对于房地产市场而言，各种宏观调控政策中，金融政策是最直接也最致命的，在这种调控政策之下，房地产市场的变数正在上演，期待最终的突破。

　　核心提示

　　时至年终，在料峭的冬日里，房地产金融市场也备感凉意。

　　中国人民银行、中国银监会的金融宏观调控效应初显。年终各家商业银行缩紧银根，提高贷款门槛，对于开发商是“当拒则拒”，个别银行甚至已经出现停止发放贷款的情况，对个人购房者也开始大幅收紧。对于开发商而言，多元化融资毕竟不是件轻松的事，商业银行依旧是“强大后盾”，然而年终本已是各商业银行完成信贷任务缩紧银根之时，再加之政策调整，此时能否如愿申请贷款是最为心焦的一件事；对于个人而言，散户贷款已无可能，迫于加息压力和紧缩政策，可以预见，一股提前还贷的“暗潮涌动”。

　　一位业内人士称，对于房地产市场而言，各种宏观调控政策中，金融政策是最直接也最致命的，在这种调控政策之下，房地产市场的变数正在上演，期待最终的突破。

　　市场

　　开发贷款严格控制

　　“如果我要拍地，肯定是心有余而力不足了”，昨日(11.29)，榕城一开发商在谈到目前的金融形势时，非常无奈地告诉记者，他已到多家银行了解过，现在想新申请贷款几乎不太可能。这位开发商称“年终来临，许多银行都会有意识控制贷款发放，但今年的情况显然要严峻很多”。

　　据记者了解，在房地产政策的宏观调控“大棒”之下，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。通知进一步严格房地产开发贷款条件，并指出对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款等。此后，监管部门多次召开会议，严令各家银行控制贷款规模，甚至有消息称监管部门对部分银行提出四季度不能增加新增贷款的要求。

　　对此，记者采访了福州多家银行的相关负责人，他们对此消息均不否认。民生银行的相关负责人告诉记者，从今年10月到12月份，民生银行已停止对新增开发贷款的发放；建设银行、兴业银行等都严格控制新增开发贷款的审批和发放。一银行界人士告诉记者，银监会此次出台如此严厉的手段出乎很多银行的意料。因为去年在差不多相同的情况下，央行和银监会并未采取类似的手段。

　　个贷发放额度有限

　　贷款规模压缩后，房贷的办理也更为严格了，据记者了解，临近年关，很多银行的个人按揭贷款也几乎处于“歇业”状态，只有部分银行认定的“优质”客户才有可能争取到个贷的发放。

　　昨日(11.29)，记者以个人客户身份致电多家银行，咨询申请个人按揭贷款的情况。中国银行的相关人士表示，个人信用贷款及二手房贷款早已停办，银行现在只保证一手房的按揭贷款，而且还是对银行认定的“优质”客户发放贷款。据了解，建设银行与工商银行基本上都是相同的情况。建设银行的有关人士称，新增贷款规模用于保证个人住房贷款的投放。兴业银行的相关人士称：“到年底，贷款额度基本用完，现在申请按揭贷款，可以递交相关材料，但是不一定会在今年内批下来，明年年初申请会好很多。”

　　据了解，如此“紧张”的个贷申请在往年是极为少见的。有银行人士指出，事实上，不少银行为了保证全年的业绩，在上半年就把今年的额度全部用光，个别银行在年底称“无款可贷”不足以证明银行是有意收缩房贷，但是今年下半年以来银监会全力以赴控制商业银行的信贷规模，尤其是9月底出台的通知使各大银行全面收紧房贷是不争的事实。

　　其中最引人注目的当属对购买“第二套房”的限定。目前，“第二套房”标准如何界定尚未统一，但贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等硬性指标，已进入放贷程序之中。

　　提前还贷潮初显

　　对于个人按揭贷款者，今年还有一个政策不得不提，那就是央行的连续五次加息。五次加息，届时很多银行都要在明年的1月1日起开始执行新的利率。有业内人士称，今年的加息频率大大超过往年，估计今年的还贷高峰会更加凶猛。为此，记者采访了各家银行了解相关情况。多家银行人士称，目前，咨询提前还贷的市民开始增多，但目前这股提前还贷高峰期尚未涌现，预计要到下月或者是明年初。

　　民生银行的相关人士称，之所以目前未出现提前还贷潮，这与最近贷款趋紧以及资本市场的火爆有关。购房者陈先生的想法颇具代表性，陈先生称，年初时他买了一套房，总价80万，因为希望有点现金流在手上，因此首付30万，贷了50万，20年还清，今年3月开始还贷，按当时的利率5.814%，每月还款为3528.7元。连续五次加息后，贷款利率达到6.6555%。明年1月起，每月还的钱就要上升到3773.78元，每个月多还240多元，一年多付将近3000元。虽然，这是笔“意想不到”的花销，但是比起现在资本市场新股申购等的收益来看，并不算太大的开支。陈先生得知，银行现在对个人信用贷款基本叫停，他担心万一自己提前还贷了，生意上资金一时周转不开，就难以申请到贷款。因此，陈先生称，不如不提前还贷，暂时转投其他理财产品，更划算。

