价格差不会超过500元/平方米。但目前市面上出现的一些楼盘却出人意料。就拿融侨·观邸来说，同一楼盘间，产品的最高价格差达到了6000元/平方米，而在海润天地，同一楼盘间，产品价格差达到了近2000元/平方米。业内人士分析，诸多综合因素决定了同一楼盘间产品的价格差异，比如成本、景观及位置等，就拿海润天地来说，卖价贵的产品外墙全部采用石材干挂工艺，其每平方米成本就要比普通外墙贴面砖高出1000元/平方米。

　　分析

　　如何定价要看市场

　　“以前我们楼盘的定价是拍脑袋拍出来的。”一位开发商曾告诉记者，“楼市热到这个程度，开发商定价早就不考虑成本了，而是互相攀比，完全是喊价。到最后是撑死胆大的，悔死胆小的。”

　　据了解，从2000年开始，福州楼市一直处于不断上升的态势，因此在房地产领域，开发商们一般遵循着这样的定价策略：即成本定价法和可比楼盘定价法。前者根据成本加上合理的利润，最终得出楼盘的价格；后者主要参照周边楼盘的价格，进行比较后得出自己的价格。据某代理公司负责人介绍，代理销售楼盘时，尽管也要替开发商做成本分析、消费群分析、需求分析以及可比楼盘分析，但所有这些通通只是参考，最后定价多少，经常是开发商“拍脑袋”拍出来的。“你楼盘单价8000元/平方米，他就开1万元/平方米，别的楼盘一看就开1.2万元/平方米。市场找不到规律和道理，充满非理性因素。这真是‘人有多大胆，地有多大产’，完全演变成胆量的较量。博弈到最后，赢了就赚大钱；亏了反正原先成本也不过每平方米四五千元，大不了最后降价卖。但相同的是，开始总是能喊多高就喊多高。”

　　这几年福州房市大旺，房子好卖，市场上同质化现象日渐明显，因此，如果按照楼盘的品质来划分，同一地段的房价是很难拉开差距的，但一位业内人士指出，目前楼市已进入调整期，今后楼市的购买力以刚性需求为主，购房者需求的差异化将会拉大同一地段楼盘的价格差。

　　影响

　　定价难题困扰开发商

　　从今年底到明年初，福州计划上市的新盘不少，但有一个问题困扰着开发商，那就是如何定价？

　　按照以往的销售规律，每年的第四季度都是楼市的黄金销售期，由于资金充足，买家多在年底买楼，赶在过年前住新房。一般开发商也都加大货量供应冲年底业绩。虽然目前这一价升量增的局面还未出现，但是，按照惯例，作为支撑福州楼市一股重要的力量———外来资金，将会在春节前后大量进入福州。因此一些着力外销的楼盘将会在这期间开盘，但据记者了解，迄今为止，开发商对楼盘的定价心中仍然没底。

　　而在以前这根本不是难题。记得曾经在业内传流过这样一个笑话，有一个营销代理公司的朋友，面对开发商频频调高的楼价，连自己一时都不能够接受。但市场检验的结果，无疑表明开发商对市场的判断是正确的，这个楼盘不但很好地卖出了开发商预期的价格，而且在短短的一年时间内，价格翻了三成。同样的情况，去年在福州频频发生，不少地产公司的人士常笑称自己楼盘定价太低，将作调整。

　　如今，风向有点变，依然是价格，但如何定价却让开发商有点头痛了。不少开发商表示，定价问题先放放，等到开盘前一两天才能做出决定。一位开发商则告诉记者，现在买家与开发商之间开始了新一轮的博弈，许多开发商对价格定位心中都没底。如何在价格拉升与成交量间积极寻找平衡，成了开发商思量的要点。而在买家的观望中，开发商如何让自己的定价皆大欢喜的问题，则开始考验开发商把握市场和买家心理的功力。

　　对此情况，业内专家表示，目前福州楼市已进入高位盘整期，前期楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，强行拉升可能造成空涨，市场需要时间消化前期房价涨幅维持比较稳定的成交量。而在这一次的市场调整平台中如何定价，既能够稳定市场，又有效占领市场，则是考验发展商操盘把控的能力的时候了。只有合理的价格，才能让企业在竞争中立于不败之地，在这一轮淡市中脱颖而出。

　　趋势

　　附加值决定房价

　　从去年以来，房地产业一直笼罩在持续的宏观调控中。受此影响，福州楼市的发展态势也发生着深刻变化，刚性需求和柔性需求逐渐成为福州楼市的主导力量，这与中央倡导的自住型住宅消费一脉相承，因此，这是一种良性的需求转型。然而在这种转型中，需求层面对产品的要求必然会发生变化。

　　众所周知，从今年开始，宏观调控的方向已从供给和转让环节转向了对需求层面的调节，对第二套住宅增加首付比例、调高贷款利率等一系列政策，大大提高了房产投资的成本，缩减了楼市中的投机需求，由此业内人士认为，随着宏观调控政策的进一步落实，楼市中需求方将迅速转向以自住型需求为主。

　　“在这种情况下，有价值的将不仅仅是地段，现在需要加快变脸力度，着重在品质和品牌上着力。”一位开发商告诉记者。自住型需求分为刚性需求和柔性需求两种：所谓的刚性需求，是指急于实现的购房需求，不管价格的高低、地段的优劣，都难以抑制这种购房热情，如动迁需求、婚房需求就属于典型的刚性需求。而柔性需求则是指改善居住型需求、部分首次置业型需求(即不为结婚目的而购置房产)、养老居住型需求。刚性需求与柔性需求对产品的要求完全不同，而这种多元化的要求决定了今后市场上产品的差异化将明显拉大价格的差异，在同一地段的房源，价格也许会出现很大的差别。

　　不过，也有业内人士告诉记者，这种发展状况在一些房地产业发展较快的城市已成趋势，举例来说，在成都，同一区域的在售楼盘中，房价自4000～6500元/平方米不等，价格差距较大。有的楼盘，仅仅一街之隔，其差价相差好几百，甚至在某些特定的户型单位，价格差上千。这其中，有些楼盘着力于在物业形态、户型设计，景观环境等方面下工夫，有些楼盘则以一个企业足够的名气和品牌做后盾，还有一些楼盘则以高性价比取胜。该业内人士也介绍说，目前上海、北京、广州、深圳等地，楼盘产品的差异化越来越明显，房价亦越来越回归理性。

　　也许不久的将来，这阵风就会吹到福州，我们就可以看到福州楼市未来发展的格局所在：在地段优势趋同的情况下，“地段唯一”论已被打破，合理的价格，加上过硬的品质和信得过的品牌，楼盘的差价化特质成为楼盘价格高低和旺销与否的关键。

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