复杂的情况下，开发商的心理也很复杂。但无论哪种情况，今年楼市脚步迟缓已成定论。

　　2007年1月至12月10日为止的一年里，昆明市场总共有45个新盘亮相，而其中只有28个项目开盘并在售(包括商铺项目)，其余17个项目至今没有开盘动向。一年28个盘，仅相当于往年旺季一个季度的推盘量，而今年“28”的背后却是多于往年数倍的购房人群，这两者在今年相遇了，成了楼市青黄不接的代名词。对此，市场上有了两种不同的解释：一开发商捂盘惜售；二很多项目没有预售许可证，卖不了。在此，我们试着来解剖一下“新盘少”的原因所在——

　　有多少楼盘“在售”

　　在本报“在售楼盘速查表”上，除12月中旬前售完并“销户”的楼盘外，一共有73个项目在售，当然，这73个包括了商铺项目和住宅项目两部分。我们可以这样来分解：减去今年45个亮相新盘，以及3个是州市盘，25个属于尾盘销售。

　　“尾盘销售”数量看似不少，但细查起来却所剩无几，归纳一下大概有几种情形：一种是“在册”但目前无房销售，如顺城、兴杰站·现代城等；另一种是“仅余二、三席”，在记者采访中，售楼部的这类回答很普遍，如其中五大洲·别样院景、丽阳星城、云南映象一期等，售楼小姐的答复都是“还有二、三套，你亲自过来看好吗？”没有更多的挑选余地是这类楼盘的特点。除此之外，在售的还有商铺项目，如大观茶城、金都商集、时代·创富、锦波商界广福美食城、车行天下摇钱铺、腾辉商业广场、昆明老街正义坊、颐高数码等等。

　　另外，新开盘一售即空也会导致无房可售，今年11月开盘的滇池印象和广福·商业中心，他们分别推出了500套国际公寓和200套精装小户型，但都在开盘后一到三天或几小时内销售一空，而下面的房源目前无法接上气，所以只能是“在售”而又无房可售。

　　再看今年的45个新盘：17个项目未动，28个在售，粗略统计一下，其中10个项目属于纯商业项目；还剩18个住宅，但如滇池印象、广福·商业中心等是属于推出部份已售、楿宫国际等盘则属于还有部分尾房，目前市场大部份由云大知城、世纪半岛、中林华都、金色俊园、东骧神骏等支撑，其他别墅项目如同德·极少墅、采莲郡、等则属于高端产品，销售周期自然拉长。

　　经过这样一分解，昆明住宅市场真是没有多少楼盘可以“在售”。面对前所未有的庞大购房群，市场完全成为一个卖方市场，“开发商完全变成了卖白菜的，推出来一车就立即被抢空。”成2007年下半年的写照。

　　“空档”中的开发商

　　在“捂盘惜售”和“没有预售许可证”两种情况导致“上市新盘少”的市场推断中，开发商给予了强烈回应，一口咬定是无预售许可证所致。

　　有业内人士认为，由于受国家宏观调控影响，房地产审批进而愈加谨慎，特别是昆明发生曾华案、胡星案后使得规划审批速度减缓，审批手续更加严格。楼盘开发具有一定的时间周期，其中任何一个环节的迟缓都会导致整个楼市步伐的迟缓。不过，也有人认为，今年昆明楼市供不应求，也不排除少数开发商捂盘悟售、待价而估的“托市”行为。新盘供应迟缓和成本的提高直接导致了房价的上升是今年楼市一个不容忽视的现象。

　　“房地产开发是有自身特定周期的，产品开发出来不卖自然影响资金回收，而且现在政策收得很紧，产品出来摆着这种现象我没有见过，前此时候说同德.极少墅就一直不卖，但我们要分析，它是别墅项目，销售周期本来就长，开发商有实力将它做成现房销售，那更有卖点，这里存在的只有不同的销售定位和策略。”集成广福地产的销售经理丁夙说。

　　“在这个特殊的时期，开发商也很难，拿不到预售许可证，卖不了房，在房价普遍上涨的情况下，大家也只有努力把房子盖好，等待来年，但来年所要面临的问题更多，比如加息、物业税等政策调控措施，而原计划今年销售却没能销售的各种新盘、大盘将在明年扎堆放量，这样会导致销售速度放缓，资金回收放慢。同样，明年房价还会走高，而推高端产品的话，大量想购房的中低档消费者更买不了房。因此，现在对房价的定位，各家开发商只能‘试水’，在开盘前摸底市场的心理价位。”同仁实业策划部叶家琪经理说。

　　复杂的情况下，开发商的心理也很复杂。但无论哪种情况，今年楼市脚步迟缓已成定论。

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