　　业内人士指出，在福州的购房者当中，五区八县周边的客户群占一定比例，这部分客户群相对而言，对政策的关注度并不是特别灵敏。当明年初开始新的利率时，这部分客户群会发现月还款额增加，此时，才会考虑是否要提前还贷。因此，不难预测，明年初，将会迎来一股提前还贷潮。与此同时，如果资本市场趋紧及贷款放松，提前还贷的人还将增加。

　　分析

　　银行资金仍是重头

　　房地产金融调控，尤其是对开发贷款的紧缩，对房地产企业来说，是一把利刃。

　　业内人士林先生称，目前开发商的融资结构中，仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。在今年3月举行的中国房地产发展年会上，中国人民银行的一位官员一针见血地指出：“房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。”

　　这一点也可以从当前房地产市场的运作模式上证实，“拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(项目前期启动支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金”的开发模式，不难看出，许多开发企业的自有资金并不多，从拿地开始，就依赖银行。

　　因此，有开发商坦言，虽然这两年房地产市场火爆，但真正让他们安心的还是银行信贷。如今银行信贷紧缩，对地产业的影响是最为直接的。

　　一位证券人士告诉记者，前期强势抗跌的地产股近期开始大幅下跌。究其原因，主要是日益加强的地产调控政策，正在迫使资金撤离房地产股。

　　银监会对信贷投放规模的紧缩势必造成房地产企业资金链紧张。林先生称，对于上市公司来说，虽然股价下跌，但它可以灵活运用资金，以保证在银行无法放贷的情况下企业的正常运作。但对于非上市公司，尤其是中小型房企而言，则有“孤立无援”的感觉，因为它们的前途与银行信贷息息相关。虽然，在福建有许多民间资本，但这两年火爆的楼市，已让这部分资本过多过早地投入到房地产市场中，此刻想借用这些民间资本，颇有难度。因此，对于中小型房企而言，除非自有资金非常雄厚，否则“命悬一线”。林先生称，此刻对10月份以后拍地的中小房地产企业而言，是一大考验，而对大开发商而言，在现有资金下如何走战略扩张之路，如何实现良性循环也是值得商榷的事。

　　有业内人士预测，如果明年开发贷款政策依旧紧张，可能会有新的融资渠道或金融产品出现，以缓解开发压力过于紧张的局面。当然，有些资金压力较大的房地产企业，可能只能靠卖项目或引进战略投资者来自保。

　　“二套住宅”影响市场

　　如果说金融政策直接把控了开发商的“血液”，那它还间接地影响了人们的购房情绪，尤其是豪宅购买者，同时加重了楼市的观望气氛。

　　一开发商不无担心地说，豪宅购买者通常是多套购房者，银监会9月底的通知直指拥有二套住房的购房者，要求提高第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。虽然目前对二套住房尚无统一界定，但对于多套住房者而言肯定要多付出一定的代价。对于豪宅购买者而言，虽有足够的支付能力，但总价不菲的房费仍会耗费一定的资金，如果在银行贷款方面无后续保障，那就会重新考虑或者暂缓购买，这无疑会加慢楼盘的销售进度，资金回笼变慢。

　　后市

　　政策不明变数增多

　　“明年政策的走向现在很难预测，目前只能确定的是随着明年初贷款额度的下发，明年一季度的情况肯定比今年第四季度好。”一银行界人士非常保守地说。

　　亦有银行界人士预测，金融调控将会继续，明年的开发贷款条件将会更严。对银行而言，给“过于乐观”的房地产行业进行风险评估更加慎重，选择优良资产进行放贷更加明显，发放贷款也更加谨小慎微。

　　一端是政策不明朗，另一端是市场观望情绪浓厚，成交量下降。从福房指数10月的分析报告来看，10月份福州市商品住宅成交面积29.97万平方米，与9月份的31.77万平方米相比，成交量下降了1.8万平方米，与去年同期相比，降幅为30.85%。而从10月份二手房价格指数市场分析报告来看，10月的二手住宅成交量为17.87万m2，较上月21.20万m2的成交量下降了3.33万m2。不难看出，一、二手房市场，成交量都在降低，然而楼市的价格却在上涨。有业内人士称，除了供给不足和价格上涨导致的市场观望情绪浓厚外，紧缩的房贷政策也是使成交量降温的重要原因，在预期还不明朗的前提下，房地产“价涨量缩”现象仍将持续。该业内人士称，目前深圳二手房市场全线亏损，这一现象值得我们深入思考。

　　不难看出，在目前政策并不是特别明朗的情况下，房地产市场是否会出现阶段性的齐下格局？虽然从银行角度来看，希望年初早放贷早收益，毕竟现在国内银行仍以利差收入为主，但是宏观调控形势不可能这么快转松，还得有个过程。当然，亦有业内人士乐观估计，或许，此次限贷政策并不会持续很久，仅仅只是政府短暂性的调控措施，对市场影响不会持久。但不管怎样，未来的房地产市场一切都存在变数。

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