在房地产新政的影响下，深圳市场第三季度成交再次低迷，出现成交量减少，房价反而上涨的趋势，市场观望气氛浓厚。

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　　前言：在房地产新政的影响下，深圳市场第三季度成交再次低迷，出现成交量减少，房价反而上涨的趋势，市场观望气氛浓厚。9月成交量出现轻度反弹，但从具体的成交情况看，主要集中在均价较低的楼盘。由此可见，市场并没有出现实际上的回暖。

　　市场供应--持续减少

　　据深圳市国土资源和房地产管理局网上公布的数据显示，第三季度商品住宅批准预售面积为141.60万平方米(见表1)，供应量环比第二季度出现近20%的滑坡；第三季度批准预售总套数为14600套，环比第二季度下降18%。可见，第三季度供应的平均套型面积出现略微下降。值得一提的是，特区内第三季度供应的套型面积呈两极分化状态，整个季度入市楼盘只有9个，其中整体平均套型面积在144平方米以上的楼盘一共有4个，占总预售项目总数近一半，而特区内其余的5个项目总体的平均套型面积仅为58平方米。

　　在第三季度的区域供应中，龙岗区超过宝安区跃居第一位，供应量达62.46万平方米，占总供应量的44%，新盘主要集中分布在龙岗的中心城、布吉和坂田片区。宝安区仅有8个楼盘入市，供应面积为34.61万平方米，西乡和松岗片区为其供应集中地。而特区内批准预售面积为33.06万平方米，占总量的24%，环比第二季度上升18%。其中，南山区由于兰溪谷二期、映月湾花园、澳城花园等大盘的入市，供应量达29.01万平方米，成为特区内各区之首。

　　市场成交--均价上升成交量下降

　　据深圳市国土资源和房地产管理局公布的数据统计，今年第三季度全市住宅销售面积为97.05万平方米，环比第二季度下降了近37%。受房价高企的影响，第三季度成交量出现较大幅度的下降，特别是8月，日均成交量仅为65套(见表2)；9月成交量也呈持续低迷之势，虽然日均成交量上浮到117套，但相对于其他月份，仍然下跌不少，其原因在于低价楼盘的入市带动成交量的上涨，但价格的高企仍令大部分购房者望而却步。

　　从各区的成交量来看，宝安区以37.04万平方米(见表3)的成交量占据首位，占全市成交量的38%，主要成交集中在西乡和松岗片区。松岗片区由于价格较低，尤其受到市场的关注，新入市的三个楼盘均取得了良好的销售成绩。龙岗区虽然以30.28万平方米紧随其后，但供求比为2.06：1，主要原因在于片区楼盘总体均价过高，致使购房者望“房”兴叹。此外，福田区的成交量仅为5.48万平方米，同样由于高企的房价将购房者挡在门外。

　　从成交均价来看，第三季度商品住宅的成交均价达15885元/平方米，环比第二季度上涨19%。其中8月成交均价达19585元/平方米(见表4、表5)，创深圳历年来全市成交均价新高，而拉动8月成交均价大幅上涨的原因在于：一是高档楼盘的入市，如南山区的博海名苑、半山海景·兰溪谷二期和龙岗区的公园大地花园项目，特别是博海名苑顶层单位单价竟达10万元/平方米；二是由于豪宅项目限批，部分豪宅存量房受到追捧，如福田的香蜜湖一号和蝴蝶谷名苑等项目。而南山区由于高端项目入市的带动，房价升幅达34%，龙岗区则由于万科城、公园大地等高端项目入市的带动，均价攀升至13279元/平方米，环比升幅高达33%。

　　伴随着房价的不断攀高，市场成交量自7月以来逐月递减，开发商的乐观心态和购房者对市场的观望导致了房价的“空涨”。可见，目前房价已经远远超过大部分购房者的心理底线。在二手房市场中，由于国家政策频出，市场观望气氛浓厚，甚至出现已交纳定金的购房者担心房价下滑，不惜赔偿违约金；又投资客担心银行新政将在按揭上造成过大压力也不惜降价放盘等等，二手房市场的观望氛围也间接阻碍了新房置业者的购房欲望。此外，近期政府为规范房地产市场新政频繁出台，这些现象表明，房地产市场现已出现开发商、购房者、政府三方博弈的情形，但房价的何去何从最终取决于市场。

　　三、营销推广--注重品牌打造高格调

　　随着房价的攀升，入市楼盘纷纷采取高调入市的策略，抓紧时机集中推广。如西乡片区楼盘，纷纷打着“泛中心区”的旗号高举高打，并通过“CLD中央居住区”的概念造势，吸引购房者接受，达到高价入市的目的。

　　在营销推广上，各开发商在活动的推广规模上比之前有扩大，在层次上也逐渐提高，在进行楼盘推广的同时加重了对企业品牌的推广，活动的主题及内容均为更大力推广自身品牌，反之，也通过自身品牌提升楼盘的形象。如京基集团的仲夏音乐会、万科·东方尊峪的梧桐山之夜、鸿荣源的2007“鸿荣源杯”少儿才艺大赛、中信红树湾举办潮汕自驾游、万科东海岸举行07年春季植树节和梅陇镇举行跨年倒数锐舞派对等等活动。

　　四、市场热点--调控出现成效投资热情转淡

　　宏观调控步步逼近和成交市场转淡，迫使全市房地产投资市场开始降温，投资客纷纷离场。深圳过高的房价也使得周边城市楼盘将主要客户源锁定在深圳，例如惠州、东莞等地在楼盘的宣传推广中，不断阐述房价的低廉、未来城市交通的规划及“两小时生活圈”的概念等等吸引着深圳客户购房。

　　央行上调贷款利率

　　从今年1月起，中国人民银行先后五次上调金融机构贷款基准利率，分别在3月18日，5月19日、7月20日、8月22日和9月15日实行，虽然调整的力度影响较小，但调整时间节点却越来越紧凑。央行通过五次加息目的是为了防止货币信贷总量过快增长，遏制房价的上涨幅度，打压投机炒作行为。通过今年五次加息行为，可以看出政府部门希望房地产市场“软着陆”，并不希望通过过硬政策致使市场出现动荡。

　　房贷首付比例提升

　　人民银行、银监会9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定，最引人注目的是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。新政的出台旨在打击房地产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，这一政策虽然对深圳市场有一定的影响，但在目前观望氛围浓厚的形势下，反响并没有预期的强烈，毕竟没有住房、有需求的购房者仍是市场主力。

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